Ustawa inwestycyjna: Zmiany w prawie budowlanym i przepisach planistycznych

Ustawa inwestycyjna wprowadzi zmiany do wielu aktualnie obowiązujących aktów prawnych. Najważniejsze z nich będą dotyczyły ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz prawa budowlanego i zostały pokrótce omówione poniżej.

Proponowane zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Największa liczba zmian zaproponowanych w projekcie Ustawy inwestycyjnej dotyczy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu („decyzja WZ”), która doznaje istotnych ograniczeń.

Proponowane zmiany zmierzają do ograniczenia znaczenia decyzji o warunkach zabudowy oraz zawężenia katalogu sytuacji, w których decyzja taka może być wydana. Jest to powiązane z zaproponowaną instytucją tzw. „obszarów zabudowanych”, które mają być wyznaczane przez gminy w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego i obejmować będą tereny o wykształconej i zwartej zabudowie położone w danej gminie. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe właściwie wyłącznie w odniesieniu do takich obszarów, co w znacznym stopniu ograniczy możliwości realizacji inwestycji w oparciu o ten instrument planistyczny.

Praktyka pokazuje, że liczne inwestycje, w szczególności inwestycje o charakterze mieszkaniowym, magazyny, centra logistyczne czy obiekty produkcyjne, są realizowane na obszarach podmiejskich, które nie będą spełniać ustawowych wymogów do uznania ich za obszary zabudowane. Obszary takie często nie są również objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Wszystko to oznacza, że w celu realizacji na nich inwestycji niezbędne będzie uprzednie uchwalenie odpowiedniego planu miejscowego.
W projekcie Ustawy inwestycyjnej zaproponowane zostały również liczne zmiany w zakresie przesłanek wydawania decyzji WZ:

1. Ustawodawca rezygnuje z tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, badanej dotychczas w okolicznościach konkretnej inwestycji, a decyduje się na wprowadzenie oceny o charakterze generalnym na poziomie całej gminy w ramach procedury uchwalania obszarów zabudowanych.
2. Kluczową zmianą jest także rezygnacja z dotychczasowo wykorzystywanego w celu ustalenia funkcji zabudowy pojęcia „funkcji występującej” na obszarze analizowanym, na rzecz nieostrego pojęcia „dominującej funkcji zabudowy”, co może powodować trudności interpretacyjne. Zmiana w tym zakresie niesie ze sobą skutek w postaci braku możliwości lokalizowania na danym obszarze analizowanym inwestycji innych niż uznane przez organ administracyjny za dominujące lub służące inwestycjom dominującym.
3. Istotnie zmienione zostaną również wymogi w zakresie dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu oraz definicje legalne takich pojęć.
4. Dodatkowo Ustawodawca przewidział wydłużenie okresu zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji WZ z 9 do 18 miesięcy.
5. Zmiany dotkną też katalogu podmiotów, które będą mogły uzyskać decyzję WZ, gdyż zgodnie z projektem taką możliwość będzie mieć wyłącznie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości.
6. Decyzję WZ będzie można przenieść również wyłącznie na rzecz podmiotów uprawnionych do jej uzyskania - zmiana ta wydaje się być jednak niespójna z regulacjami prawa budowlanego, gdyż pozwolenie na budowę, które wydawane jest na podstawie decyzji WZ i stanowi kolejny etap przygotowania do realizacji inwestycji na nieruchomości, może uzyskać również osoba, która legitymuje się innym tytułem prawnym do gruntu, np. w postaci najmu czy też dzierżawy.
7. Projekt Ustawy inwestycyjnej przewiduje również wprowadzenie regulacji dotyczących wygasania decyzji WZ (które w obecnym stanie prawnym są bezterminowe), zgodnie z którymi decyzje WZ z upływem 3 lat od daty jej uzyskania, o ile nie zostało w tym okresie wydane pozwolenie na budowę na podstawie takiej decyzji WZ oraz jeśli została wydana nowa decyzja WZ dotycząca tego samego terenu. Ustawodawca nie sprecyzował jednak, czy nowa decyzja WZ musi dotyczyć całości terenu objętego starą decyzją WZ, czy też może dotyczyć wyłącznie jego części.

Projekt ustawy inwestycyjnej przewiduje również wprowadzenie nowej instytucji, jaką są obszary zorganizowanego inwestowania („OZI”), które w założeniu mają ułatwić inwestorom realizację zamierzeń budowlanych oraz przyśpieszyć ten proces. W tym celu ustawodawca przewidział przyznanie szczególnego statusu planom miejscowym obejmującym tereny OZI, wprowadzenie pojęcia umowy urbanistycznej będącej rodzajem partnerstwa publiczno-prawnego oraz rozszerzenie katalogu kwestii, które mogą być uregulowane w pozwoleniu na budowę bez potrzeby uzyskiwania szeregu oddzielnych decyzji, w szczególności w zakresie podziału oraz scalania gruntów.

Projekt ustawy inwestycyjnej zakłada też szereg mniej kompleksowych zmian, których praktycznego znaczenia nie sposób jednak nie docenić. Wprowadzenie możliwości jednoczesnej zmiany studium oraz planu miejscowego oraz wprowadzenie terminów zawitych na stwierdzenie nieważności aktów prawa miejscowego dotyczących planistyki i zagospodarowania przestrzennego należy ocenić jednoznacznie pozytywnie, gdyż są to zmiany, które w rzeczywisty sposób przyczynią się do usprawnienia procesu inwestycyjnego.
Proponowane zmiany w prawie budowlanym.

Kolejną z ustaw, które ustawodawca planuje znowelizować w znacznym stopniu jest ustawa Prawo budowlane.

Kluczową zmianą z punktu widzenia inwestorów jest faktyczna likwidacja możliwości etapowania inwestycji w procesie budowlanym poprzez przyjęcie zasady, zgodnie z którą pozwolenie na budowę musi obejmować całe zamierzenie budowlane oraz dotyczyć całego terenu objętego decyzją WZ, na podstawie której jest wydawane. W praktyce oznacza to wprowadzenie zakazu etapowania inwestycji, co niesie ryzyko znacznego spowolnienia lub nawet zahamowania ich realizacji, z uwagi na to, że praktyką jest etapowa realizacja złożonych projektów inwestycyjnych, w szczególności na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Projekt przewiduje również duże zmiany w procedurach uzyskiwania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, zakładające w szczególności ograniczenie wymogu uzyskania upoważnienia ministra do przypadków budowy nowych obiektów oraz udzielanie zgody na odstępstwo w pozwoleniu na budowę lub w decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Zaproponowane zostały również znaczące zmiany w odniesieniu do projektu budowlanego, który składać się będzie z projektu inwestycyjnego oraz projektu technicznego. Jednocześnie wyłącznie projekt inwestycyjny podlegać będzie zatwierdzeniu przez właściwy organ w decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę. Pozornie jest to zmiana stosunkowo niewielka, ale w praktyce może mieć znaczący wpływ na przyśpieszenie realizacji inwestycji, gdyż odstąpienie od projektu budowlanego, które dotyczy materii objętej projektem technicznym nie będzie wymagać uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę.

Zmiany dotyczyć będą również katalogu robót budowlanych, dla których nie będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, gdyż intencją ustawodawcy jest poszerzenie takiego katalogu.

Nowelizacja Prawa budowlanego przewiduje też wprowadzenie maksymalnych terminów, po upływie których nie będzie można już stwierdzić nieważności pozwolenia na budowę, co należy uznać za bardzo korzystne rozwiązanie, a także określa moment badania zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami na moment wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę lub na moment dokonania zgłoszenia, co budzi liczne kontrowersje z uwagi na możliwość zmiany przepisów w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.