Subskrybuj nas na Youtube
Krytycy specustawy mieszkaniowej alarmują, że jest pisana pod deweloperów. Czy beneficjentem będą też właściciele gruntów?
Ustawa mieszkaniowa, która trafiła do konsultacji społecznych (miały trwać do końca marca), radykalnie zmienia zasady wydawania pozwoleń na budowę.
Specustawa, przez złośliwych zwana Lex Deweloper albo Deweloper Plus, miała przyspieszyć budowę tanich czynszówek w ramach rządowego programu „Mieszkanie plus”. Ale będą mogli z niej skorzystać wszyscy komercyjni inwestorzy pod warunkiem, że zbudują co najmniej dwa bloki wielorodzinne na minimum 50 mieszkań lub zespół 25 domów jednorodzinnych po kosztach niższych o 20–25 proc. od rynkowych. Jeśli spełnią te kryteria, wojewoda wyda decyzję lokalizacyjną, choćby była ona sprzeczna z miejscowym planem zagospodarowania.
Budować tam, gdzie dziś nie wolno
I to jest furtka, z której mogą skorzystać właściciele ziemi, by zarobić na bezużytecznych dziś gruntach.
– W obrębie miast ziemi brakuje. Deweloperzy wyrywają sobie co bardziej łakome kąski. Ale histerycznego wzrostu cen raczej nie powinno być, choć mieszkania powoli drożeją – mówi Joanna Lebiedź z biura nieruchomości Lebiedź w Warszawie. – Deweloper wie, za ile sprzeda mieszkania w danej lokalizacji. Nie przepłaci za ziemię, bo mu się rachunek nie zamknie – dodaje.
Na materiałach budowlanych i robociźnie próżno szukać oszczędności, bo ich ceny lecą w górę jak rakieta. Z danych zebranych przez Polskie Składy Budowlane wynika, że zdrożały niemal wszystkie materiały potrzebne do budowy, niektóre – jak drewno i płyty wiórowe OSB – nawet o 32 proc. Można „odchudzić” projekt, zrezygnować z garaży podziemnych, balkonów i tarasów, ale największe oszczędności tkwią w ziemi. Według szacunków deweloperów udział ceny gruntu w cenie 1 m kw. mieszkania w miastach przekracza już 30 proc. Jeszcze dwa, trzy lata temu było to 15–20 proc. Żeby było taniej, trzeba poszukać terenów z dala od aglomeracji miejskich – jakichś nieużytków, gruntów poprzemysłowych. Dziś budować tam nie wolno, ale spectryb to zmieni. Wystarczy zgoda rady gminy (gdy jest miejscowy plan, a inwestycja jest z nim sprzeczna) albo wójta, burmistrza, prezydenta miasta (gdy planu nie ma), by wojewoda wydał decyzję lokalizacyjną o inwestycji.
W PRL-u też budowano osiedla w polu
Deweloperzy mówią, że plany zagospodarowania powinny być święte. Inaczej zapanuje chaos.
– Jeżeli wojewodowie i samorządowcy nie będą postępowali racjonalnie, to może dojść do „rozlewania” się zabudowy wielorodzinnej i powstawania mieszkań na terenach pozbawionych infrastruktury – uważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
– Z tym można sobie poradzić – uspokaja Lebiedź. – Gdy firma Dom Development budowała w stolicy osiedle Wilno w dziewiczym terenie, to wybudowała własną stację kolejową, by ludzie w parę minut mogli dojechać do pracy. W Bornem-Sulinowie, poradzieckiej bazie wojskowej, też nic nie było, aż ktoś otworzył pierwszy sklep, a inny przedszkole. Życie nie zna próżni.
Innego zdania jest Jerzy Sobański, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości: – Jeśli zakładamy, że będziemy budować tanio dla biednych, to ryzykujemy, że powstaną getta. Nawet ludzie bez dachu nad głową nie zgodzą się na życie w warunkach poniżej pewnego standardu.
Jego zdaniem tanie budowanie może oznaczać, że wyższe będą koszty eksploatacji, niższa jakość mieszkań, czyli krótszy okres korzystania z nich. – W PRL-u też budowano osiedla w polu, a mieszkania były do siebie podobne jak krople wody. Różniły się jedynie kolorem płytek w łazienkach. Potrzebowaliśmy blisko 20 lat, by zacząć mieszkać różnorodnie. Jeśli ktoś zakłada powrót do standardów sprzed ‘89 r., to zakłada budowę skansenu – krytykuje Sobański.
Ziemia będzie tanieć, a sąsiedzi się złościć
I dodaje, że program budowy tanich czynszówek rozpali konflikty sąsiedzkie. Nowe osiedla pogorszą jakość życia dotychczasowych mieszkańców, bo zabiorą im tereny spacerowe, zagęszczanie zabudowy sprawi, że część mieszkań będzie niedoświetlona, przybędzie pojazdów, a już dziś jest kłopot z parkingami (na nowych osiedlach garaży ma nie być).
Zdaniem Andrzeja Pióreckiego, prezydenta Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i wiceprezesa Małopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, specustawa drastycznie zmieni ceny ziemi. Ale nie tak, jak się większości wydaje.
– Wokół osiedli tanich czynszówek ziemia będzie tanieć. Ludzie nie chcą mieszkać w pobliżu enklaw biedy. Z TBS-ami też tak było – mówi Piórecki. – Specustawa nie precyzuje, jakie obiekty mają być wybudowane w obrębie tych osiedli, od jakiej liczby mieszkańców ma być szkoła, a od jakiej sklep. Mówi tylko o maksymalnych odległościach do tych obiektów – od kilometra do nawet trzech kilometrów. To wszystko składa się na jakość życia – dodaje.
Nowa ustawa ma wejść w życie w połowie roku.