Czy specustawa o inwestycjach mieszkaniowym rozwiązuje wszystkie problemy rynku deweloperskiego?

Nikodem Iskra: Na pewno dobrze, że taki projekt się pojawił. Zwróciłbym przy tym uwagę nie tylko na ułatwienia dotyczące samej budowy, ale zwłaszcza na te związane z infrastrukturą. Postawienie samej bryły budynku jest relatywnie najprostsze. Dużo trudniejsze jest dociągnięcie prądu, wody, kanalizacji czy drogi dojazdowej. Dlatego też z nadzieją patrzę na propozycje dotyczące decyzji środowiskowych, pozwoleń wodnoprawnych czy kwestii komunikacyjnych. Przy czym jest to umiarkowany optymizm, gdyż ostatecznie, jak zwykle, wszystko będzie zależeć od praktyki. Dzisiaj wydanie decyzji środowiskowej zajmuje od kilku do nawet kilkudziesięciu miesięcy. Projekt przewiduje na to 90 dni, co byłoby zmianą rewolucyjną. Pytanie tylko, czy w praktyce rzeczywiście osiągalną? Ostatecznie wszystko zależeć będzie od skuteczności urzędników.

Nikodem Iskra prezes zarządu MURAPOL SA

Nikodem Iskra prezes zarządu MURAPOL SA

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Konrad Płochocki: Będąc powściągliwym w ocenie samej regulacji, zgadzam się, że ta ustawa może przyspieszyć proces inwestycyjny. Z naszych danych wynika, że 90 proc. decyzji o warunkach zabudowy na budownictwo wielorodzinne wydaje się z naruszeniem ustawowego terminu. To pokazuje, jak mało sprawne są urzędy. Przygotowanie inwestycji w trzy lata staje się nie lada osiągnięciem. Projekt przewiduje, że albo decyzja zostanie wydana w ustawowym terminie, albo też będzie obowiązywać domniemana zgoda lub urząd będzie płacił po 500 zł kary za każdy dzień opóźnienia. To może zadziałać, podobnie jak przy wydawaniu pozwoleń na budowę. Aż 90 proc. z nich wydaje się w terminie.

Wbrew temu, co można usłyszeć w mediach, nie spodziewałbym się natomiast, że rządowe propozycje doprowadzą do niekontrolowanej rozbudowy osiedli mieszkaniowych czy też stanowią jakąś rewolucję. Na terenach objętych planem rada gminy będzie nadal decydować o lokalizacji inwestycji, a nie wyobrażam sobie, że zgodziła się na budownictwo mieszkaniowe na terenach przewidzianych jako przemysłowe. Tam zaś, gdzie planów nie ma, konieczna będzie zgoda prezydenta, burmistrza czy wójta. Nadal więc samorząd będzie decydować, co na jego terenie się dzieje.

Mariusz Ścisło: Dla mnie ten projekt jest jednoznacznym dowodem na klęskę dotychczasowego modelu prowadzenia procesu inwestycyjnego. Jakie są cele rządu? Zwiększenie podaży mieszkań na rynku, co jest związane z koniecznością uruchomienia podaży tańszych terenów, które pozwolą obniżyć koszty. Dlaczego bowiem rosną ceny mieszkań? Przede wszystkim z powodu wzrostu ceny gruntów. Te uzbrojone, z dostępem do dróg publicznych, do komunikacji miejskiej zwyczajnie się kończą. A jednocześnie sporo jest terenów np. poprzemysłowych, pokolejowych czy nawet rolnych, na których z powodzeniem można by budować, ale dzisiaj trudno z nich korzystać. Podam przykład ze ścisłego centrum Warszawy. Przygotowujemy inwestycję przy ul. Grzybowskiej, gdzie jednym z obowiązków jest potwierdzenie, że nie jest to teren rolny. To są co najmniej dwa, trzy stracone miesiące. Inny przykład – decyzja środowiskowa. Co z tego, że uzgodnienia środowiskowe są dokonywane na etapie sporządzania planu miejscowego, skoro później trzeba je powtarzać dla konkretnej inwestycji, tracąc znów nawet do dwóch lat.

Niestety obawiam się, że ten projekt nie doprowadzi do zmniejszenia tych formalności. Największe problemy powodują procedury poprzedzające złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. A je łatwo przedłużać w nieskończoność. Zarząd dróg miejskich może w zasadzie bez podawania przyczyn nie zgodzić się na uzgodnienie analiz ruchu. Inwestor musi przedstawiać nowe, które znów mogą być zakwestionowane.

Nikodem Iskra: Z decyzjami środowiskowymi związany jest jeden z największych absurdów procesu inwestycyjnego. Przy budowie osiedla, dajmy na to, 150 mieszkań, bez decyzji środowiskowej nie możemy złożyć wniosku o warunki zabudowy. Trwa to, załóżmy rok po którym okazuje się, że warunki zabudowy zostały zmienione, chociażby poprzez odjęcie liczby planowanych pięter budynku. To zaś oznacza konieczność uzyskania nowej decyzji środowiskowej. Dlatego też jednym z ważniejszych postulatów branży deweloperskiej jest uregulowanie wzajemnych relacji między decyzją lokalizacyjną i środowiskową. Ta kwestia niestety została pominięta w projekcie, a z naszej perspektywy jest kluczowa.

Konrad Płochocki: Dzisiaj wymaga się od nas, abyśmy wróżyli z fusów. Zanim będziemy wiedzieli, co możemy zbudować na swojej działce, musimy „na oko” przewidywać np., na ile kondygnacji dostaniemy zgodę, aby w decyzji środowiskowej określić, ile hałasu będą generowali mieszkańcy. A dopiero później możemy się spytać, czy na danym terenie w ogóle możemy zbudować np. mieszkania. I może się okazać, że wcale nie, bo np. w grę wchodzą wyłącznie biura.

Andrzej Porawski: Projekt ułatwiający inwestycje mieszkaniowe jest potrzebny głównie z tego powodu, że nie ma normalnych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawę z 2003 r. trudno uznać za normalne przepisy. Stawiam tezę, że gdyby nie ona, mielibyśmy dzisiaj znaczącą część miast pokrytą planami miejscowymi. Zamiast tego podstawowym sposobem prowadzenia inwestycji stały się decyzje o warunkach zabudowy.

Problemem jest brak koordynacji przedstawionego projektu z innymi przepisami, jak choćby wspomnianymi już decyzjami środowiskowymi. Projekt powinien też wymuszać zgodność z istniejącymi studiami uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Według szacunków w studiach tych jest nawet dziesięciokrotna nadpodaż terenów przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe.

Brakuje mi też rozwiązania jednego z największych problemów – protestów. Niestety wykształciły się w Polsce organizacje, które niejako zawodowo zajmują się oprotestowywaniem procesów inwestycyjnych, robiąc to zwyczajnie dla zysku.

Wojciech Jacyno: Projekt zakłada, że na terenach nieobjętych planami zgody na realizację inwestycji mieszkaniowej, umożliwiającą przeniesienie procedury na poziom wojewody, będzie udzielać jednoosobowo prezydent czy burmistrz. Przyznaję, że nieco obawiam się tej procedury, tym bardziej, że zgoda udzielana będzie w oparciu o dość nieostrą przesłankę, jaką ma być brak zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Przede wszystkim jednak nowe przepisy nie rozwiążą problemów, z jakimi borykamy się na co dzień. Nie mogę podzielić optymizmu, jeśli chodzi o ustawowe skrócenie terminów. Można to obejść w prosty sposób – choćby wzywając do uzupełnienia dokumentacji. W tej chwili, na 10 prowadzonych przeze mnie postępowań, nie mam ani jednego, w którym nie wezwano do takich uzupełnień. Bez zmiany pozostałych przepisów, jak choćby podnoszonych już kilkakrotnie regulacji dotyczących decyzji środowiskowych, nowa ustawa nie spełni pokładanych w niej nadziei.

Czy prace nad kodeksem urbanistyczno-budowlanych powinny być kontynuowane? Jakie rozwiązania w nim zaproponowane warto byłoby uratować?

Mariusz Ścisło: Uważam, że prace nad projektem kodeksu nie powinny być przerywane. Jeśli nowi ministrowie mają wątpliwości, niech usuną z niego wrzutki, które być może znalazły się tam pod wpływem nacisku jakichś grup interesów. Jeśli został zanadto rozbudowany – niech go odchudzą, nawet o połowę. Źle by się jednak stało, gdyby cały kodeks został wyrzucony do kosza. Specustawami, takimi ja ta o inwestycjach mieszkaniowych, możemy co najwyżej regulować pewne fragmenty rzeczywistości, a my potrzebujemy kompleksowego rozwiązania, które obejmie całość problemów.

Andrzej Porawski: Ostatnia wersja projektu kodeksu była już na tyle dopracowana, że akceptowało ją i środowisko inwestorów, i strona samorządowa. Źle by się stało, gdyby dorobek ten został utracony. Na pewno trzeba zmienić przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy. Powinny być one wydawane tylko w określonych sytuacjach i nie mogą zastępować planów miejscowych. Wzmocniona powinna zostać ranga studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Samorządy zaś powinny je oceniać, tak samo zresztą jak plany miejscowe, w pierwszym roku kadencji. Dzisiaj niestety rady zajmują się tym często od przypadku do przypadku.

Pozytywnie ocenialiśmy również zastąpienie opłaty adiacenckiej i planistycznej opłatą infrastrukturalną oraz wprowadzenie możliwości opracowania ramowego studium, co pozwoliłoby na współpracę kilku gmin. Za najważniejsze jednak uznawaliśmy wprowadzenie uproszczonych przepisów urbanistycznych dla obszarów, które są już zabudowane.

Nikodem Iskra: To, co przebijało się zarówno w samym projekcie kodeksu, jak i innych projektach, to zmiana podejścia. Mając doświadczenie na rynku brytyjskim, porównałbym to właśnie do tamtejszego modelu. Mam na myśli chociażby rozdzielenie projektu na dwa etapy – inwestycyjny i techniczny. Takie właśnie rozwiązanie funkcjonuje na rynku brytyjskim i doskonale się sprawdza. Na pierwszym etapie, mającym rzeczywiście wpływ na życie okolicznych mieszkańców, ich udział w postępowaniu jest bardzo szeroki. Przy jednej inwestycji w Edynburgu mamy 180 stron zaproszonych do udziału w postępowaniu. Przy czym ich udział dotyczy tylko tego, co rzeczywiście może na nich oddziaływać – sposobu zagospodarowania terenu, kubatury budynków, sieci dróg czy infrastruktury podziemnej. Jednak już na kolejnym etapie, stricte technicznym, strony te nie będą miały prawa ingerować w projekt. Tymczasem u nas mogą oprotestować nawet najmniejszą śrubkę.

Konrad Płochocki: Co ciekawe, są to nierzadko ludzie, którzy dopiero co wprowadzili się do nowych budynków, pobudowanych przez tego samego inwestora. Choć od początku wiedzieli, że tuż obok powstanie kolejna inwestycja budowlana, którą pokazywano im na prospektach, to teraz jest ona im nie w smak, bo akurat na tej działce mogą za darmo parkować samochody albo nie chcą, aby im zasłonięto widok z okna. Popatrzmy na głośne ostatnio protesty przeciwko dopuszczeniu wieżowców w planie dla centrum Warszawy. Gdzie, jak nie w takich miejscach, gdzie jest metro, tramwaj, kolej i autobusy, mają powstawać wieżowce? Przecież nie na środku pola.

Wojciech Jacyno: Niestety nasze procedury pozwalają na blokowanie inwestycji, jeśli nie w nieskończoność, to przynajmniej przez długie lata. Mamy dwie instancje administracyjne, potem kolejne dwie w sądach administracyjnych. Po uchyleniu decyzji wracamy do początku. Przy tak szerokim kręgu stron w zasadzie każdy może skarżyć wszystko. Mamy przypadki, gdy w sprawie dotyczącej decyzji o warunkach zabudowy sąd uznaje za stronę właściciela nieruchomości położonej nawet o kilkaset metrów od inwestycji. W jaki sposób może ona oddziaływać na jego działkę? Przepisy powinny ograniczyć krąg stron mogących brać udział w postępowaniach, nie tylko dotyczących pozwolenia na budowę, do tych, które rzeczywiście mają w tym swój interes, na których inwestycja rzeczywiście może oddziaływać. W mojej opinii powinna również zostać ograniczona możliwość korzystania z nadzwyczajnych środków zaskarżenia. Mam na myśli przede wszystkim stwierdzanie nieważności decyzji inwestycyjnych, prowadzące do kuriozalnych sytuacji, w których przykładowo inwestor traci pozwolenie na budowę kilka lat po zrealizowaniu inwestycji.