Grunty pod inwestycje komercyjne i gotowe projekty przyciągnęły wyjątkowo duże pieniądze. Pobić ten rekord będzie niezwykle trudno.
Z pierwszych szacunków wynika, że w 2016 r. inwestorzy na rynku nieruchomości byli aktywni jak nigdy dotąd. Wydatki na zakup ziemi pod m.in. mieszkania, biura czy magazyny firma doradcza Colliers International szacuje na najwyższym w historii poziomie ok. 3 mld zł. W 2015 r. było to ok. 2,65 mld zł.
Najbardziej aktywni ponownie byli deweloperzy mieszkaniowi, którzy na fali boomu na takie nieruchomości rozbudowują banki ziemi. Nowością w mieszkaniówce i biurach były większe zakupy na mało popularnych do tej pory rynkach, m.in. w Łodzi i Bydgoszczy. W handlu kupujących mocno przyciągały miasta średnie, gdzie dobrze rozwijają się parki handlowe. W największych ośrodkach rosły też zakupy gruntów pod hotele.
Na wzrost wartości inwestycji w ziemię poza większą liczbą transakcji wpływ miały też wyższe ceny. W porównaniu z poprzednim rokiem najbardziej drożały grunty mieszkaniowe i przemysłowe.
– W zależności od stopnia przygotowania gruntu, braku wad technicznych czy prawnych, jak i lokalizacji ceny gruntów wzrosły w ubiegłym roku średnio o kilkanaście procent – informuje Emil Domeracki z Colliers.
Duży ruch był także w segmencie gotowych nieruchomości komercyjnych, których właściciele zarabiają na wynajmie. BNP Paribas Real Estate Poland wartość takich transakcji w 2016 r. szacuje na niemal 4,6 mld euro, o 15 proc. więcej niż rok wcześniej. Rynkowi zabrakło jedynie 130 mln euro do wyrównania rekordu sprzed dekady. Jedną z najgłośniejszych transakcji był zakup portfela nieruchomości Echo Investment (10 centrów handlowych i sześć kompleksów biurowych) przez południowoafrykański fundusz Redefine za 891 mln euro. Zakupy gotowych obiektów przyciągają inwestorów z powodu w miarę stabilnych stóp zwrotu na tle np. obligacji czy rynku akcji. Zarobek na nieruchomościach wynosi od kilku do kilkunastu procent rocznie w przypadku bardziej ryzykownych inwestycji. W Polsce stopy zwrotu są średnio o 1–1,5 pkt proc. wyższe niż w Europie Zachodniej.
Zdaniem specjalistów po kilku latach nieustających wzrostów w tym roku o dalszy wzrost inwestycji będzie już trudno. Przeważają opinie, że na obydwu rynkach w najlepszym razie możliwe jest powtórzenie wyników z 2016 r. Niepewność pogłębia zamieszanie podatkowe przy zakupach nieruchomości komercyjnych. Dotychczas takie transakcje były objęte podatkiem VAT – kupujący korzystali powszechnie z prawa do zwrotu daniny. Teraz urzędy skarbowe kwestionują takie podejście. Według informacji DGP ta tendencja nasiliła się w drugiej połowie 2016 r., kiedy urzędnicy wstrzymali zwrot VAT w dopiero co zakończonych transakcjach lub zakwestionowali zwroty już dokonane.
– Każda ze stron transakcji musi mieć pewność, jaki wymiar podatku należy zapłacić, tak aby zaoferować odpowiednią cenę. Fiskus nie powinien wydawać sprzecznych interpretacji, ponieważ to zniechęca inwestorów. W ubiegłym roku kilka transakcji nie doszło do skutku – wskazuje Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa w BNP Paribas Real Estate.
Doradcy wskazują, że podejście skarbówki zmieniło się, choć nie było żadnych zmian w przepisach. – To spowodowało, że inwestorzy zaczęli zdecydowanie ostrożniej podchodzić do negocjowania i zamykania transakcji. Chcą mieć pewność, że nie zostaną później zakwestionowane w zakresie opodatkowania i jaki będzie ostateczny koszt inwestycji – mówi jeden z nich.
Według informacji DGP przedstawiciele branży zwrócili się w tej sprawie do Ministerstwa Finansów, które miało zadeklarować, że do końca I kwartału odniesie się do tego problemu.
Na rynku gruntów coraz bardziej widać m.in. negatywne efekty ograniczeń w handlu ziemią rolną wprowadzonych w połowie ubiegłego roku. Przepisy spowodowały, iż na rynku zaczyna brakować przede wszystkim najbardziej poszukiwanych gruntów pod inwestycje przemysłowe na obrzeżach miast. Renata Osiecka z Axi Immo wskazuje, że w segmencie magazynowo-przemysłowym ustawa zaczyna przekładać się na wzrosty ceny działek objętych planami umożliwiającymi budowę takich inwestycji. ⒸⓅ
Stopy zwrotu są u nas o 1–1,5 pkt proc. wyższe niż na Zachodzie