– Rok 2025 był okresem przejściowym, który dawał podatnikom czas na oswojenie się z nowymi definicjami. W 2026 r. nie ma już bufora czasowego – deklaracja składana do 31 stycznia musi być merytorycznie poprawna i uwzględniać całą praktykę organów, jaka powstała w ubiegłym roku – podkreśla Wojciech Pławiak, partner w kancelarii Litigato.

Powrót do standardowych terminów

Od 2026 r. znów obowiązują zasady znane sprzed reformy:

  • deklarację DN-1 składa się do 31 stycznia danego roku podatkowego,
  • w przypadku powstania obowiązku podatkowego w trakcie roku – w ciągu 14 dni.

Dla firm z rozbudowanym portfelem nieruchomości – zwłaszcza w sektorach logistyki, produkcji, handlu i dewelopmentu – oznacza to znacznie krótsze okno czasowe na weryfikację klasyfikacji obiektów po zmianach z 2025 r. – Największym błędem, jaki dziś widzimy, jest podejście „kopiuj–wklej” deklaracji z poprzednich lat. Po reformie 2025 r. to prosta droga do niedopłaty albo nadpłaty podatku, a w konsekwencji do sporu z gminą – wskazuje Wojciech Pławiak.

Dziedzictwo reformy 2025

Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują autonomiczne, podatkowe definicje budynku i budowli, niezależne od prawa budowlanego. W praktyce:

  • rozszerzono katalog obiektów opodatkowanych, m.in. o hale namiotowe, obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem czy wagi samochodowe,
  • zmieniono zasady opodatkowania instalacji technologicznych i urządzeń technicznych.

W 2025 r. organy podatkowe intensywnie kształtowały nową praktykę, wydając interpretacje, w których za budynki lub budowle uznawane były nawet kontenery posadowione na bloczkach betonowych, jeśli oceniono je jako trwale związane z gruntem. – W 2025 roku obserwowaliśmy coraz bardziej profiskalne podejście gmin. Dlatego deklaracja na 2026 r. musi uwzględniać nie tylko przepisy, ale też interpretacje i pierwsze linie sporów, jakie wykształciły się w 2025 r. – dodaje Pławiak.

Kluczowe ryzyka dla firm

Do najczęstszych ryzyk w 2026 r. należą m.in.: zbyt wąska identyfikacja budowli (np. placów, dróg wewnętrznych, sieci podziemnych), błędna kwalifikacja obiektu jako budynku zamiast budowli lub odwrotnie, a także nieuwzględnienie nowych interpretacji dotyczących trwałego związania z gruntem i związku z działalnością gospodarczą. W dużych zakładach produkcyjnych i parkach logistycznych problem może dotyczyć tysięcy pozycji w ewidencji środków trwałych oraz rozbudowanych instalacji technicznych.

Co zrobić przed 31 stycznia?

Styczeń 2026 r. to nie tylko termin złożenia deklaracji, ale przede wszystkim czas na domknięcie skutków reformy 2025. Firmy powinny m.in.: zweryfikować mapę obiektów (grunty, budynki, budowle) według nowych definicji, sprawdzić kompletność ewidencji budowli i infrastruktury towarzyszącej, ocenić wpływ interpretacji wydanych w 2025 r. na własne nieruchomości. Ważne, aby zapewnić elektroniczne złożenie deklaracji z odpowiednim wyprzedzeniem. – Dobrze przygotowana deklaracja na 2026 r. to dziś element zarządzania ryzykiem podatkowym. Brak przeglądu po reformie 2025 r. oznacza, że ryzyko tylko się kumuluje – podsumowuje Wojciech Pławiak.

Autor: Wojciech Pławiak - Doświadczony radca prawny i doradca podatkowy. Od kilkunastu lat specjalizuje się w sporach podatkowych i podatku od nieruchomości.