Pan Marcin zastanawia się nad kupnem mieszkania. – Niedawno znalazłem lokal, który spełnia wszystkie oczekiwania, słyszałem jednak, że potrzebny jest wyższy wkład własny. Z drugiej strony dowiedziałem się, że niekoniecznie muszę posiadać większe środki. Jak naprawdę wygląda sytuacja – pyta czytelnik
Wątpliwości pana Marcina są uzasadnione, najważniejsza kwestia pozostaje jednak bezsporna. Obowiązek posiadania wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy to skutek przyjęcia w czerwcu 2013 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. KNF zaleciła w niej bankom, żeby nie kredytowały pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia, przy czym mogą uznać za wkład własny wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo będzie się znajdować nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania (bank zweryfikuje, czy nie jest obciążona kredytem). W 2014 roku minimalny udział wkładu własnego wynosił 5 proc., w 2015 – 10 proc., a od stycznia 2016 r. jest to 15 proc. wartości mieszkania.
Wyższy wkład własny ma sprawić, że kredyt będzie bezpieczniejszy. Tyle że jedynie nieliczne osoby będą dysponować taką kwotą, w większych miastach, przy wyższych kosztach za metr kwadratowy mieszkania, może być to bariera nie do przejścia. Dlatego Rekomendacja S pozwala, żeby klient wciąż mógł wnieść 10 proc. wkładu własnego w gotówce, a brakującą część, czyli 5 proc., w innej formie. Część banków już w ubiegłym roku deklarowała, że umożliwi wpłatę 10 proc. To istotne, zwłaszcza że sam koszt mieszkania to niejedyny wydatek przy zakupie. Trzeba liczyć się z pokryciem opłat transakcyjnych, okołokredytowych – notariusza, podatkiem i ewentualnym opłaceniem pośrednika.
Zgodnie z zapisami Rekomendacji S możliwe jest udzielenie kredytu w wysokości do 90 proc. wartości nieruchomości pod warunkiem wykupu dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub zastosowania innych zabezpieczeń. Dokument wymienia, jakie zabezpieczenia są dopuszczalne – blokada środków na rachunku bankowym, zastaw na papierach wartościowych emitowanych przez Narodowy Bank Polski lub Skarb Państwa, a także zabezpieczenie na środkach kredytobiorcy zgromadzonych na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Ostateczną decyzję dotyczącą instrumentów zabezpieczających podejmuje bank, który udziela kredytu. Na pewno wiadomo, że banki nie mogą sobie zrekompensować brakującego wkładu własnego podwyższoną marżą. Co prawda część instytucji miała takie plany, ale Komisja Nadzoru Finansowego jednoznacznie stwierdziła, że ani wyższa marża, ani prowizja nie mogą zastąpić wkładu własnego.
Reklama
10 proc. wkładu własnego akceptują Alior Bank, BOŚ Bank, BZ WBK, Deutsche Bank, Getin Noble, mBank, Bank Pekao, PKO Bank Polski, Bank Pocztowy, Raiffeisen Polbank

Reklama
Bank oceni zdolność kredytową
Przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy kredytu hipotecznego bank ma obowiązek dokładnie i całościowo ocenić zdolność kredytową klienta na podstawie przedstawionych źródeł spłaty zobowiązania, typowych kosztów utrzymania, wszystkich zobowiązań finansowych i ustalonego okresu kredytowania. Przy ocenie zdolności kredytowej banki uwzględniają wszystkie wydatki gospodarstwa domowego, które mogą obciążać klienta, inne niż zobowiązania kredytowe (m.in. wynikające z przepisów prawa lub mające charakter trwały i nieodwołalny, np. zasądzone alimenty, wypłacane renty). Bank powinien dołożyć wszelkich starań, aby przekazywane informacje były dla klientów zrozumiałe, czytelne i jednoznaczne – zarówno przed, jak i po podpisaniu umowy, przy czym powinien uwzględniać poziom wiedzy klienta. Rekomendacja S nakłada na banki obowiązek przedstawiania kredytobiorcom informacji o całkowitym koszcie kredytu oraz rzeczywistej rocznej stopie procentowej, uwzględniających koszty znane w momencie zawarcia umowy.
Warto budować wiarygodność
W uzyskaniu kredytu pomaga pozytywna historia w rejestrach dłużników. Banki sprawdzają potencjalnych kredytobiorców, a zła informacja lub jej brak wpływają na decyzję o wysokości przyznanego kredytu, wyższą marżę lub prowizję lub na to, że kredyt dostaniemy na krótszy okres. Aby zbudować pozytywną historię, nie trzeba dużo. Najlepiej zacząć od karty kredytowej. Nawet jeśli ktoś jej nie potrzebuje, warto z niej przez jakiś okres korzystać nawet przy małych zakupach i terminowo spłacać – wówczas wiarygodność kredytowa rośnie. Można również zaciągnąć niewielką pożyczkę w banku, w którym zamierzamy ubiegać się o kredyt mieszkaniowy, np. na zakup sprzętu elektronicznego, i oczywiście spłacać raty zgodnie z harmonogramem. Dobrym pomysłem jest też – po wpłacie kilku rat – uregulowanie pozostałej części zobowiązania. Dla banku to znak, że klient rzetelnie spłaca długi i jest wiarygodnym partnerem.
Podstawa prawna
Art. 137 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz.U. z 2015 r. poz. 128).