Subskrybuj nas na Youtube
/>
Receptą na częste zmiany stóp referencyjnych i marż są produkty refinansowe. Pozwalają one na wybór kredytodawcy oferującego lepsze warunków spłaty. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z faktu, że kredyt refinansowy prócz korzyści generuje również dodatkowe koszty (prowizje i opłaty bankowe) – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.
Najpierw negocjacje…
Zmiana kredytodawcy to nie tylko kwestia wydatków finansowych, ale i licznych formalności. Dlatego eksperci firmy Conse radzą, aby najpierw zasięgnąć informacji w banku, który sfinansował zakup mieszkania. Warto sprawić, czy będzie on skłonny do pewnych ustępstw w kwestii oprocentowania. Próby negocjacji można podejmować zawsze. Jednak w przypadku, gdy warunki kredytowe uległy pogorszeniu takie wysiłki są z góry skazane na porażkę. Właśnie dlatego aktualne informacje na temat trendów rynkowych są bardzo ważne. - Osoba, która wie co się dzieje na rynku może zareagować na spadek marż lub stopy referencyjnej. Takie sytuacje zawsze stwarzają dobrą okazję do negocjacji warunków kredytu lub jego refinansowania – mówi Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.
Z punktu widzenia kredytobiorcy pewne znaczenie ma również dobra koniunktura na rynku nieruchomości. Warto pamiętać, że wzrost rynkowej wartości finansowanego mieszkania przyczynia się do zmniejszenia wskaźnika LTV (stosunku kwoty kredytu i wartości zabezpieczenia hipotecznego). Niższy poziom LTV oznacza redukcję ryzyka kredytowego. W przypadku najbardziej elastycznych banków ta zmiana może się przełożyć na zmniejszenie marży. Dodatkowym czynnikiem, który korzystnie wpływa na poziom LTV jest stopniowa spłata pożyczonego kapitału.
Nieuchronne opłaty
Kredytodawca, który w ramach refinansowania spłacił poprzednie zobowiązanie klienta nalicza sobie stosowne wynagrodzenie. Jest ono realizowane za pomocą odsetek oraz dodatkowych opłat (m.in. prowizji z tytułu udzielenia kredytu). Jeżeli chodzi o wspomnianą prowizję to polityka rodzimych banków jest zróżnicowana – niektóre konsekwentnie ją stosują podczas, gdy inne kuszą bezprowizyjnymi kredytami albo możliwością negocjacji stawki. - Kredytodawcy niekiedy przewidują też niższą prowizję dla osób, które w ramach sprzedaży wiązanej zakupiły inny produkt finansowy – zauważa Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi. Poniższa tabela przedstawia informacje na temat standardowych zasad naliczania prowizji w dziewięciu największych bankach. Warto pamiętać, że co jakiś czas pojawiają się pakiety promocyjne, które najczęściej dotyczą wspomnianej sprzedaży wiązanej.
Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi przypomina, że prowizja za udzielenie kredytu jest głównym, lecz nie jedynym kosztem refinansowania. Osoba, która decyduje się na taka operację musi uiścić wszystkie standardowe opłaty (np. kwotę należną za wycenę nieruchomości). Dodatkowy koszt powstaje w przypadku przewalutowania kredytu (prowizja za zmianę waluty).
Nie można również pomijać ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu w poprzednim banku. W tym kontekście spore znaczenie ma data zawarcia pierwszej umowy - wiele banków przewiduje dodatkowe koszty tylko dla osób, które zwracają całość kapitału przed określonym terminem. W większości przypadków okres bezprowizyjnej spłaty rozpoczyna się po upływie 3 lat.
Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi zaznacza, że klienci, którzy planują refinansowanie kredytu nie powinni brać pod uwagę tylko standardowych tabeli opłat i prowizji. Okazuje się bowiem, że krajowe banki w ramach promocji często przygotowują preferencyjne warunki. Oferty kredytodawców, którzy rezygnują z prowizji za udzielenie kredytu oraz opłat za wycenę zabezpieczenia nie są niczym nadzwyczajnym.
Kto teraz powinien refinansować kredyt?
Przedstawiciele firmy Conse zwracają uwagę, że moment zaciągnięcia kredytu refinansowego ma ogromne znaczenie. Świadczy o tym przykład osób, które w ubiegłym roku nie zdecydowały się na zmianę warunków spłaty dla kredytów rozliczanych w euro. – Refinansowanie było wówczas bardzo korzystne ze względu na niskie wartości marż. W przypadku euro wynosiły one około 1,5%. Trzeba przy tym zaznaczyć, że spora grupa osób musiała spłacać raty, które były naliczane przy zastosowaniu dwukrotnie wyższej marży.
Mimo tego nie wszyscy zdecydowali się na zaciągniecie niżej oprocentowanego kredytu (różnica 1,5 punktu procentowego). Wiele osób zaplanowało refinansowanie kredytu w późniejszym terminie, ponieważ koszt prowizji za wcześniejszą spłatę rat wydawał im się zbyt wysoki. Kredytobiorcy, którzy zwlekali z decyzją niestety mogli sporo stracić. W ciągu ostatnich 12 miesięcy marże kredytów rozliczanych w euro wzrosły bowiem do 3,5%-4,0%. Dodatkowy problem to bardziej restrykcyjne zasady oceniania zdolności kredytowej, które są stosowane od początku bieżącego roku. Wspomniane okoliczności sprawiają, że refinansowanie zadłużenia w euro nie jest teraz opłacalne – mówi Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.
Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi twierdzi, że powyższy przykład jest przestrogą dla klientów, którzy spłacają kredyty złotówkowe. W większości przypadków mogą oni uzyskać kredyt refinansowy z marżą 1,0% – 1,2%. Jeżeli ich umowy kredytowe przewidują marżę na poziomie 1,5% to refinansowanie ma sens tylko w przypadku dużych kwot. Trzeba jednak pamiętać, że spora grupa klientów musiała zgodzić się na znacznie gorsze warunki kredytowania. - Moje doświadczenie wskazuje, iż marże na poziomie 2,0% nie należą do rzadkości. Osoby, które zgodziły się na tak wysokie koszty kredytu powinny refinansować zadłużenie nawet, jeżeli wcześniejsza spłata rat będzie obciążona prowizją. Odkładanie decyzji na przyszły rok jest ryzykowne. Niestety nikt nie może zagwarantować, że aktualny poziom marż utrzyma się przez dłuższy czas – radzi Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi.
Nie każdy zapłaci prowizję od razu …
Niektóre krajowe banki zgadzają się na pożyczenie dodatkowych środków, które pokrywają opłaty związane z kredytem refinansowym. Taka opcja dotyczy prowizji za wcześniejsza spłatę rat oraz prowizji za udzielenie kredytu. Pożyczona kwota oczywiście powiększa saldo zadłużenia klienta. – Kredytowanie prowizji to ciekawa opcja dla osób, które obecnie nie posiadają odpowiednich środków. Dzięki korzystnemu oprocentowaniu kredytów refinansowych dodatkowe koszty odsetkowe nie są wysokie. Dlatego brak gotówki nie powinien zniechęcać do refinansowania kredytu – podsumowuje Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.