Udział marży w oprocentowaniu kredytów hipotecznych skoczył do rekordowego poziomu. Konsumenci jeszcze tego nie odczuli, ale wejście w życie nowych przepisów może w znaczny sposób podrożyć cenę pieniędzy
Marże pobierane przez banki od kredytów hipotecznych stanowią najwyższy – przynajmniej w tej dekadzie – udział w kosztach tych pożyczek. W maju przy wierzytelnościach z najniższym dopuszczalnym obecnie wkładem własnym marża stanowiła niemal 3/5 całości oprocentowania. Niewiele mniej było to w przypadku kredytów z wymaganym wkładem własnym na poziomie 25 proc. Stopy procentowe od dwóch lat się nie zmieniają. Coraz powszechniejsze jest natomiast podnoszenie marż przez instytucje finansowe.
– Od początku roku już pięć banków wprowadziło znaczące podwyżki, rzędu 0,2–0,3 pkt proc. A tylko trzy niewielkie obniżki, 0,1–0,15 pkt proc. – wskazuje Jarosław Sadowski z Expandera.
W maju średnia marża kredytu z najniższym wkładem wynosiła 2,38 pkt proc. W przypadku zobowiązań, gdzie klient dysponuje jedną czwartą wartości inwestycji, było to 2,18 pkt proc. Podobne marże obowiązywały ostatnio w 2010 r. Marża to główne źródło wynagrodzenia banku za udzielony kredyt, z którego pokrywane są koszty związane z tą pożyczką. Według ostatnich danych Narodowego Banku Polskiego średnia rentowność portfela kredytów hipotecznych w bankach wynosi 1,21 proc.
– Głównym powodem podwyżek jest poszukiwanie sposobów na zwiększenie przychodów. Bankom ciążą niskie stopy procentowe, podatek bankowy i wyższe składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny – ocenia specjalista Expandera.
Także instytucje finansowe wskazują, że podwyżki to efekt dążenia do zwiększenia rentowności produktu. – To banki pokrywają składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, podatek bankowy czy roszczenia klientów w odniesieniu do starego portfela – wskazuje Julian Krzyżanowski z Alior Banku.
Klienci na razie nie odczuwają podwyżek z powodu rekordowo niskich stóp procentowych. Oprocentowanie nadal pozostaje więc atrakcyjne. Przy kredytach z minimalnym wkładem wynosi teraz nieco ponad 4 proc. Nie jest to już co prawda rekordowo niskie 3,6 proc. z 2015 r., ale wciąż daleko mu do ponad 6 proc. z 2012 r.
Z kolejnymi podwyżkami marż należy liczyć się po wejściu w życie w lipcu ustawy o kredycie hipotecznym. W ten sposób wdrożone zostaną na polski grunt zapisy unijnej dyrektywy, której celem jest poprawa pozycji kupujących nieruchomości na kredyt.
– Ten akt prawny nakłada na banki dodatkowe obowiązki, co po prostu kosztuje – tłumaczy Bartosz Turek, analityk pośrednika finansowego Open Finance.
Od tego momentu banki będą musiały przedstawić swoją ofertę w sposób bardziej przejrzysty, a decyzję kredytową trzeba będzie wydać w ciągu 21 dni. Klienci będą mieli dwa tygodnie na porównanie warunków z wydanych przez banki decyzji kredytowych. A jeśli bank odmówi udzielenia kredytu, będzie to musiał uzasadnić. Kredytobiorca będzie miał dwa tygodnie na odstąpienie od umowy. Według przedstawiciela Open Finance zmiany, jakie wprowadzą nowe przepisy, już teraz mogą być przyczyną podwyżek marż.
Sami bankowcy deklarują, że podwyżki nie mają na razie nic wspólnego z ustawą.
– Nie planujemy zmian w cennikach teraz ani po wejściu w życie ustawy. Na razie zamierzamy obserwować, jak będą wyglądały nasze koszty bez przerzucania ich na klientów – zastrzega szef sprzedaży hipotek w banku z pierwszej piątki naszego sektora.
Bankowcy wskazują, że ustawa większym wyzwaniem, jeśli chodzi o koszty, będzie dla pośredników, i to raczej po ich stronie należy spodziewać się nacisku na wzrost wynagrodzeń za pośrednictwo za udzielenie kredytu. Są oni na ogół opłacani z prowizji pobieranej przez bank za udzielenie kredytu. Wynosi zwykle do 3 proc. wartości kredytu. Firmy pośredniczące, podobnie jak banki, będą musiały przedstawiać klientom dokładne parametry kredytów oraz informacje o sobie, łącznie z wysokością wynagrodzenia, szkolić personel, archiwizować dane i wykupować obowiązkowe OC. Pośrednicy na razie nie chcą przesądzać, jak nowe obowiązki wpłyną na ich koszty. W dziale prawnym jednej z dużych sieci usłyszeliśmy, że jeśli koszty wzrosną, to zostaną uwzględnione w cenie.
