Właściciel nieruchomości, który wnosi ją aportem do spółki, ma prawo do odszkodowania z tytułu utraty jej wartości spowodowanej zmianą planu zagospodarowania przestrzennego – orzekł Sąd Najwyższy.
Źródłem sprawy był pozew, jaki złożyła działająca w branży budowlanej spółka G. przeciwko miastu Poznań. Żądała odszkodowania sięgającego 7 mln zł. Kupiła w styczniu 2007 r. nieruchomość, którą do 2003 r. obejmował miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony przez radę miasta jeszcze w 1994 r. Przewidywał on dla tych terenów przeznaczenie na zabudowę usługową miejską.
Dwa lata po nabyciu gruntu przez spółkę został jednak uchwalony nowy plan – od lipca 2009 r. teren został przeznaczony na kilka różnych celów: zabudowę mieszkaniową, drogę i zieleń miejską. W tej sytuacji spółka w listopadzie 2011 r. podzieliła nieruchomość na kilka mniejszych działek, a następnie zażądała od miasta odszkodowania z tytułu zmiany przeznaczenia części ziemi – działek przeznaczonych pod zieleń miejską i drogę, na których nie można już było prowadzić żadnych inwestycji. Powództwo zostało oparte na art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199).
Zgodnie z tym przepisem jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Sąd I instancji powództwo oddalił. Okazało się, że spółka G. zbyła grunt, wnosząc go jako aport rzeczowy do nowo utworzonej spółki córki G.I. Spółka G. próbowała wnosić o ponowne otwarcie przewodu sądowego i zmianę podstawy roszczenia odszkodowawczego na art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim także w razie zbycia nieruchomości, której wartość uległa obniżeniu wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, właściciel zachowuje prawo do odszkodowania.
Sąd oddalił ten wniosek. Również apelacja została oddalona. Jednak Sąd Najwyższy uchylił wyrok apelacyjny i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. Zdaniem SN art. 36 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalają dwa różne roszczenia odszkodowawcze. – Okoliczność zbycia nieruchomości poprzez wniesienie aportem do spółki powinna być wzięta pod uwagę przez sąd orzekający. Mimo to orzekał on na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy, a powinien był zastosować drugi z powołanych przepisów: art. 36 ust. 3 – wskazała sędzia Anna Kozłowska.
Tym samym zbycie nieruchomości poprzez wniesienie aportem do spółki nie pozbawia właściciela roszczeń z tytułu obniżenia jej wartości. Pozostaje kwestia wysokości odszkodowania. Tu SN uznał, że biegły powinien teraz ustalić skalę ewentualnej utraty wartości działek przeznaczonych pod tereny zielone i drogi, która będzie miała wpływ na wysokość potencjalnego odszkodowania.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 9 marca 2016 r., sygn. II CSK 411/15.