Choć oczywiste jest, że prawo odrębnej własności lokalu nie jest użytkowaniem wieczystym, to w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego pierwokup może przysługiwać – takiej odpowiedzi należy udzielić na pytanie rejenta Krzysztofa Łaskiego postawione w polemice opublikowanej w Dzienniku Gazecie Prawnej 26 października 2016 r. pt. „Czy prawo użytkowania wieczystego jest lokalem?”.
W przywołanym tekście zakwestionowane zostało, aby prawo pierwokupu przewidziane art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. przysługujące Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawie w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń dekretowych (na podstawie art. 7 dekretu lub art. 214 ustawy o gospodarce nieruchomościami) przysługiwało także w przypadku sprzedaży odrębnej własności lokalu w budynku posadowionym na gruncie oddanym w tym trybie w użytkowanie wieczyste. Choć przedstawiona argumentacja jest atrakcyjna (jak każda zmierzająca do uproszczenia obrotu), to jednak wydaje się nie uwzględniać wątpliwości pojawiających się na tle orzecznictwa.
Za fundament argumentacji przyjęto założenie, że udział w prawie użytkowania wieczystego jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali). Judykatura nie podchodzi do tej kwestii jednolicie, a można nawet zaryzykować stwierdzenie, że nowsze orzecznictwo od takiego założenia odchodzi. I tak Sąd Apelacyjny w Warszawie (w wyroku z 15 marca 2013 r., VI ACa 1159/12) wskazuje na trójczłonowe powiązanie między własnością lokalu, współwłasnością budynku i współużytkowaniem wieczystym gruntu. Aprobuje przy tym stanowisko Sądu Najwyższego (wyrok z 3 września 2009 r., I CSK 6/09), zgodnie z którym prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 u.w.l.), a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 par. 2 i 241 kodeksu cywilnego). Tym samym, jeżeli założyć poprawność tej tezy, to odrębna własność lokalu, jako związana z udziałem w użytkowaniu wieczystym (dzieląca jej obciążenia), podlega prawu pierwokupu.
Co więcej, Sąd Najwyższy rozstrzygał już przypadek analogiczny do analizowanego. W uzasadnieniu postanowienia z 10 listopada 2010 r. (II CSK 197/10) uznał, że prawo pierwokupu jest niepodzielne, a więc obejmuje także udział w nieruchomości (użytkowaniu wieczystym), a w związku z tym to obciążenie przenoszone jest na powstającą nową nieruchomość lokalową, bowiem „w konsekwencji tych ograniczeń [w tym prawa pierwokupu], istniejących w stosunku do nieruchomości stanowiącej przedmiot wieczystego użytkowania i własności wnioskodawcy, uprawiony jest wniosek, że przy tworzeniu nowej nieruchomości wydzielanej z obciążonej, ograniczenia i obciążenia obejmują także nowo wydzielane nieruchomości stanowiące odrębne lokale”. Postanowienie zapadło na tle art. 109 ust. 1 pkt 4 u.g.n., zgodnie z którym gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie rozstrzygnięcie dotyczyło prawa pierwokupu w stosunku do własności lokalu wyodrębnionej w budynku posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przy czym do rejestru zabytków wpisana była jedynie nieruchomość gruntowa (jako otoczenie zabytkowej fabryki, wpisanej wcześniej do rejestru), na której później wybudowano budynek.
Z powyższego postanowienia wynika, że zdaniem Sądu Najwyższego w przypadku prawa pierwokupu przysługującego w stosunku do użytkowania wieczystego gruntu uprawnienie to rozciąga się nie tylko na własność budynku, ale także na wyodrębniane w tym budynku lokale. Przy czym na tle treści art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. bez znaczenia pozostaje, czy zostały wyodrębnione przed, czy po jego wejściu w życie, a także czy w dacie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nieruchomość była już zabudowana, czy nie, a jeżeli zabudowana, to czy budynek jest przed- czy powojenny.
Nie chcąc za wszelką cenę bronić ani rozstrzygać, czy stanowisko Sądu Najwyższego jest słuszne, wskazać należy jedynie, że w jego świetle istnieje ryzyko, że sprzedaż własności lokali w budynkach posadowionych na gruntach spełniających przesłanki z art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. będzie obciążona prawem pierwokupu i póki nie zostanie to jednoznacznie rozstrzygnięte przez ustawodawcę albo judykaturę, ważność umów sprzedaży z pominięciem prawa pierwokupu może budzić wątpliwości.
