TEZA: Nie da się rozdzielić wad lokali od wad budynku w sytuacji, gdy wadliwość dotyczy dachu ścian czy stolarki oraz balkonów, które są elementami konstrukcyjnymi, a jednocześnie od wewnątrz są wadami lokali.
Sygn. akt I ACa 937/15, WYROK SĄDU APELACYJNEGO W KRAKOWIE z 31 maja 2016 r.
STAN FAKTYCZNY
Spółka komandytowa (dalej deweloper) wybudowała budynek mieszkalny. Było w nim 20 lokali, które deweloper zbył. Ich właściciele tworzą obecnie wspólnotę mieszkaniową. Po rozpoczęciu użytkowania budynku zaczęli stopniowo odkrywać wady fizyczne – zarówno w lokalach, jak i w częściach wspólnych budynku. W pierwszej kolejności mieszkańcy zgłosili deweloperowi przeciekanie wody i złą izolację dachu, występowanie wody w piwnicy, złe osadzenie okien, ubytki płytek na posadzce, niewłaściwą izolację budynku. W 2010 r. dwukrotnie doszło do zalania piwnic. Nieszczelność dachu właściciel jednego z lokali, K.D., stwierdził już w marcu 2009 r., a R.P. w maju 2009 r. Na balkonach pojawiły się smugi, zacieki i zielony nalot, wady obróbki blacharskiej.
Właściciele lokali dokonali przeniesienia uprawnień z rękojmi do swoich lokali oraz do części wspólnych budynku na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Ta wniosła pozew do sądu o zasądzenie od dewelopera kwoty ponad 261 tys. zł. Sąd Okręgowy w Krakowie uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Odwołał się do art. 560 par. 1 i 3 k.c. i wskazał, że wobec stwierdzonych wad nabywcom przysługiwały roszczenia wynikające z rękojmi. Uznał, że obniżenie ceny powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Zdaniem sądu nie doszło do utraty uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, albowiem deweloper został zawiadomiony o wadach w terminie określonym w art. 563 par. 1 k.c. Zgłoszenie wady nie wymaga żadnej szczególnej formy, zatem skuteczne jest zarówno zgłoszenie ustne, jak drogą telefoniczną i elektroniczną. Jeżeli wady dotyczą nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności, zgłoszenie wady, jako czynność zmierzająca do zachowania wspólnego prawa, powinno być uznane za tzw. czynność zachowawczą, do dokonania której – zgodnie z art. 209 k.c. – uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli; a zgłoszenie wywołuje skutek w odniesieniu do całej nieruchomości (a tym samym wobec pozostałych współwłaścicieli).
Apelację wniósł deweloper. Sąd II instancji ją oddalił.
UZASADNIENIE
Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Krakowie sprzedaży lokali dokonano wraz z udziałami w częściach wspólnych. Wady części wspólnych są także wadami przedmiotu sprzedaży. Świadomość określona w art. 563 par. 1 k.c. ma dotyczyć wady, a nie roszczeń. Zgodnie z tym przepisem przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w razie gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Zdaniem sądu apelacyjnego wystarczające jest zatem, by deweloper posiadł wiedzę o wadach nawet od jednego ze współwłaścicieli nabywających lokal. Świadomość wad dotycząca części wspólnych uzyskana od jednego ze współwłaściciela jest wystarczająca dla zachowania roszczeń przez pozostałych współwłaścicieli części wspólnych. Mimo więc, że każdy nabywców ma własne roszczenie z rękojmi – to w odniesieniu do wad w częściach wspólnych zawiadomienie ma charakter czynności zachowawczej, albowiem nie da się rozdzielić stanów świadomości zobowiązanego z tytułu rękojmi co do wadliwości całego budynku. Ponadto każde przystąpienie do poprawienia wady dotyczącej przedmiotu nabytego przez współwłaścicieli czyni bezprzedmiotowym zawiadomienie o tych samych wadach przez współwłaścicieli, a poprawienie wady będzie odnosiło skutek względem wszystkich pozostałych.
