Pani Julia chce kupić mieszkanie u dewelopera. W jej miejscowości w lokalnej prasie ogłasza się kilka firm, które prowadzą inwestycje, a nawet oferują już gotowe mieszkania. Czytelniczka obawia się, że może trafić na nieuczciwego przedsiębiorcę i stracić pieniądze. Znajomi przestrzegają ją przed pułapkami w umowach deweloperskich i twierdzą, że niektóre firmy proponują klientom niekorzystne warunki. – Na co powinnam zwrócić uwagę, podpisując umowę z deweloperem, aby zabezpieczyć swoje prawa – pyta czytelniczka
Zanim pani Julia zawrze umowę z deweloperem i kupi od niego mieszkanie, powinna się zapoznać z prospektem informacyjnym oraz uzyskać od niego dane dotyczące sytuacji prawno-finansowej firmy. Rozpoczynając sprzedaż, przedsiębiorca musi sporządzić prospekt, który obejmuje całą prowadzoną przez niego budowę (nie tylko jeden budynek, lecz nawet kilka) określaną jako przedsięwzięcie deweloperskie. Przyszły nabywca dowie się z niego m.in. o prawach dewelopera do nieruchomości, na której postawi on budynki, nabyciu materiałów budowlanych oraz uzyskaniu wymaganych zezwoleń administracyjnych. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloper ma obowiązek doręczyć jej ten dokument wraz z załącznikami nieodpłatnie, na trwałym nośniku informacji. Jeżeli tym nośnikiem nie będzie papier, lecz np. płyta CD lub DVD, to wówczas pani Julia ma prawo zapoznać się z prospektem w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa. Natomiast w razie wprowadzenia przez firmę zmian do prospektu informacyjnego lub załącznika, powinna otrzymać aneks, nowy prospekt lub nowy załącznik.
Informacje o kondycji finansowej firmy i przedsięwzięcia deweloperskiego, a także oferowanego do zakupu mieszkania, pozwolą się jej dowiedzieć się o prawie dewelopera do nieruchomości i stwierdzić, czy nie jest on firmą krzak lub przyszłym bankrutem. Może więc żądać, aby w lokalu przedsiębiorstwa została zapoznana z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, a także kopią pozwolenia na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata.
Gdy pani Julia zdecyduje się już na nabycie konkretnego mieszkania, to umowę deweloperską musi zawrzeć w formie aktu notarialnego. Zawarta w innej formie nie będzie ważna. Dlatego nie powinna się zgodzić na podpisanie umowy sporządzonej wyłącznie na piśmie, ponieważ nie będzie to umowa deweloperska i nie zapewni ochrony jej interesów. Tym bardziej, że wyłącznie sama nie będzie ponosiła kosztów związanych z zawarciem umowy u notariusza, bo obciążają one w równych częściach dewelopera i nabywcę. Chodzi tutaj o wynagrodzenie notariusza, sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym.
Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy zawiera ona wszystkie istotne elementy przewidziane w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 ze zm.). Przede wszystkim powinna określać cenę nabycia, położenie budynku, w którym będzie znajdowało się mieszkanie, oraz usytuowanie w nim lokalu, a także określać powierzchnię (ze wskazaniem sposobu jej pomiaru) i układ pomieszczeń oraz zakres prac wykończeniowych, które wykona deweloper. Musi też zawierać informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości i ciążących na niej obciążeniach oraz służebnościach, wskazać numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał, i informacją o tym, czy jest ostateczne bądź zaskarżone, podawać termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu i termin przeniesienia na nabywcę prawa do niego. Istotne są też wskazane w umowie warunki odstąpienia od niej i zasady zwrotu niedoszłemu nabywcy uiszczonych już kwot, a także wysokość odsetek i kar umownych dla obu stron. Oprócz tego umowa powinna zawierać informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej, a także określać wysokość, terminy i warunki płatności od nabywcy dla dewelopera.
Podstawa prawna
Art. 2–22 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
Zawierając umowę z deweloperem, należy przede wszystkim sprawdzić, jaką zaproponował formę zabezpieczenia kapitału uiszczonego przez nabywcę lokalu. Tak zwana ustawa deweloperska przewiduje szczególne wymogi i określa niezbędne środki ochrony kontrahentów. Zobowiązuje deweloperów, aby zapewniali nabywcom ochronę w postaci zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Rachunek otwarty może jeszcze dodatkowo występować w kombinacji z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. W zależności od formy rachunku bank wypłaca deweloperowi wpłacane przez nabywcę środki dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu (taka procedura obowiązuje przy rachunku zamkniętym) albo będzie wypłacał je deweloperowi stopniowo po stwierdzeniu zakończenia kolejnych etapów realizacji przedsięwzięcia (taka procedura obowiązuje przy rachunku otwartym). Natomiast w razie rozwiązania lub odstąpienia od umowy środki zgromadzone na tym rachunku automatycznie wracają do nabywcy. Nabywca nie będzie więc zmuszony dochodzić od dewelopera przynajmniej tej części środków, które dalej są zapisane na rachunku powierniczym. Takie zabezpieczenie interesów nabywcy będzie miało istotne znaczenie w razie bankructwa dewelopera.
Jednak przepisów ustawy nie stosuje się do inwestycji wówczas, gdy rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 29 kwietnia 2012 r. Ze względu na dość liberalne podejście do określenia „rozpoczęcie sprzedaży”, radzę każdemu nabywcy, aby upewnił się, czy deweloper przewidział obsługę jego transakcji przez rachunek powierniczy. Zaniedbanie może zakończyć się tym, że nabywca pozostanie bez nieruchomości i bez wpłaconego kapitału.
W umowach należy też unikać postanowień uprawniających dewelopera do waloryzacji ceny mieszkania. Często zdarza się, że deweloperzy uzależniają ostateczną cenę od powierzchni lokalu, a gdy metraż mieszkania będzie większy niż planowany, to nabywca zostanie zobowiązany do dopłaty. Niepożądane z punktu widzenia nabywców są klauzule przyznające prawo deweloperowi do jednostronnego odbioru lokalu wówczas, gdy nabywca nie stawi się w wyznaczonym przez niego terminie. Jeżeli deweloper uzna, że lokal spełnia wszystkie wymagania i jest wolny od wad, to wówczas nabywca, gdy jednak stwierdzi wady, nie będzie miał prawa dochodzić roszczeń.
Generalną radą przy kupnie mieszkania, która może się wydać dość prozaiczna, jest uważna lektura proponowanej umowy i skonsultowanie wątpliwości z prawnikiem. Warto zapoznać się z rejestrem klauzul niedozwolonych dla umów deweloperskich dostępnym na stronie www.uokik.gov.pl.