Umowy rezerwacyjne występują na polskim rynku w różnych formach. Są to umowy, jakie podpisują klienci z deweloperem, a także kontrakty pomiędzy klientem a podmiotem prowadzącym w imieniu i na rachunek dewelopera sprzedaż lokali. W drugim przypadku, chodzi przede wszystkim o biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także kancelarie prawnicze specjalizujące się w kompleksowej obsłudze deweloperów.

Co to jest umowa rezerwacyjna?

W umowie rezerwacyjnej deweloper najczęściej zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty konkretnego mieszkania, w zamian za odpowiednią opłatę wnoszoną przez kupującego. Na ryku można także spotkać umowy rezerwacyjne, obejmujące zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej albo umowy deweloperskiej dotyczącej konkretnego mieszkania.

Niektórzy deweloperzy dokonują również czasowej (najczęściej na okres od kilku dni do kilku tygodni) rezerwacji danego lokalu bez formalizowania tej czynności. Najczęściej odbywa się to w formie ustnej lub komputerowej rezerwacji. Warto zaznaczyć, że umowy rezerwacyjne zawierane są zarówno w odniesieniu do inwestycji, co do których nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, jak i inwestycji zakończonych, czyli posiadających takie pozwolenie.

Wyniki kontroli UOKiK

Opłata pobierana przez dewelopera z tytułu zawarcia umowy rezerwacyjnej może mieć charakter bezzwrotny tzn. nie podlegać zwrotowi w przypadku niezawarcia kolejnej umowy (np. przedwstępnej, deweloperskiej, sprzedaży) albo podlegać zwrotowi. W niektórych przypadkach klienci nie ponoszą żadnych opłat z tytułu zawarcia takiej umowy.

Kontrola przeprowadzona pod koniec 2013 r. przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w firmach deweloperskich wykazała, że umowy rezerwacyjne stosuje 45 na 93 zbadanych deweloperów, w tym opłaty z tego tytułu pobiera 43 deweloperów. W 34 przypadkach opłaty te mają charakter zwrotny, a w 14 bezzwrotny. Takie dane liczbowe wynikają z faktu, że niektórzy deweloperzy, w zależności od inwestycji pobierają taką opłatę lub nie pobierają.

Minimalna wysokość opłaty rezerwacyjnej stwierdzona podczas kontroli deweloperów przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zamyka się w przedziale od 300 zł do 3 000 zł. Natomiast maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej kształtuje się następująco:

• 20 000 zł (2 przypadki);
• 14 000 zł (1 przypadek);
• 10 000 zł (2 przypadki);
• 5 000 zł (3 przypadki);
• 10 proc. wartości lokalu (1 przypadek);
• 5 proc. wartości lokalu (2 przypadki).

Na co muszą uważać klienci?

Choć przepisy ustawy deweloperskiej nie wykluczają możliwości zawierania umów rezerwacyjnych, nie może to prowadzić do obejścia przepisów ustawy– podkreśla Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com.
Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, klienci powinni zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii:

• co jest przedmiotem umowy rezerwacyjnej,
• w jakim celu zawierana jest dana umowa rezerwacyjna,
• jakie są prawa i obowiązki jej stron,
• czy z tytułu zawarcia umowy rezerwacyjnej klient ma obowiązek wpłacić pieniądze na rzecz dokonania dewelopera,
• co dzieje się z pieniędzmi wpłaconymi przez klienta w przypadku niezawarcia kolejnej umowy, przede wszystkim umowy deweloperskiej.

Warto podkreślić, że podobnie jak każda umowa podpisywana przez dewelopera z klientem, również umowa rezerwacyjna podlega ocenie pod kątem stosowania niedozwolonych klauzul umownych, czyli postanowień, które nie zostały uzgodnione z klientem indywidulanie i które rażąco naruszają jego interesy.

Niedozwoloną klauzulą umowną są miedzy innymi postanowienia przewidujące obciążenie wyłącznie klienta obowiązkiem zapłaty określonej kwoty w przypadku niezawarcia przez niego kolejnej umowy np. umowy deweloperskiej, w sytuacji braku analogicznego obowiązku po stronie dewelopera.

Co szczególnie ważne dla klientów podpisujących umowę rezerwacyjną, pieniądze wpłacane przez nich deweloperom tytułem umowy rezerwacyjnej nie są objęte ochroną, jaką przewiduje ustawa deweloperska dla umów sprzedaży mieszkania. By podpisanie umowy rezerwacyjnej nie prowadziło do obejścia przepisów ustawy deweloperskiej, warto zatem precyzyjnie zapisać prawa i obowiązki stron oraz uregulować kwestię zwrotu pieniędzy za zarezerwowane mieszkanie w wypadku niepodpisania w dalszej kolejności umowy deweloperskiej.

Aneta Mościcka