Zgodnie z projektem ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, nad którą pracuje Sejm, uwłaszczenie z mocy prawa obejmie nie tylko osoby fizyczne, lecz także prawne, mimo że użytkowane przez nich grunty służą do celów komercyjnych, a nie mieszkaniowych. Czym jest to uzasadnione?

Kluczowym warunkiem przekształcenia będzie to, czy dominującą funkcją budynku jest mieszkaniówka. Jest wiele nieruchomości, w których obok mieszkań znajdują się lokale usługowe i handlowe. Ich właściciele skorzystają z przekształcenia przy okazji, gdyż w przeciwnym razie nie dałoby się wyodrębnić własności lub współwłasności gruntów na rzecz osób posiadających lokale mieszkalne. Użytkowanie wieczyste nie może bowiem funkcjonować na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności publicznej i prywatnej. W obu przypadkach opłata przekształceniowa będzie wnoszona przez 20 lat, a podstawą wyliczenia jej wysokości będzie opłata za użytkowanie wieczyste obowiązująca 1 stycznia 2018 r. Dla osób fizycznych będzie to zatem 1 proc. ceny nieruchomości, a dla osób prawnych – 3 proc.

Projekt mówi o tym, że co najmniej połowę lokali w budynku muszą stanowić mieszkania. W praktyce stwierdzenie, czy funkcja mieszkaniowa jest dominująca, wcale nie musi być łatwe. Zwłaszcza gdy mieszkań jest więcej niż lokali użytkowych, ale powierzchnia biurowa jest większa. Co wtedy?

Teoretycznie mogę sobie wyobrazić sytuację, że pojawią się wątpliwości, czy w danym budynku funkcja mieszkaniowa jest dominująca. Dlatego w najnowszej wersji projektu wprowadziliśmy możliwość podziału nieruchomości w sytuacjach spornych. Trzeba więc będzie wydzielić nieruchomość mieszkalną, która zostanie przekształcona we własność.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2015 r. (syng. akt K 29/13) zakwestionował przyznanie osobom prawnym – z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych – możliwości uwłaszczenia na uprzywilejowanych warunkach. Nie obawia się pan, że samorządy wysuną podobne zarzuty?

Po pierwsze, proponowana przez nas bonifikata w przypadku gruntów Skarbu Państwa będzie dostępna tylko dla osób fizycznych. Oczywiście uzyskanie prawa własności w zamian za opłatę wnoszoną przez 20 lat stanowi pewną korzyść dla przedsiębiorcy, ale i tak mówimy tu o 60 proc. wartości nieruchomości. Co więcej, dzisiaj za użytkowanie wieczyste w Warszawie płaci się mniej więcej tyle samo co za własność, więc z punktu widzenia wzrostu wartości gruntu przekształcenie nie będzie miało znaczenia. Po drugie, likwidacja użytkowania wieczystego dla zabudowy mieszkaniowej – operacja, która obejmie ok. 2 mln 400 tys. użytkowników, to pierwszy krok. Naszą intencją jest przekształcenie wszystkich terenów w użytkowaniu wieczystym w ramach rozwiązania systemowego, które obejmie spółki. Projekt, który obecnie jest w Sejmie, dotyczy przedsiębiorców w marginalnym stopniu.

Nie ma więc ryzyka udzielenia niedozwolonej pomocy publicznej?

Zgodnie z procedurą de minimis będzie to oceniał właściwy organ. Nie sądzę jednak, by limity pomocy zostały przekroczone, bo w grę wchodzą głównie drobni przedsiębiorcy. Jeśli będzie konieczność, procedura de minimis przewiduje dopłatę. W każdym razie nie ma innego, lepszego sposobu na przeprowadzenie tak dużej operacji.

Konieczność uaktualniania ksiąg wieczystych nieruchomości, które wymusiła ustawa dekomunizacyjna, spowodowała, że w sądzie rejonowym w Warszawie na wpis trzeba już czekać nawet pięć miesięcy. Czy wydziały wieczystoksięgowe zostaną wzmocnione w związku z uwłaszczeniem?

W uzgodnieniu z Ministerstwem Finansów zabezpieczyliśmy 130 mln zł rocznie na wdrożenie ustawy, etaty w księgach wieczystych i przeszkolenie pracowników, żeby całą operację dało się sprawnie przeprowadzić. To będzie dodatkowa armia ludzi, która nie tylko wesprze księgi wieczyste, ale w ogóle przyczyni się do zwiększenia efektywności obrotu gospodarczego w Polsce. Pierwsza transza pieniędzy zostanie uruchomiona jeszcze w tym roku.

A w jakim kierunku pójdą rozwiązanie systemowe, które będą dotyczyć nieruchomości komercyjnych?

Propozycje związane z przekształceniem będą analogiczne do tych wprowadzonych przy mieszkaniówce. Projekt jest w trakcie uzgodnień z Komisją Europejską, czyli na etapie prenotyfikacji. Reforma systemowa będzie wymagała jednak nie tylko uwzględnienia unijnych regulacji dotyczących pomocy publicznej, lecz także opracowania zmian w kodeksie cywilnym, co należy do kompetencji Ministerstwa Sprawiedliwości. Nie uważam, żeby było to łatwe zadanie. Musimy znaleźć nową formułę ograniczonego prawa rzeczowego, która byłaby atrakcyjna dla inwestorów i dawała samorządom możliwość egzekwowania od nich zobowiązań. Taka formuła „pomiędzy” funkcjonuje zresztą w wielu krajach. Nowego narzędzia nie da się wprowadzić bez współpracy międzyresortowej. Gdybyśmy po prostu całkowicie zlikwidowali użytkowanie wieczyste od ręki, pojawiłoby się mnóstwo poważnych wątpliwości. Na przykład, czy chcielibyśmy, aby Polski Związek Działkowców stał się właścicielem wielu terenów w miastach? Ja sam na pewno nie chciałbym zostać osobą, o której by mówiono, że dokończyła plan Balcerowicza.

Niektórzy obawiają się, że w przypadku użytkowania wieczystego gruntów, którego cel nie był wyraźnie sprecyzowany, mogą pojawić się problemy z przekształceniem we własność. Czy nowe przepisy na pewno je wykluczają?

Zgodnie z ustawą umowa czy cel użytkowania nie mają znaczenia, liczy się faktyczne zagospodarowanie gruntu, czyli to, czy został on wykorzystany pod mieszkaniówkę czy nie. Nieważne, na podstawie jakich przepisów ustanawiano użytkowanie wieczyste. Jeśli nieruchomość została zabudowana na cele mieszkaniowe, zostanie ona przekształcona we własność, niezależnie od tego, czy teren miał cel przemysłowy. Wiadomo, że takie przypadki dzisiaj sprawiają kłopoty deweloperom. Zdarza się, że nagle samorządy, zwłaszcza w dużych miastach, mówią im, że nie doczytali, że np. w 1976 r. przeznaczenie gruntu było inne. A to, że w planie zagospodarowania przestrzennego jest mieszkaniówka, nie ma znaczenia. Nasza ustawa wyklucza taką interpretację.

W ubiegłym tygodniu przez Sejm błyskawicznie przeszła specustawa mieszkaniowa. Na ostatniej prostej rząd wycofał się z zobowiązania deweloperów do przeprowadzania konkursów na koncepcję architektoniczno-urbanistyczną. Dlaczego?

Konkursy były propozycją środowiska architektów, którą przyjęliśmy z entuzjazmem, bo są już stosowane przy dużych projektach realizowanych przez spółkę BGK Nieruchomości w ramach programu „Mieszkanie plus”. Zderzyliśmy się jednak z zarzutem, że nie możemy dyktować inwestorom, jak wybierać koncepcję architektoniczno-urbanistyczną. Jeśli mają wypróbowane od lat biuro architektoniczne, to nie powinno się od nich wymagać, aby zmieniali praktykę. Krótko mówiąc, byłoby to niekonstytucyjne ograniczenie swobody prowadzenia działalności gospodarczej. Inny powód, dla którego formuła konkursów była krytykowana, sprowadzał się do tego, że trudno byłoby wytłumaczyć, w jaki sposób przyczynia się ona do ułatwienia i skrócenia czasu przygotowania inwestycji. A przecież po to jest ta ustawa. Niektórzy z kolei twierdzili, że konkursy będą fikcją. Stanęło więc na rozwiązaniu kompromisowym: nie będzie konieczności przeprowadzania konkursu, ale koncepcję będą musieli przygotować profesjonaliści – osoby, które mogą robić plany zagospodarowania przestrzennego. Wpisanie obowiązku przedstawienia koncepcji, i to na tak wczesnym etapie realizacji inwestycji, jest i tak krokiem dalej w stosunku do tego, co mamy obecnie.

Jednym z najmocniej kontestowanych punktów specustawy są standardy urbanistyczne. Nie ugiął się pan jednak pod naporem zarzutów, że przyczynią się one do pogłębienia chaosu przestrzennego.

Zawsze odpowiadam tak, że lepszym rozwiązaniem od standardów jest planowanie przestrzenne. Nieporównywalnie gorszym jest tzw. dobre sąsiedztwo, czyli ciuciubabka samorządu z inwestorem i spieranie się, co to znaczy w przypadku warunków zabudowy. Standardy, które wprowadziliśmy do ustawy, znajdują się gdzieś pomiędzy. Są one sztywne, nie ma możliwości ich przekroczenia, a samorządy mają jedynie prawo częściowo modyfikować je lokalnie – liberalizować albo narzucać większe restrykcje. Koniec końców żadne osiedle nie powstanie w szczerym polu. A gdyby tak się stało, inwestor będzie musiał zapewnić mieszkańcom dostęp do szkoły czy przedszkola. To i tak postęp w stosunku do tego, co mamy dzisiaj. Patrząc na festiwal hipokryzji ze strony prezydentów, którzy jedną ręką wydają decyzje o warunkach zabudowy, a z drugiej strony mówią, że ustawa stworzy chaos urbanistyczny, pozostaje mi tylko powiedzieć: sprawdzam. Jeśli uważają, że odległość do przystanku powinna być krótsza, bo są w stanie zapewnić ją w ramach transportu publicznego, to nie ma do tego przeszkód.

Po dwóch latach prac nad kodeksem urbanistyczno-budowlanym ostatecznie w ciągu paru miesięcy przyjęto specustawę, która być może skróci proces inwestycyjny, ale nie rozwiązuje żadnych systemowych problemów planowania przestrzennego. Czy doczekamy się w końcu kodeksu?

W grudniu zaprezentujemy rozwiązania systemowe. Zdaję sobie sprawę z ułomności dzisiejszej sytuacji: że stopień pokrycia planami jest niski, że rocznie ich przyrost to tylko 1 proc., że są one różnej jakości, że co trzeci plan w Polsce – według analiz prof. Przemysława Śleszyńskiego – nie przekracza 1 ha. Aby planowanie zyskało większe znaczenie niż dzisiaj, potrzebne jest wprowadzenie hierarchiczności planów. W ubiegłym roku wydano ponad 80 tys. decyzji o warunkach zabudowy, a to one w największym stopniu odpowiadają za chaos urbanistyczny. Musimy być świadomi tego, że w najbliższej przyszłości popyt na mieszkania wciąż pozostanie ogromny, grunty będą coraz droższe i coraz trudniej będzie je kupić w atrakcyjnym położeniu. A że deweloperzy chcą jak najwięcej zarobić, grunt dla nich musi być jak najtańszy. W efekcie będą kupowali tereny w coraz gorszej lokalizacji, które rodzą zagrożenia związane z suburbanizacją, rozlewaniem się miast, brakiem dostępu do szkół. Moim zdaniem to, co zaproponowaliśmy, może obniżać koszty inwestycji, a jednocześnie nie pociągać za sobą kosztów społecznych wynikających z budowy tam, gdzie taniej, czyli poza granicami administracyjnymi miast. Mam tu na myśli odblokowanie na potrzeby mieszkaniówki terenów pokolejowych, powojskowych, rolnych czy poprzemysłowych, które często leżą w centrach miast lub w pobliżu osiedli, mają już dostęp do komunikacji i infrastruktury społecznej, ale normalnie ich przekształcenie trwałoby długimi latami. Kiedy już zaprezentujemy rozwiązania systemowe, mam nadzieję, że będę mógł wówczas liczyć na wsparcie urbanistów, architektów, ruchów miejskich i wszystkich innych, którym zależy na funkcjonalnej przestrzeni.

W zespole eksperckim, który pracuje nad kodeksem, są przedstawiciele branży budowlanej i deweloperskiej, urbaniści, architekci, prawnicy. Przedstawiciela ruchu miejskiego nie ma żadnego. Dlaczego?

Organizacje inżynierów, architektów czy urbanistów przedstawiły mi swoje pomysły. W zespole, który przygotowuje kodeks, nie ma żadnych działaczy politycznych, to sami eksperci. Jeśli więc ruchy miejskie zgłoszą mi swoje konkretne propozycje i wskażą przedstawiciela, chętnie dołączę go do zespołu. Warunek jest jednak taki, że nie będzie on wykorzystywał swoich postulatów jako elementu kampanii samorządowej. Ruchy miejskie startują w wyborach, a to może pociągnąć za sobą pokusę recenzowania prac zespołu dla celów politycznych.