Wbrew temu, co mówią niektórzy miejscy aktywiści, żadna inwestycja nie będzie miała prawa powstać bez zgody lokalnych samorządów - mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Po publikacji projektu specustawy mieszkaniowej wielu samorządowców, miejskich aktywistów i urbanistów podniosło alarm. Ich zdaniem proponowane regulacje są napisane stricte pod deweloperów. I to oni będą teraz całkowicie dyktować warunki kosztem samorządów. Ile w tym prawdy?
Projekt jest dopiero w konsultacjach, a już narosło wokół niego wiele mitów. Po pierwsze, wbrew temu, co mówią niektórzy miejscy aktywiści, żadna inwestycja nie będzie miała prawa powstać bez zgody lokalnych samorządów. Jeżeli dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), konieczna będzie zgoda rady gminy, czyli de facto tego samego organu, który taki właśnie miejscowy plan uchwala. Jeżeli inwestor będzie chciał wybudować inną nieruchomość niż przewidziana w planie, to będzie musiał przedstawić koncepcję, którą rada podda pod publiczną ocenę. Będzie ona analizowana, a sama koncepcja urbanistyczna musi być przeprowadzona w drodze publicznego konkursu. Wobec tego nic nie wydarzy się bez zgody rady gminy. Nie wierze natomiast, by pozwoliła ona na zbudowanie jakiejś inwestycji na terenie przewidzianym na cele publiczne, kosztem np. szkoły czy parku.
A jak to się ma do terenów nieobjętych planami, których jest w Polsce zdecydowanie więcej?
Tutaj też zawsze wymagana jest zgoda prezydenta, wójta czy burmistrza, a więc również organu wybieranego w drodze lokalnych wyborów. Pamiętajmy też, że to samorządy dają zielone światło, aby dana inwestycja mogła być w ogóle procedowana w trybie specustawy. A nawet jeżeli samorząd wyda taką zgodę, to inwestor i tak będzie musiał spełnić wiele wymogów opisanych w tej ustawie. Przewrotnie może się więc okazać, że chociaż ustawa miałaby rzekomo pomóc deweloperom, to wiele firm wcale nie będzie chętnych, by realizować inwestycje w przewidzianym w niej trybie.
Skądś te obawy jednak się biorą. Jeżeli projekt nie wprowadza rewolucji, to przeciwko czemu jest ten głośny sprzeciw?
Najgłośniej protestuje się przeciwko możliwości realizacji inwestycji wbrew MPZP. I słusznie, bo absolutnie nie zgadzamy się, by takie zmiany wprowadzać. Niemniej potrzebujemy procedur upraszających planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Dzisiaj przygotowanie inwestycji zajmuje dużo więcej czasu niż sama jej fizyczna realizacja i często trwa 5 czy nawet 10 lat. Samo uchwalanie planu to minimum 3 lata. Aktywiści krytykujący ten projekt już pomijają powody przez które MPZP nie powstają. A nie chodzi tu wcale o złą wolę samorządów lub brak pieniędzy na przygotowanie koncepcji przez urbanistów.
Jaki jest więc tego powód?
Chodzi o to, że jeżeli jakakolwiek inwestycja, np. droga, szkoła czy park miejski, zostaną zaprojektowane w miejscu, gdzie ktoś kupił działkę przeznaczoną np. na dom jednorodzinny, a okaże się, że teren ten został przewidziany na cele publiczne, to gmina musi wypłacić odszkodowanie, żebyśmy mogli kupić działkę w innym miejscu. Samorząd musiałby więc podnieść mieszkańcom podatki kilkunastokrotnie, żeby mieć z czego finansować bardzo rozlegle wykupy. Aktywiści zupełnie pomijają, że aby wprowadzić planowanie przestrzenne na szeroką skalę i przyspieszyć uchwalenie MPZP, należy podnieść mieszkańcom podatki albo przyjąć, że wywłaszczymy ludzi, naruszając konstytucyjne prawo do własności.
Samorządowcy niepokoją się też, że zgodnie z nowymi regulacjami mieliby ustalony sztywny 90-dniowy termin na wydanie decyzji środowiskowej. Czemu ma służyć takie rozwiązanie i czy jest konieczne?
Uważamy, że proponowane związanie samorządów twardymi terminami to najmocniejszy element całego projektu. Oczywiście, jeżeli jednostka nie dysponuje odpowiednimi zasobami kadrowymi, to może się okazać, że nie będzie miała czasu na analizę inwestycji. Nie może być jednak tak, że organ nie ponosi żadnej odpowiedzialności za procedury przedłużające się w nieskończoność. Dzisiaj urzędy regularnie przekraczają terminy poszczególnych decyzji, co prowadzi do podwyższania kosztów inwestycji. Przeliczyliśmy, że gdyby urzędy wywiązywały się czasowo ze swoich obowiązków, to przygotowanie inwestycji w zależności od jej skali udałoby się zamknąć w terminie 9–12 miesięcy. Dzisiaj wydaje się to zupełnie nieosiągalne.
Jak na takich zmianach skorzystaliby deweloperzy?
Niestety, dzisiaj przekraczanie terminów jest powszechne, co paraliżuje cały system. Już przy budowie 150-lokalowego bloku możemy wpaść w obowiązek przygotowania wstępnej decyzji środowiskowej, która określi, czy wymagane są dalsze procedury środowiskowe. Samo uzyskanie decyzji to dzisiaj od kilku do kilkudziesięciu miesięcy, które poprzedzają uzyskanie warunków zabudowy. W praktyce jest tak, że warunki zabudowy, które określają, co możemy zbudować na danej działce, są wydane dopiero po uzyskaniu decyzji środowiskowej, w której już wcześniej określamy, co będziemy budowali i w jakim stopniu będzie to oddziaływało na środowisko. Średnio na decyzję czekamy ponad rok. Po tym roku okazuje się, że ubiegamy się o warunki zabudowy i urząd dopiero wtedy informuje nas: „tutaj macie decyzję środowiskową na mieszkania, ale my uważamy, że to jest dobre miejsce na biura i nie wydamy wam WZ na mieszkania”. Decyzja, na którą czekaliśmy rok, wędruje do kosza, a my musimy od nowa rozpocząć procedury. Taka sytuacja może trwać w nieskończoność, a to wpływa na ceny mieszkań, biur i innych inwestycji. To musi się skończyć.
