W zeszły czwartek Senat, bez poprawek, przyjął ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości. To tam znalazła się właściwa zmiana. Bo choć ustawa dotyczy co do zasady inwestycji wznoszonych w ramach programy „Mieszkanie plus”, to w jej końcowych przepisach zawarto regulacje zmieniające m.in. ustawę o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.). A to właśnie w niej była dziura umożliwiająca zamianę domu jednorodzinnego w miniblok.

Walka z patologią

Z czym konkretnie resort zamierza walczyć?

– Z budowaniem na działkach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne pseudobudynków jednorodzinnych, będących tak naprawdę wielorodzinnymi. To powszechna praktyka stosowana przez deweloperów – wskazuje Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa.

Przypomnijmy, że według prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.) dom mieszkalny jednorodzinny to budynek wolnostojący albo w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, który stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość i służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przepisy zastrzegają przy tym, że w takiej inwestycji dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej obiektu.

Luka w prawie

Dotąd jednak wskazana definicja nie stanowiła problemu dla inwestorów chcących wycisnąć jak najwięcej z kupionych działek, dla których np. plany miejscowe dopuszczały jedynie zabudowę jednorodzinną.

Jak informowaliśmy już w styczniu, schemat postępowania był prosty. Inwestor występował o pozwolenie na budowę dużego obiektu jednorodzinnego (przepisy nie określają, jaka może być jego maksymalna wielkość). Po jego uzyskaniu rozpoczynał prace i już w trakcie budowy wprowadzał zmiany, dzięki którym mógł później wydzielić więcej niż dwa lokale.

– Następnie deweloper zgłaszał tylko do nadzoru zakończenie budowy, zlecał przygotowanie inwentaryzacji i występował do starostwa o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, załączając rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokalami. Oczywiście na takim rzucie znajdowały się już nie dwa, lecz kilka czy kilkanaście lokali – opisuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

Okazało się, że na etapie uzyskiwania samodzielności lokali nikt już nie badał, czy mieszkania aby nie powstały w budynku jednorodzinnym. Żaden przepis nie obligował do tego urzędników. Była więc luka, z której skrzętnie korzystano. Choć powoli zaczęły się pojawiać pierwsze decyzje, a także – w konsekwencji ich zaskarżenia – wyroki sądów, w których kwestionowano możliwość tworzenia kilku mieszkań z domu jednorodzinnego. Niemniej wielu inwestorów nadal próbowało korzystać z kontrowersyjnej ścieżki.

Ruch budowlany w Polsce

Ruch budowlany w Polsce

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– Budowa minibloczku z domu jednorodzinnego – jak zauważa Borysław Czarakcziew, członek Krajowej Rady Izby Architektów RP – była bowiem tańsza. Nie wymagała inwestowania w infrastrukturę drogową czy też stosowania się do restrykcyjnych przepisów przeciwpożarowych odnoszących się do budynków wielorodzinnych.

– W ostatnim czasie zgłaszało się do mnie wielu klientów, którzy bądź to kupili lokale w takich budynkach, bądź też dopiero zamierzali to zrobić. I z przykrością muszę stwierdzić, że wielu deweloperów celowo stosowało ten proceder. Byli też tacy, którzy z racji swego niewielkiego doświadczenia w branży zostali po prostu wprowadzeni w błąd przez architektów, którzy zapewniali ich, że takie przekształcenie jest możliwe, bo przecież „wszyscy tak robią” – opisuje mecenas Agnieszka Grabowska-Toś.

Ekspertka zaznacza, że w Krakowie czy w Zakopanem to bardzo częste zjawisko.

– Niestety, skutki tych nieuczciwych działań ostatecznie dotykają tych, którzy kupili lokale, ponieważ to na nich ostatecznie spoczywa obowiązek doprowadzenia tych budynków do zgodności z prawem, co w większości przypadków nie jest możliwe – zauważa.

Będzie kontrola

Stąd też trudno odmówić nowelizacji, że była niezwykle potrzebna. I tak zgodnie z dodanym ust. 1a do art. 2 ustawy o własności lokali ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nastąpi jedynie zgodnie z ustaleniami miejscowego planu albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

W nowelizacji zastrzeżono również, że w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia o jego samodzielności powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia będzie mógł wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta bądź starosta.

To jednak nie wszystko. Pojawi się również zakaz sądowego znoszenia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali w sytuacji, w której byłoby to sprzeczne m.in. z decyzją o warunkach zabudowy czy planem miejscowym.

– Tym samym wyeliminowana zostanie możliwość innego sposobu obchodzenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Polegał on na tym, że inwestor budował budynek jednorodzinny na gruntach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, ale w taki sposób, że można było wydzielić w nim więcej lokali, następnie sprzedawał udziały w nieruchomości, na której ten budynek był zlokalizowany, a współwłaściciele występowali do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu – wyjaśnia mechanizm mec. Grabowska-Toś.

Zakłada się, że nowe przepisy wejdą w życie już w 30 dni od momentu opublikowania.

Etap legislacyjny

Ustawa przesłana do podpisu prezydentowi