Przygotowanie planów ogólnych: gminy mają związane ręce przy wyznaczaniu obszarów uzupełniania zabudowy

W efekcie niektóre samorządy mogą mieć bardzo niewielkie możliwości ich rozszerzenia na te tereny, gdzie obecnie nie ma zabudowy. Dotyczy to zwłaszcza tych gmin, w których znaczna część obszaru została już wcześniej objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a prognozy demograficzne są niekorzystne

Władztwo planistyczne gminy po rewolucji

Reforma planowania przestrzennego wkracza w decydującą fazę. Zainteresowani inwestycjami budowlanymi bardzo wnikliwie rozważają, czy będą mogli je zrealizować wobec zmieniających się przepisów. Dziś urzędy gmin toną we wnioskach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a do opracowania projektów tych decyzji próbują zatrudniać dodatkowych urbanistów. Ci z kolei pracują intensywnie nad zleconymi im do opracowania planami ogólnymi. Obecnie wciąż jeszcze obowiązuje regulacja, że plany powinny być uchwalone do 31 grudnia 2025 r., ale przyjęty 4 kwietnia 2025 r. przez Sejm projekt nowelizacji przewiduje przesunięcie terminu o pół roku – do 30 czerwca 2026 r. (ustawa trafiła obecnie do Senatu). Po tej dacie nie tylko brak planów ogólnych spowoduje brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i budowlanego zagospodarowania nieruchomości. Ten sam skutek będzie dotyczył również sytuacji, gdy plan ogólny nie będzie przewidywał dla danego obszaru możliwości zabudowy.

Zacznijmy od przypomnienia, jak zmienia się zakres władztwa planistycznego gminy. Przy wprowadzaniu reformy planistycznej dużo mówiło się, że po wprowadzeniu planów ogólnych gminy zyskają większy wpływ na to, gdzie się będzie mogła rozwijać zabudowa i jaki będzie miała charakter. Twórcy reformy chcieli, by samorządy skuteczniej mogły przeciwdziałać niekontrolowanemu „rozlewaniu” się zabudowy. Uznano, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie spełnia swojej roli, w szczególności w zakresie wpływu na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

Z uzasadnienia do ustawy nowelizującej wynika, że wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego, jakim jest plan ogólny obejmujący swym zasięgiem obszar całej gminy, odpowiada na potrzebę zwiększenia władztwa planistycznego gminy w zakresie kreowania polityki przestrzennej.

Ważne

Jednak to zwiększenie władztwa planistycznego gminy nie jest nieograniczone. W przypadku określania treści planów ogólnych – może być nawet pozorne, zwłaszcza przy wyznaczaniu obszarów uzupełnienia zabudowy. Rygorystyczne regulacje można uznać za zbytnią ingerencję ustawodawcy w decyzyjność planistyczną gminy.

Co to jest obszar uzupełnienia zabudowy

Zakres władztwa planistycznego gminy wynika z ustawy, a jego ramy określają poszczególne przepisy prawa. Nie zawsze jest zatem tak, że gmina ma faktycznie dużą swobodę w kształtowaniu treści dokumentu planistycznego.

Przypomnijmy, że w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego uwzględnia się poczynione w planie ogólnym ustalenia w zakresie stref planistycznych, gminnych standardów planistycznych, obszarów uzupełnienia zabudowy oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej. Docelowo plan ogólny stanowić ma także podstawę prawną wydawania decyzji WZ i inwestycji celu publicznego (ICP). Nie stanowi on natomiast podstawy prawnej dla innych decyzji administracyjnych, w tym również aktów administracyjnych wydawanych na podstawie ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (np. o pozwolenia na budowę). W planie ogólnym można, ale nie trzeba określić (art. 13a ust. 4 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; dalej: u.p.z.p.) obszary uzupełnienia zabudowy, stanowiące podstawę prawną wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Ustawa nie definiuje pojęcia „obszar uzupełnienia zabudowy”.

Fakultatywność obszaru uzupełnienia zabudowy

Ponieważ wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym nie będzie obowiązkowe, to w przypadku, gdy gmina takiej strefy nie przewidzi, nie będzie możliwe – ze wskazanymi w ustawie wyjątkami – uzyskanie decyzji WZ. Sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy – przy uwzględnieniu potrzeb kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy – został określony w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii z 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełniania zabudowy w planie ogólnym.

Wyznaczanie obszarów uzupełnienia zabudowy będzie związane z wyznaczaniem stref planistycznych i wynikami oceny chłonności rezerw mieszkaniowych. Jak zatem gmina ma określić zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową i jej chłonność na potrzeby określenia stref planistycznych w planie ogólnym? Ustawodawca przewidział, że należy wziąć pod uwagę potrzeby mieszkaniowe w danej gminie będące pochodną m.in. zmian demograficznych i zmieniającego się standardu życia oraz możliwości racjonalnego zagęszczania istniejącego zagospodarowania.

Nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową będzie można wyznaczać tylko wtedy, gdy rezerwy w obowiązujących miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz luki w zabudowie nie zapewnią zaspokojenia przewidywanych potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej.

Rygorystyczne wzory i limity

Sposób obliczania chłonności rezerw mieszkaniowych oraz zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową został określony w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii z 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonność terenów niezabudowanych w strefach planistycznych, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1‒3 u.p.z.p. (czyli: strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną; strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną; strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową) wyraża się w liczbie mieszkańców.

Zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową oblicza się zgodnie ze wzorem:

gdzie:

ZAP – oznacza zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową,

M₂₀ – oznacza prognozowaną liczbę mieszkańców gminy w oparciu o dane udostępniane przez statystykę publiczną, powiększoną o 5 proc.,

PUM ₀ – oznacza łączną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie zgodną z najnowszymi danymi,

P₂₀ – oznacza prognozowaną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca.

Chłonność terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie‒ w strefach, o których mowa wyżej, oblicza się, uwzględniając:

• powierzchnię terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie;
• chłonność terenów zabudowanych w sposób najbardziej zbliżony do planowanego w strefie w zakresie rodzaju zabudowy i nadziemnej intensywności zabudowy, z możliwością uwzględnienia prognozowanych proporcji między funkcją mieszkaniową a innymi funkcjami.

Do obliczenia zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, wykorzystuje się dane aktualne na dzień nie wcześniejszy niż dzień przystąpienia do sporządzania planu ogólnego gminy.

Ważne

Jeżeli w strefach planistycznych wyznaczonych na obszarach rozwoju zabudowy suma chłonności terenów niezabudowanych będzie większa niż zapotrzebowanie na nową zabudowę w gminie, poza tymi obszarami nie będzie możliwości wyznaczenia stref umożliwiających realizację zabudowy mieszkaniowej.

► Czy z punktu widzenia gminy warto wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy?

Jak już wskazałam, wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy nie jest obligatoryjne. Dokonując jednak wykładni całości przepisów, należy uznać, że ich fakultatywny charakter w istocie jest pozorny. W praktyce wyznaczenie tych obszarów będzie bardzo ważne, gdyż to właśnie w ich granicach i w granicach obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego będzie liczona chłonność luk w zabudowie, która z kolei zdeterminuje możliwość wyznaczenia nowych terenów przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową w planie ogólnym gminy.

Ponadto, zgodnie z art. 13d ust. 1 u.p.z.p., zasięg obszarów uzupełnienia zabudowy będzie również stanowił podstawę do wyznaczenia stref planistycznych w planie ogólnym gminy, w tym w szczególności stref z różnymi funkcjami zabudowy. Artykuł ten bowiem stanowi, że wyznaczając strefy wielofunkcyjne, w tym z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, z zabudową zagrodową, w pierwszej kolejności uwzględnia się obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszarów uzupełnienia zabudowy w ramach już istniejącej zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1a u.p.z.p. od 1 stycznia 2026 r. lub od dnia uchwalenia planu ogólnego gminy położenie nieruchomości w zasięgu obszaru uzupełnienia zabudowy będzie stanowiło podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla lokalizacji nowych obiektów budowlanych. Inaczej mówiąc: jeżeli obszary uzupełnienia zabudowy zostaną ustalone w planie ogólnym gminy, to w ich zasięgu gmina będzie wydawać WZ-ki, natomiast pozostały obszar gminy zostanie z tej możliwości wyłączony (z określonymi w ustawie wyjątkami – głównie jednak chodzi o możliwości odbudowy, rozbudowy lub nadbudowy obiektów).

► Jakie są skutki rezygnacji przez gminę z wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy?

Ewentualna rezygnacja z ich wyznaczenia będzie oznaczała brak możliwości korzystania przez gminę z WZ-ek jako narzędzia dla lokalizacji nowej zabudowy. Tym samym rozwój nowej zabudowy na terenach pozbawionych OUZ lub niezurbanizowanych będzie się mógł odbywać wyłącznie na podstawie ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Ważne! Przyjęte w u.p.z.p. rozwiązania prawne będą znacznie ograniczały władztwo planistyczne gminy w zakresie wyznaczania nowych terenów mieszkaniowych.

Ograniczenie władztwa planistycznego gmin

Jaką swobodą dysponuje zatem gmina przy wyznaczaniu obszaru uzupełnienia zabudowy? Nie ma ona dowolności w wyznaczaniu bazowego obszaru uzupełnienia zabudowy, bowiem przepisy rozporządzenia wyraźnie wskazują, jakie budynki można uwzględniać, a jakich nie, a nadto w oparciu o jakie regulacje należy je identyfikować. Swoboda ta może mieć zastosowanie przy kolejnym etapie, tj. przy ograniczaniu bazowego obszaru uzupełnienia zabudowy. Wstępnie wyznaczony obszar można ograniczyć, uwzględniając lokalne uwarunkowania oraz politykę przestrzenną gminy. Te same względy mogą zdecydować o rozszerzeniu granic obszarów uzupełnienia zabudowy, jednak nie więcej niż o obszar o łącznej powierzchni obliczonej zgodnie ze wzorem:

P_p= 25 proc. * (P_b– P_u)

gdzie:

P_p – oznacza łączną maksymalną powierzchnię powiększenia obszarów uzupełnienia zabudowy w podstawowym wymiarze, w wyniku rozszerzenia ich granic,

P_b – oznacza łączną powierzchnię obszarów wyznaczonych w sposób podstawowy, o którym mowa w par. 1 ust. 1 pkt 1–3 rozporządzenia,

P_u – oznacza łączną powierzchnię obszarów uzupełnienia zabudowy wyznaczonych w podstawowy sposób.

Z rozporządzenia wynika także, że na użytkach rolnych klas I‒III poza granicami administracyjnymi miast rozszerzenie granic obszaru uzupełnienia zabudowy jest dopuszczalne wyłącznie na obszarach wyznaczonych w wyniku wykonania czynności, o których mowa w par. 1 ust. 1 pkt 1–3 (a więc według określonej w tym przepisie procedury wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy – patrz ramka), położonych w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, z wyłączeniem dróg ekspresowych i autostrad.

O ile ograniczenie podstawowego OUZ jest określone wyłącznie przez przesłankę ogólną i dającą duże pole do interpretacji znaczenia pojęcia „lokalne uwarunkowania oraz polityka przestrzenna gminy”, o tyle kryteria rozszerzenia tego obszaru są już przez prawodawcę wyraźnie dookreślone.

Pytania o zgodność z Konstytucją przepisów o wyznaczaniu OUZ

Coraz częściej pojawia się pytanie, czy przepisy dotyczące zasad określania obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym nie ingerują w prawo własności ponad miarę wynikającą z konstytucyjnych uwarunkowań.

To samo pytanie można oczywiście postawić także względem ingerencji we władztwo planistyczne gminy. I tu pojawia się wątpliwość, czy rzeczywiście – jak wskazałam na początku artykułu – gminy zyskują większy zakres uprawnień planistycznych? O ile faktycznie gminy wyposażone zostały w instrument prawny powstrzymywania rozlewania się zabudowy, o tyle ustawodawca równolegle ograniczył gminy w podejmowaniu decyzji co do możliwości zezwolenia w pewnych przypadkach na rozlewanie się zabudowy – w sposób już oczywiście kontrolowany.

Gdy chodzi o zakres prawa gminy, oczywiście można wskazać w odpowiedzi na wyrażane powyżej wątpliwości, że głównym narzędziem planistycznym powinny być plany miejscowe, a nie WZ-ki. Jednak nowe przepisy przewidują konieczność zgodności planu ogólnego z planami miejscowymi. Może się więc okazać, że niekorzystna dla gmin, a także dla inwestorów była dotychczasowa bierność w podejmowaniu procedur planistycznych. Przyczyn tego stanu rzeczy jest jednakże wiele. Z drugiej strony można zastanowić się, czy rozwiązaniem dla bolączek gmin nie byłoby po prostu wprowadzenie zmian wyłącznie w obszarze wydawania decyzji o warunkach zabudowy i pozbawienie jej charakteru związanego (obecnie w przypadku spełnienia przez wnioskodawcę warunków wymienionych w przepisie art. 61 ustawy organ zobowiązany jest wydać decyzję pozytywną). Uznaniowość działania gmin mogłaby jednakże nie być czytelna dla adresatów decyzji i niekonieczne korzystna dla inwestorów.

Dostrzegalny skutek wprowadzonych rozwiązań prawnych rodzi pytania o zgodność regulacji z przepisami Konstytucji. Poszkodowanymi nowymi regulacjami mogą być właściciele nieruchomości, ale także same gminy. Punkt widzenia na problem zależał będzie od ustalenia, co jest źródłem szkody: u.p.z.p., przepisy rozporządzenia czy plan ogólny.

Pytania o roszczenia odszkodowawcze

► Czy gminy powinny się spodziewać lawiny roszczeń odszkodowawczych? Czego mogą się domagać poszkodowani inwestorzy?

W konsekwencji powyższych wątpliwości, kolejne pytanie dotyczy wpływu planów ogólnych na inne akty planowania przestrzennego w kontekście pojawienia się roszczeń odszkodowawczych właścicieli nieruchomości objętych tymi aktami. Chodzi o przypadki, gdy ustalenie planu ogólnego zmieni możliwość zagospodarowania nieruchomości, a więc spowoduje zmianę praw jej właściciela w porównaniu do sytuacji istniejącej przed jego wejściem w życie. Czy zatem w przypadku, gdy właściciele poniosą szkodę polegającą na obniżeniu wartości nieruchomości, będą mogli się domagać odszkodowań?

Ważne

W przypadku postępowań wszczętych po 1 stycznia 2026 r., jeśli plan ogólny nie będzie przewidywał dla tego terenu obszarów uzupełnienia zabudowy, wydanie decyzji WZ nie będzie już możliwe. W takim stanie faktycznym na gruncie obowiązujących aktualnie przepisów właściciele nieruchomości będą zapewne zgłaszać roszczenia odszkodowawcze.

Przede wszystkim warto wskazać, że skoro plan ogólny jest aktem prawa miejscowego (tak jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), to możliwe jest jego zaskarżenie. Do tego zaś konieczne jest wykazanie interesu prawnego.

Wyeliminowanie planu ogólnego z obrotu prawnego nie zawsze jednakże będzie oznaczać rozwiązanie problemu związanego z przeznaczeniem nieruchomości. Gdyby np. przyjąć, że skutkiem zaskarżenia planu ogólnego, w części, jakiej dotyczy on interesu prawnego skarżącego, jest stwierdzenie nieważności planu ogólnego w całości, to jednostkowy interes mógłby wpływać na interesy prawne innych podmiotów, pozbawiając ich m.in. możliwości uzyskania w ogóle warunków zabudowy. Stwierdzenie nieważności planu ogólnego może dotyczyć jedynie przypadków, gdy naruszenie przepisów prawa ma charakter rażący.

► Czy poszkodowani w związku z ustaleniami planu ogólnego (bądź w wyniku jego braku) mogliby w razie wystąpienia szkód planistycznych liczyć na odszkodowanie?

Przepisy znowelizowanej u.p.z.p. nie przewidują podstaw prawnych dla takiego odszkodowania. Artykuł 36 u.p.z.p. po nowelizacji dotyczy nadal wyłącznie roszczeń związanych z wejściem w życie planów miejscowych lub ich zmian. Plany ogólne nie będą stanowiły bezpośredniej podstawy do realizacji prawa do zabudowy, ich uchwalenie nie wpłynie także na ustalenia obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które zgodnie z art. 6 u.p.z.p. kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Uzasadnienie u.p.z.p. w powyższym zakresie pomija jednakże jedną istotną kwestię: że plan ogólny ma w zasadzie bezpośredni wpływ na treść innych aktów planowania przestrzennego, które z kolei stanowią podstawę dla określenia dopuszczalności i treści realizacji określonego zamierzenia budowlanego.

Praktyka orzecznicza najbliższych lat – jeżeli nie dojdzie do zmiany przepisów – oczywiście pokaże, czy wykładnia przepisów nie będzie zbliżać do sytuacji, w której sądy rozstrzygały o skutkach wadliwych uchwał w sprawie studiów kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy.

► Czy możliwe będzie dochodzenie odszkodowania za szkodę wywołaną planem ogólnym – jako dokumentem będącym źródłem prawa – na podstawie innych przepisów niż u.p.z.p.? Czy brak objęcia planów ogólnych zakresem art. 36 u.p.z.p. jest celowym działaniem ustawodawcy, czy luką prawną?

Jeżeli to działanie celowe – to oznacza to całkowite wyłączenie możliwości dochodzenia odszkodowania za szkody, których źródłem miałby być plan ogólny. Może jednak stanowić podstawę dochodzenia odszkodowania na podstawie przepisów kodeksu cywilnego za niezgodne z prawem działania władzy publicznej, w tym niezgodne z prawem akty prawne, a nie za szkody wywołane prawidłową realizacją władztwa, w tym planistycznego. Przedstawiciele nauki prawa do tej pory wskazywali jedynie krótko, że kwestię szkody planistycznej regulują w sposób kompleksowy przepisy u.p.z.p. Czy za taką szkodę może także zostać uznana szkoda wynikająca z wejścia w życie planów ogólnych?

Warto mieć na uwadze następujące przepisy:

► art. 417 par. 1 k.c.: „Za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa”;

► art. 417¹ par. 1 k.c.: „Jeżeli szkoda została wyrządzona przez wydanie aktu normatywnego, jej naprawienia można żądać po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu niezgodności tego aktu z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub ustawą”;

► art. 421 k.c.: „Przepisów art. 417, art. 417¹ i art. 417² nie stosuje się, jeżeli odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu władzy publicznej jest uregulowana w przepisach szczególnych”.

Przepisy te regulują odpowiedzialność za uchwalanie uchwał zarówno zgodnych z prawem, jak i prawnie wadliwych. Szkoda wynikająca z wydania aktu normatywnego – jakim jest także akt prawa miejscowego – wymaga natomiast uzyskania prejudykatu w postaci wyroku sądu administracyjnego stwierdzającego nieważność planu ogólnego.

Ważne

Gminy uchwalając plany ogólne, powinny się liczyć z możliwością ich zaskarżania przez właścicieli nieruchomości. Będą oni to robić, aby uzyskać prejudykat otwierający im drogę do uzyskania odszkodowania za niezgodny z prawem plan ogólny.

Kiedy wadliwość planu ogólnego jest przyczyną szkody

Odrębnym, procesowym zagadnieniem będzie nadto ustalenie, czy wadliwość planu ogólnego jest bezpośrednią przyczyną szkody. Inny problem polega jeszcze na tym, jak w ogóle wykazać szkodę związaną z brakiem możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (zabudowy w ogóle) – czy da się wykazać, że gdyby nie plan ogólny bądź jego brak, to uzyskanie warunków zabudowy byłoby pewne?

Ważne

Doświadczenia procesowe w sprawach dotyczących szkód planistycznych wskazują na dużą niejednolitość wykładni i stosowania przepisów odszkodowawczych. Z tego względu trudno jest dziś wskazywać na podstawy i szanse odszkodowawcze związane z planami ogólnymi.

jakie znaczenie mają standardy dostępności

W wielu gminach problemem dla inwestorów, właścicieli działek może być konieczność spełnienia warunków gminnych standardów dostępności do infrastruktury społecznej, jeżeli gmina je wyznaczyła.

Przy omawianiu zagadnienia treści planów ogólnych z punktu widzenia ograniczenia zabudowy, koniecznie wskazać także należy na standardy dostępności do infrastruktury społecznej. Rada gminy może zdecydować o wyznaczeniu takich gminnych standardów w planie ogólnym.

► Co można ustalić w standardach gminnych dostępu do infrastruktury społecznej?

Gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej obejmują dostęp do:

1) szkoły podstawowej (usługi edukacji) – chodzi o położenie działki ewidencyjnej w odległości liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej; co do zasady nie może być ona większa niż:

1,5 km w miastach;

3 km poza miastami.

2) obszarów zieleni publicznej (las, zieleń urządzona) – chodzi o położenie działki ewidencyjnej w odległości liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej nie większej niż:

• 1,5 km od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha oraz
• 3 km od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha.

Konsekwencje wyznaczenia standardów

Gmina musi pamiętać, że w przypadku wyznaczenia gminnych standardów dostępności do infrastruktury społecznej:

► wyznaczenie w planie miejscowym terenu o przeznaczeniu z funkcją mieszkaniową będzie możliwe tylko wtedy, gdy każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia te standardy poprzez dostęp oraz drogę dojścia istniejące w dniu uchwalenia planu miejscowego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego planu miejscowego;

► wydanie WZ dla budynku z funkcją mieszkaniową będzie możliwe tylko wówczas, gdy każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia te standardy poprzez dostęp oraz drogę dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.

Niektóre gminy, szczególnie wiejskie oraz miejsko-wiejskie, które nie mają obowiązujących planów miejscowych dla terenów wiejskich oraz które ze względu na oszczędności zlikwidowały szkoły wiejskie, mogą nie spełnić wymogu odległości trzech km od szkoły podstawowej. Sposób ustalenia standardów dostępności będzie wymagał więc szczegółowej analizy, zwłaszcza w kontekście możliwości opracowania planów miejscowych oraz wydawania decyzji ICP oraz WZ.

Możliwy wpływ na decyzje WZ

W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.

Koniecznie trzeba także wskazać, że w ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej dopuszcza się:

• ustalenie innych wartości odległości od obiektów infrastruktury społecznej (niż określona w ustawie);
• ustalenie innych wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej;
• ustalenie zasad zapewnienia dostępu do przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej;
• ustalenie różnych regulacji dla różnych obszarów gminy, w tym objęcie standardami części obszarów gminy, określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów;
• wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.

Co wynika z powyższego w kontekście dopuszczalności wydawania decyzji o warunkach zabudowy? To, że nie tylko wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy będzie miało znaczenie, ale także konieczność spełnienia warunków gminnych standardów dostępności do infrastruktury społecznej, jeżeli gmina je wyznaczyła.

Ważne

Wyznaczenie gminnych standardów dostępności do infrastruktury społecznej to całkowicie fakultatywne działanie gminy, realizowane także w dość szeroko określonych przez ustawodawcę ramach. Skoro tak, to można uznać, że zasadniczo za działanie takie odpowiedzialność będzie ponosić już całkowicie gmina (przekroczenie granic władztwa planistycznego).

Na jakich warunkach można uzyskać aktualnie decyzje WZ

Artykuł 59 nowelizacji u.p.z.p. przewiduje kilka wariantów wydawania decyzji WZ i ICP.

► W sytuacji, gdy wniosek o decyzję WZ lub decyzję ICP został złożony przed wejściem nowelizacji w życie (przed 24 września 2023 r.), postępowanie prowadzone jest według przepisów dotychczasowych.

W sytuacji, gdy wniosek o decyzję WZ lub decyzję ICP został złożony po dniu wejścia w życie nowelizacji u.p.z.p., ale przed dniem utraty mocy obowiązującej przez studium, postępowanie będzie prowadzone w oparciu o nowe przepisy, z wyjątkiem tych przepisów, które mają związek z obowiązywaniem planu ogólnego, a więc w zakresie:

a) określenia elementów zawieranych w decyzji ICP wynikających z art. 54 u.p.z.p., tj.:

• rodzaju inwestycji,
• warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
• ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
• obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
• wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
• ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych,
• linii rozgraniczających teren inwestycji.

b) określania w decyzjach WZ wymogów tzw. dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj.:

– co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

– niestosowania wymogu dobrego sąsiedztwa przy wydawaniu decyzji WZ dla inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r., które utraciły moc 31 grudnia 2003 r.;

– linii kolejowych, obiektów liniowych, urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji OZE;

– zasad wyznaczenia obszaru analizowanego – odległość nie mniejsza niż trzykrotność szerokości frontu terenu (a więc tej części granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę), jednak nie mniej niż 50 m, ale bez ograniczenia granic maksymalnego obszaru analizowanego.

Co się zmieni w przyszłym roku

W decyzjach wydawanych od 1 stycznia 2026 r. (lub od 1 lipca, jeśli parlament przyjmie nowelizację u.p.z.p.) będzie istniał obowiązek określenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy zgodnie z planem ogólnym oraz w określonym zakresie przepisami odrębnymi. Przy czym zgodność decyzji ICP i WZ z planem ogólnym dotyczyć ma:

• zgodności funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określanych w decyzji ICP i decyzji WZ z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej dany teren;
• zgodności sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w odniesieniu do strefy planistycznej obejmującej teren w zakresie: minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, wysokości zabudowy, udziału powierzchni zabudowy. ©℗