Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy

Po wejściu w życie planów ogólnych (a te gminy muszą uchwalić najpóźniej do końca przyszłego roku) WZ-ki będą co do zasady wydawane jedynie w obszarach uzupełnienia zabudowy. Od tej reguły są tylko nieliczne wyjątki. Inaczej mówiąc, położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy będzie podstawowym warunkiem wydania WZ-ki oprócz obowiązku spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa. O tym, jakimi zasadami muszą się kierować gminy, wyznaczając obszary uzupełnienia zabudowy – pisaliśmy w dodatku Samorząd i Administracja z 21 sierpnia br. w tekście „Obszary uzupełnienia zabudowy: jak wyznaczyć ich granice oraz jakie będą zmiany w wydawaniu WZ-ek” (DGP nr 162). Dziś wyjaśniamy, jak zmieni się postępowanie organów przy wydawaniu WZ-ek. Chodzi m.in. o sposób przeprowadzania analizy urbanistycznej i parametry określane w WZ-ce.

Przypomnijmy, że rewolucja planistyczna (czyli ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw; Dz.U. poz. 1688) wprowadziła plan ogólny gminy. Będzie to akt w randze prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia w nim zawarte będą podstawą do uchwalania planów miejscowych. Co jednak istotne, po wejściu w życie planów ogólnych zmienią się również zasady i warunki wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

► Warunkiem wydania WZ-ki będzie wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gmin (jest to podstawa wydania tej decyzji, oprócz obowiązku spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa). Jeżeli plan ogólny gminy nie będzie przewidywał takiego obszaru, to wydanie WZ-ki nie będzie możliwe.

► WZ-ka zasadniczo stanie się instrumentem uzupełniania zabudowy, a nie jej kształtowania (dotychczas mogła być wydana zasadniczo dla wszystkich obszarów, na których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

► Wymóg dobrego sąsiedztwa nie dotyczy już kontynuacji funkcji sąsiednich budynków, a jedynie takich parametrów, jak wysokość budynku czy szerokość elewacji. Natomiast dozwolona na danym obszarze funkcja budynku zostanie określona w planie ogólnym gminy, a wydawana WZ-ka będzie musiała być zgodna w tym zakresie z planem.

► Obszar analizowany w ramach spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa wynosi w dalszym ciągu trzykrotność szerokości frontu działki, przy tym nie mniej niż 50 m i ‒ co jest nowością ‒ nie więcej niż 200 m.

► W WZ-ce organ ją wydający będzie musiał określić m.in. takie parametry, jak:

• powierzchnię biologicznie czynną,
• liczbę miejsc parkingowych,
• wysokość zabudowy,
• maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy.

Czy nowe zasady wydawania WZ-ek pozwolą wyeliminować obecne problemy związane z określeniem dobrego sąsiedztwa, wyznaczaniem obszaru analizowanego oraz określaniem wybranych parametrów inwestycji w treści WZ-ki – tak jak chciałby tego ustawodawca? Przeanalizujmy, jak zmienią się przepisy.

dobre sąsiedztwo: jak zmieni się sposób oceny

Przy wydawaniu WZ-ki, tak jak dotychczas, konieczne będzie spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa. Jednak zmieni się sposób oceny, czy ta zasada została spełniona. Z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; dalej: u.p.z.p.) w wersji obowiązującej do 23 września 2023 r. wynikało, że zasada dobrego sąsiedztwa jest spełniona, jeśli „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”.

Z komentarza prof. Zygmunta Niewiadomskiego do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w wersji do 23 września 2023 r. wynika: „Zasada dobrego sąsiedztwa, wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych, przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Miejscowe rozwiązania architektoniczno-urbanistyczne urastają do rangi wzorca, bez względu na ich poziom. (…) Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i charakterystyce architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej” („Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz”, Warszawa 2023).

W nowym brzmieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., (czyli w wersji obowiązującej od 24 września 2023 r.) nie ma już wymogu „kontynuacji funkcji”. A to dlatego, że wymóg zachowania funkcji będzie wynikać z treści samego planu ogólnego, który ewentualnie dopuści wydawanie WZ-ki na określonym obszarze.

Obecnie przyjmuje się, że nie wolno kwestii „kontynuacji funkcji” interpretować zawężająco, czyli np. jako możliwości powstawania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące. W taki właśnie sposób funkcję i warunki jej kontynuowania powinien określać plan ogólny gminy. Zapisy planu ogólnego gminy w omawianym zakresie powinny eliminować m.in. problemy związane z dopuszczeniem lokalizowania budynków innych niż te wyłącznie mieszkaniowe, znajdujące się w analizowanym obszarze, np. budynków usługowych (usługi nieuciążliwe) na osiedlu domków jednorodzinnych.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 czerwca 2023 r. (sygn. akt II OSK 543/22): „w pojęciu kontynuacji funkcji mieszkaniowej w sposób oczywisty mieszczą się nie tylko budynki strictemieszkalne, ale także towarzysząca im infrastruktura, np. szkoły, przedszkola, place zabaw, przychodnie lekarskie, garaże, zieleń, parki, jak i budynki zamieszkania zbiorowego. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile nie koliduje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym (harmonizuje z nią)”.

Z kolei w wyroku z 15 marca 2023 r. (sygn. akt II OSK 273/22) NSA stwierdził: „Zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. zabudowy usługowej) z uwzględnieniem wymogów ładu przestrzennego”.

Określenie funkcji w ramach opisu obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy powinno eliminować rozbieżności wynikające z różnej praktyki organów. Niewątpliwie zapewni to jednolite rozumienie „kontynuacji funkcji”, przynajmniej na poziomie wydawania decyzji w oparciu o jeden plan ogólny gminy.

analiza urbanistyczna i wielkość obszaru analizowanego

Konsekwencją powyższych zmian dotyczących planu ogólnego będzie też zmiana sposobu przeprowadzania analizy urbanistycznej przy wydawaniu WZ-ki. Zgodnie z uzasadnieniem do ustawy nowelizującej u.p.z.p.: „w myśl zmiany w art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 5a u.p.z.p., analizie urbanistycznej nie będzie poddawana funkcja zabudowy, wynikać będzie ona bowiem z ustaleń planu ogólnego. Ustalenie WZ nie będzie związane obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu, a dopuszczone zostaną także inwestycje niewystępujące na analizowanym obszarze, o ile będą one zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym. Analizie urbanistycznej w dalszym ciągu poddawane będą parametry związane z zabudową, tak by zachować ład przestrzenny rozumiany jako ciągłość zabudowy o zbliżonych gabarytach i usytuowaniu na działce. Wartości wynikające z analizy będą dodatkowo porównywane i przycinane do maksymalnych wartości tychże parametrów określonych w planie ogólnym” (druk 3097, sejm IX kadencji).

►Kiedy będzie można wydać WZ-kę poza obszarem uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym gminy?

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1a u.p.z.p. wydanie WZ-ki jest dopuszczalne wyłącznie na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym. Od tej ogólnej zasady jest jednak kilka wyjątków. Poza obszarem uzupełnienia zabudowy dopuszcza się wydawanie WZ-ek tylko w przypadku realizowania:

• innej zmiany zagospodarowania terenu niż budowa obiektu budowlanego;
• odbudowy, nadbudowy i rozbudowy istniejących obiektów;
• inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w starych planach miejscowych, które utraciły moc;
• inwestycji polegających na budowie:

1) linii kolejowych, dróg i lotnisk;

2) obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej;

3) instalacji odnawialnego źródła energii;

4) urządzeń wodnych;

5) stacji paliw;

6) ogólnodostępnych stacji ładowania;

7) obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego;

8) zalesienia terenu;

9) obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej;

10) pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki;

• instalacji odnawialnych źródeł energii (z zastrzeżeniem, że duże instalacje OZE mogą być lokalizowane wyłącznie na podstawie planu miejscowego).

►Jak rozumieć termin „działka sąsiednia”, który występuje w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.?

Działką sąsiednią jest każda działka znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego (wyznaczanego na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p.). Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 4 grudnia 2023 r. (sygn. akt II SA/Ol 1037/23), może to mieć wpływ na ustalenie średnich wartości, które uwzględnia się przy określeniu parametrów nowej zabudowy (przy czym należy zwrócić uwagę na możliwość czynienia odstępstw od ustalonej średniej).

W obszarze analizowanym należy poszukiwać kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z tym że zmienił się obszar, który należy wziąć pod uwagę do analizy.

Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w nowym brzmieniu obowiązującym od 24 września 2023 r., aby ustalić wymagania dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza obszar analizowany w odległości:

• równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, (dla porównania – w brzmieniu sprzed 24 września 2023 r. przepis mówił: „nie mniejszej niż trzykrotna szerokość”),
• jednak nie mniejszej niż 50 m (tak jak wcześniej brzmiał przepis),
• i nie większej niż 200 m (to nowe ograniczenie).

Zgodnie z uzasadnieniem do nowelizacji u.p.z.p. zmieniony ust. 5a precyzuje wytyczne dotyczące ustalania obszaru analizowanego w postępowaniach o wydanie WZ-ki: „W myśl przepisu obszar analizowany wyznacza się w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m. Rozwiązanie to ma ograniczyć manipulowanie wielkością obszaru analizowanego w celu objęcia analizą budynków o pożądanych parametrach, pomimo położenia w na tyle dużej odległości, że nie sposób jest mówić o kontynuacji funkcji czy cech zabudowy”. Zmiana zdecydowanie będzie korespondować ze stanowiskiem wyrażanym w orzecznictwie, że poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto uzasadnienie dla takiego poszerzenia powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy (np. wyrok NSA z 15 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 2146/20, wyrok NSA z 14 lutego 2023 r., sygn. akt II OSK 375/20). Z kolei WSA w Poznaniu w wyroku z 5 stycznia 2023 r. (sygn. akt II SA/Po 686/22) wskazał, że „rozszerzenie granic obszaru analizy urbanistycznej jest możliwe w pewnych przypadkach, ale nie może być wykorzystywane w celu poszukiwania zabudowy niezbędnej do ustalenia warunków zabudowy zgodnych z żądaniem inwestora. Ewentualne rozszerzenie granic obszaru analizy mogłoby być uzasadnione nieproporcjonalnie niską szerokością frontu działki inwestycyjnej czy też nieproporcjonalnie małą powierzchnią działki inwestycyjnej w stosunku do działek znajdujących się w sąsiedztwie. Rozszerzenie granic obszaru analizowanego może mieć miejsce w szczególnych okolicznościach, uzasadnionych koniecznością i możliwością zachowania ładu przestrzennego istniejącego na określonym obszarze architektonicznym”. Dodajmy, że w nowym stanie prawnym to rozszerzenie obszaru analizowanego będzie już ograniczone do 200 m. Praktyka pokaże, czy w większym niż dotychczas zakresie będzie respektowana zasada wyznaczania obszaru analizowanego na minimalnym poziomie. Niewątpliwie będzie temu sprzyjać to, że funkcje przestrzeni określone będą już w planie ogólnym gminy (w obszarze uzupełnienia zabudowy).

wskazanie udziału powierzchni biologicznie czynnej

Zmienił się również ust. 7 w art. 61 u.p.z.p, który stanowi, co określać powinno rozporządzenie regulujące sposób ustalania w WZ-kach wymagań dotyczących nowej zabudowy. W rozporządzeniu tym uwzględnić należy sposób określania w decyzji:

1) linii zabudowy,

1a) maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy (nowy wymóg),

2) udziału powierzchni zabudowy,

3) szerokości elewacji frontowej,

4) wysokości zabudowy,

5) geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych),

6) minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej,

7) minimalnej liczby miejsc do parkowania.

Dla porównania: wcześniej (czyli do 23 września 2023 r.) była mowa o konieczności określenia w rozporządzeniu (a więc w konsekwencji – również w WZ-kach):

1) linii zabudowy,

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,

3) szerokości elewacji frontowej,

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Jak wynika z uzasadnienia do przedstawionego w Sejmie projektu ustawy wprowadzającej reformę planistyczną, wielkości parametrów, jakie będą ustalane w decyzji, tak jak do tej pory będą wynikały z analizy urbanistycznej, z zastrzeżeniem, że nie będą mogły być wyższe, niż wynika to z planu ogólnego. Zgodnie z uzasadnieniem: „W przypadku gdyby tak wyznaczone parametry przekraczały wartości wyznaczone w planie ogólnym, ulegną obniżeniu lub podniesieniu do odpowiednio maksymalnych lub minimalnych wartości wyznaczonych w planie ogólnym”.

Do tej pory z przepisów nie wynikał wprost obowiązek wskazania w treści WZ-ki powierzchni biologicznie czynnej. NSA w wyroku z 25 sierpnia 2017 r. (sygn. akt II OSK 3031/15) wyjaśnił: „określenie parametru powierzchni biologicznie czynnej powinno nastąpić w związku z wyznaczeniem parametru wielkości powierzchni zabudowy. Z treści przepisów u.p.z.p. nie wynika, by ten parametr miał być obligatoryjnie ustalony w decyzji WZ, a ponadto przepisy prawa nie precyzują metody ustalania tego parametru. Obowiązek określenia powierzchni biologicznie czynnej został wskazany jedynie w rozporządzeniu regulującym techniczne aspekty związane z wydawaniem decyzji WZ. Powyższe nie może stanowić samodzielnej podstawy do kategorycznego uznania, że w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, bezwzględnym obowiązkiem organu jest określenie w ramach wskaźnika powierzchni zabudowy również powierzchni biologicznie czynnej”.

Nowelizacja nie tylko określa obowiązek wskazania w decyzji takiej powierzchni, lecz także ją definiuje. Pozwoli to wyeliminować różnice w WZ-kach wydawanych przez różne organy. Zgodnie z art. 2 pkt 28 u.p.z.p. pod pojęciem powierzchni biologicznie czynnej należy rozumieć: „teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50 proc. powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 mkw.”.

minimalna liczba miejsc parkingowych

Nowością jest również wymóg ustalenia w WZ-ce minimalnej liczby miejsc parkingowych (co wynika z art. 61 ust. 7 pkt 7 u.p.z.p.). Zgodnie z uzasadnieniem do nowelizacji u.p.z.p. „zmiana w tym zakresie jednoznacznie rozstrzyga wieloletni już spór w orzecznictwie o możliwość określania w decyzjach WZ miejsc parkingowych i wskazanie ich liczby”.

A jak kształtował się ten spór dotyczący miejsc postojowych? W jednym z orzeczeń (wyrok z 12 maja 2015 r., sygn. akt II OSK 2435/13) NSA wskazał np., że „skoro decyzja WZ ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym jest dopuszczalna (możliwa) zabudowa określonego rodzaju (zmiana zagospodarowania terenu), to istotą tej decyzji nie jest określenie wymaganej dla danej inwestycji liczby miejsc parkingowych, lecz wskazanie, czy dana inwestycja o określonych parametrach może powstać na danym terenie. To zaś oznacza, że w przypadku uznania, że na wskazanym przez inwestora terenie może być realizowana zabudowa określonego rodzaju i o określonych parametrach, konieczne jest, a zarazem wystarczające określenie, jaka maksymalnie liczba miejsc parkingowych powiązanych z tą zabudową może powstać na tym terenie. W ten sposób w decyzji WZ określa się dopuszczalne przeznaczenie danego terenu. To zaś oznacza, że decyzja udzielająca pozwolenia na budowę nie może przewidywać większej liczby miejsc parkingowych niż maksymalna liczba określona w decyzji o warunkach zabudowy. Określenie konkretnej liczby miejsc parkingowych należy do kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej, podobnie jak ocena, czy dana inwestycja zabezpiecza wymaganą liczbę miejsc parkingowych”.

Z kolei w późniejszym wyroku z 26 października 2017 r. (sygn. akt II OSK 319/16) NSA wskazał, że w WZ-ce mają znajdować się „wymagania” odnośnie do liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych. Niektóre orzeczenia wskazywały jedynie na dopuszczalność określenia w decyzji minimalnej liczby miejsc postojowych (np. wyrok WSA w Poznaniu z 17 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Po 875/16).

definicja ustawowa wysokości zabudowy i intensywności zabudowy

Nowelizacja wprowadziła definicje wysokości zabudowy oraz intensywności zabudowy. Jak wynika z art. 2 pkt 30 u.p.z.p., przez wysokość zabudowy należy rozumieć różnicę pomiędzy wysokością:

a) najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku,

b) najwyżej i najniżej położonego nad poziomem terenu punktu budowli.

Z uzasadnienia do nowelizacji u.p.z.p. wynika, że „w definicji wysokości zabudowy wskazano na inny sposób mierzenia tejże wysokości w odniesieniu do budynków jako obiektów posiadających dach i ściany oraz budowli, czyli obiektów budowlanych, które nie muszą posiadać takich elementów konstrukcyjnych. W definicji punktem odniesienia do mierzenia wysokości w przypadku budynków jest średnia wysokość najwyższego i najniższego poziomu terenu na obwodzie ścian budynku. Takie rozwiązanie ograniczy możliwości wpływania na wielkość parametru poprzez prace ziemne punktowo manipulujące poziomem terenu. W przypadku związania wysokości z jednym punktem odniesienia, np. wejściem do budynku, obiekty o tej samej bryle mogłyby cechować się znacząco różnymi parametrami wysokości zabudowy, właśnie z uwagi na różne zlokalizowanie wejścia”.

Z kolei definicja „intensywności zabudowy” (art. 2 pkt 31 u.p.z.p.) jest analogiczna do dotychczasowej wynikającej z u.p.z.p., ale doprecyzowuje, że do obliczania tego parametru bierze się pod uwagę wszystkie kondygnacje, a nie tylko kondygnacje nadziemne. Zgodnie z art. 2 ust. 31 poprzez „intensywność zabudowy” w przypadku WZ-ek należy rozumieć stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na danym terenie do powierzchni tego terenu. W przypadku zaś miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego pod pojęciem intensywności zabudowy należy rozumieć stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu nowelizacji u.p.z.p. pojęcie to „stanowiło przedmiot wątpliwości i rozbieżności w przypadku dokumentów planistycznych przygotowywanych w różnych gminach. Podobnie jak w przypadku definicji udziału powierzchni biologicznie czynnej, zróżnicowano odniesienie, do którego należy odnosić sumę powierzchni wszystkich kondygnacji, w zależności, czy intensywność ustalana jest w MPZP czy w decyzji WZ. Dostrzegając potrzebę kształtowania możliwości zabudowy zarówno poprzez ogólną intensywność obejmującą także kondygnacje podziemne oraz intensywność postrzeganą w przestrzeni, czyli intensywność obejmującą wyłącznie kondygnacje nadziemne, wprowadzono dedykowany tej ostatniej parametr – nadziemną intensywność zabudowy, również wskazując różne odniesienia w przypadku planu i decyzji. Na potrzeby tejże definicji niezbędne było precyzyjne rozstrzygnięcie, co należy uznawać za kondygnację nadziemną. Definicję tę skonstruowano, nawiązując do definicji kondygnacji podziemnej obowiązującej na gruncie przepisów budowlanych, jako negatyw określonego tamże kryterium. Takie rozwiązanie ułatwi stosowanie przepisu”.

podsumowanie

Niewątpliwie reforma systemu planowania przestrzennego nadała obszarom uzupełnienia zabudowy wielkie znaczenie. Celem ich wyznaczenia jest ograniczenie roli WZ-ki przy lokalizacji nowej zabudowy. Decyzje będą wydawane tylko na obszarach zurbanizowanych o wykształconej strukturze przestrzennej oraz na terenach, które gmina sama wskaże w planie ogólnym. W myśl nowych przepisów WZ-ka będzie stanowiła narzędzie uzupełniające dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i – co szczególnie ważne – będzie musiała być zgodna z planem ogólnym gminy. Zmiany w procedurze wydawania WZ-ek spowodować mają m.in. wyeliminowanie rozbieżności w określaniu poszczególnych parametrów inwestycji przez organy. ©℗