Subskrybuj nas na Youtube
Parasolem ochronnym ma być przystąpienie do sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dla objętych nimi terenów samorząd może zawiesić przyjmowanie wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Na taki krok zdecydował się Wrocław – w stosunku do całego terytorium miasta, które dziś nie jest pokryte planami miejscowymi. Nad podobną decyzją, dotyczącą terenów o dużej presji inwestycyjnej, będą głosować radni w Gdańsku na najbliższym posiedzeniu rady. W obu przypadkach urzędnicy nie ukrywają, że chodzi o wstrzymanie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek), które mogłyby być sprzeczne z polityką przestrzenną miasta – i zyskanie czasu na uchwalenie planów ogólnych.
Rewolucja przyniosła problemy z warunkami zabudowy
Zalew wniosków o wydanie decyzji WZ to dziś duży problem dla gmin. Przypomnijmy, że to efekt rewolucji w zarządzaniu przestrzenią, która została wprowadzona ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688). Wszystkie gminy w Polsce muszą uchwalić nowe dokumenty – plany ogólne. Pierwotnie termin ustalono na koniec tego roku, ale rząd proceduje nowelizację przedłużającą go do 30 czerwca 2026 r.
To oznacza duże ograniczenie terenów, dla których będzie można wydawać wuzetki. Samorząd może ustalić obszary uzupełnienia zabudowy, dla których będzie to możliwe, ale nie musi. Wszystko po to, aby pożegnać zabudowę w szczerym polu – o to dba ministerialny algorytm, który pokaże, gdzie w danej gminie są warunki do wyznaczania terenów z zabudową mieszkaniową.
Stąd pośpiech inwestorów i mieszkańców – jeśli teraz uda im się uzyskać wuzetkę, a w dalszej kolejności pozwolenie na budowę, to inwestycja ruszy nawet na terenie, dla którego w planie ogólnym wprowadzony zostanie zakaz. Co więcej, decyzje WZ, które uprawomocnią się przed uchwaleniem planu ogólnego, będą bezterminowe, a te późniejsze – już tylko pięcioletnie.
– Widmo ograniczenia wydawania decyzji WZ do obszarów uzupełniania zabudowy w planach ogólnych napędziło masowe składanie wniosków – mówi dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska, radca prawny z Kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. – Urbaniści wskazują, nie bez racji, że to może zniweczyć całą reformę, która ma zapobiec rozlewaniu się zabudowy, zwłaszcza mieszkalnej. Ustawowy zakaz wydawania decyzji WZ w okresie przejściowym mógłby jednak być potencjalnie niekonstytucyjny, więc z sytuacji nie ma łatwego wyjścia – tłumaczy.
Plany miejscowe blokują wuzetki
Zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na nie więcej niż 18 miesięcy, jeśli dla danego terenu rada gminy przystąpiła do sporządzenia planu miejscowego. Wuzetka będzie wydana, jeśli w tym czasie plan miejscowy nie zostanie przyjęty.
Od jakiegoś czasu gminy rozważały możliwość przystąpienia do sporządzania tych dokumentów już po przyjęciu planów ogólnych – tak, aby wygasić uzyskiwane dziś decyzje WZ, zanim inwestorzy dostaną pozwolenia na budowę. Wszystkie siły zostały bowiem teraz rzucone na przygotowanie planów ogólnych, żeby uniknąć paraliżu inwestycyjnego. Teraz okazuje się, że część dużych miast podejmuje działania ratunkowe równolegle.
„Nasiliły się wnioski podmiotów o DWZ w lokalizacjach całkowicie sprzecznych z polityką przestrzenną miasta, a także z interesem społecznym. Tylko w okresie od października 2023 r. do lipca 2024 r. Wrocław aż 11 razy przystępował do MPZP nie dlatego, że wynikało to z aktualnych potrzeb polityki przestrzennej, ale by powstrzymywać kontrowersyjne (delikatnie mówiąc) pomysły niektórych inwestorów. Podkreślamy: «niektórych», bo oczywiście nie wszystkich. Te swoiste akcje ratunkowe stanowiły już 40 proc. wszystkich przystąpień do MPZP” – wskazują urzędnicy z Wrocławia w odpowiedzi na pytania DGP.
Jednocześnie przedstawiciele miasta przekonują, że nie należy tego traktować jako zapowiedzi zawieszenia każdego wniosku o wuzetkę. Chodzi tylko o te wnioski, które zostaną uznane za sprzeczne z lokalną polityką przestrzenną. „Od października 2024 r., kiedy uchwałą rady miejskiej Wrocław przystąpił do MPZP na całym obszarze, gdzie dotychczas nie było obowiązujących planów ani przystąpień, skorzystaliśmy z tej możliwości dosłownie kilka razy” – dodaje wrocławski magistrat.
– Takim działaniem, jakkolwiek mieszczącym się w granicach prawa, gmina faktycznie zablokowała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w okresie przejściowym reformy aż do czasu uchwalenia planu ogólnego, który może im tę zabudowę uniemożliwić. Jeżeli nie wszystkie postępowania będą automatycznie zawieszane, to rodzi się pytanie, które będą i czy gmina nie narazi się na zarzut dowolności w uznaniu podstawy do zawieszenia postępowania – komentuje Joanna Maj, radca prawny z SWK Legal.
– Jeśli miastu Wrocław uda się przeprocedować w ciągu 18 miesięcy przynajmniej część planów, to sprawy wuzetek będzie trzeba umorzyć. Jeśli nie, postępowania będą mogły zostać dokończone na dotychczasowych zasadach, czyli bez uwzględniania obszarów uzupełniania zabudowy w planach ogólnych – dodaje dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska.
Gdańsk idzie śladem Wrocławia w sprawie wuzetek
W Gdańsku takie działania zostaną podjęte w odniesieniu do wybranych terenów. Urzędnicy mówią o przystąpieniu do planów ochronnych, które umożliwią zablokowanie decyzji WZ w niektórych miejscach. „Przykładem jest uchwała, która zostanie poddana pod głosowanie na najbliższej sesji Rady Miasta Gdańska. Niewykluczone są także kolejne, które dadzą miastu czas na przygotowanie i uchwalenie planu ogólnego” – wskazuje miasto.
Jak podkreślają eksperci, trudno się spodziewać, aby samorządowe kolegia odwoławcze (SKO) kwestionowały takie działania miast, jeśli inwestor odwoła się od postanowienia o zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. SKO nie będzie badać, czy intencją gminy jest rzeczywiście przyjęcie planu miejscowego, bo nie ma do tego podstaw prawnych.
