Dobra wiadomość dla samorządów i inwestorów. Gminy będą miały więcej czasu na uchwalenie planów ogólnych

Gminy na uchwalenie planów ogólnych będą miały czas do 30 czerwca 2026 r. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będą więc obowiązywały o sześć miesięcy dłużej. Ma to oddalić widmo paraliżu inwestycyjnego.

Rewolucja w zarządzaniu przestrzenią została wprowadzona ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688, dalej: nowelizacja u.p.z.p.). Rozlewanie się zabudowy i chaos przestrzenny ma wyhamować przyjęcie przez wszystkie gminy nowych dokumentów planistycznych – planów ogólnych gminy (POG). Jeśli tego nie zrobią, czeka je paraliż inwestycyjny, ponieważ nie będzie można m.in. wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy. Od miesięcy samorządy apelowały o wydłużenie terminu, który pierwotnie ustawodawca wyznaczył na koniec tego roku.

Więcej czasu na plany ogólne

Wielokrotnie pisaliśmy o tym, że samorządy będą miały problem z przyjęciem planów ogólnych w terminie. Nie tylko dlatego, że to zupełnie nowy dokument, obejmujący obszar całej gminy, lecz także ze względu na małą liczbę specjalistów, którzy mogą podjąć się tego zadania. Choć czas ucieka, to do dziś nie wszystkie gminy zaczęły prace nad POG. Ministerstwo Rozwoju i Technologii ostatecznie zdecydowało się więc na wydłużenie terminu do 30 czerwca 2026 r.

– Wcale nie jest powiedziane, że te dodatkowe pół roku pozwoli na przyjęcie planów ogólnych. To okaże się dopiero wtedy, kiedy projekty trafią do opiniowania i uzgodnień. Nie wiemy jeszcze, jak będą zachowywały się organy, które też muszą nauczyć się nowych przepisów. Do tej pory, np. przy uzgadnianiu studiów czy miejscowych planów, bywało z tym różnie – komentuje dr Łukasz Grzesiak, urbanista i kierownik referatu planowania przestrzennego i budownictwa Urzędu Gminy Kłodawa (woj. lubuskie).

Nowa data jest nieprzypadkowa – to również graniczny termin na otrzymanie dofinansowania przez gminę na przygotowanie planu ogólnego z Krajowego Planu Odbudowy. W regulaminie naboru wniosków mowa jest o tym, że kwalifikowane będą wydatki poniesione do 30 czerwca 2026 r. w odniesieniu do planów ogólnych gminy uchwalonych i ogłoszonych nie później niż tego dnia.

Plan ogólny bardziej elastyczny

Ważne zmiany MRiT wprowadza w art. 13d ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm., dalej: u.p.z.p.). Dzięki nim istniejące już budynki mieszkalne, stawiane często przed laty w oddaleniu od zwartej zabudowy na podstawie decyzji WZ, nie znajdą się w planie ogólnym na terenach z zakazem zabudowy. A na to wskazywałyby obecne zasady wyznaczania terenów mieszkaniowych. Dla właścicieli takich domów oznaczałoby to brak możliwości stawiania nowych budynków na swoich działkach.

– To krok w dobrą stronę. W trakcie projektowania planu ogólnego, po przeliczeniu całego bilansu terenów mieszkaniowych i wyrysowaniu stref, które wynikały z tych wyliczeń, zostawały nam istniejące budynki mieszkalne na terenach z zakazem zabudowy. Gdyby nie ta zmiana, po uchwaleniu planu ogólnego te budynki można byłoby tylko przebudować i remontować – mówi Joanna Świtlińska-Robutka, urbanista, prezes Dolnośląskiego Biura Projektowania Urbanistycznego.

– W przepisie jest ważne zastrzeżenie, które mówi o tym, że wyznaczając strefy mieszkaniowe, uwzględnia się obszary z istniejącą zabudową, ale bierze się również pod uwagę uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, takie jak np. obszary szczególnego zagrożenia powodzią. Mimo więc tego, że ktoś się tam wybudował, te tereny w POG nie będą musiały być automatycznie objęte strefą mieszkaniową – zastrzega jednak Edyta Wielańczyk-Grzelak, radca prawny, partner w Ziemski & Partners Kancelaria Prawna Kostrzewska, Kołodziejczak i Wspólnicy.

Plany ogólne bez strategii

Zmiany wprowadzono również w art. 51 nowelizacji u.p.z.p. w zakresie dostosowania planów ogólnych do nowych strategii rozwoju gminy (czyli tych tworzonych według zasad określonych w nowelizacji u.p.z.p.).

– Pierwszy plan ogólny w gminie może powstać bez nowej strategii i nie musi uwzględniać przestarzałych dokumentów. Gdyby tego nie zmieniono, to po 1 stycznia 2026 r. bylibyśmy związani zapisami starej strategii – tłumaczy Edyta Wielańczyk-Grzelak.

Inaczej będzie wyglądać sytuacja w tych gminach, które przyjmą nowe strategie przed planami ogólnymi.

– W zmianach terminów pominięto wchodzący 1 stycznia 2026 r. obowiązek posiadania strategii przez gminy. Co to oznacza w praktyce? Jeżeli gmina dostosuje się do tego obowiązku, to zgodnie z brzmieniem art. 51 nowelizacji u.p.z.p. będzie musiała uwzględnić strategię w pierwszym planie ogólnym. Czyli potencjalnie cofać się z procedurą, w sytuacji gdy walczy, by wyrobić się w bonusowych sześciu miesiącach – ocenia Grzegorz Kmiecik, zastępca naczelnika wydziału urbanistyki i planowania przestrzennego Urzędu Miejskiego w Łasku, były pracownik MRiT i kierownik zespołu przygotowującego reformę z 2023 r.

Inwestorzy też są zadowoleni

Dwie najważniejsze, z punktu widzenia inwestorów, zmiany w projekcie dotyczą decyzji o warunkach zabudowy i działania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 195) zwanej specustawą mieszkaniową lub lex deweloper. Jej wygaśnięcie jest obecnie powiązane z wejściem w życie planów ogólnych. Ustawa planistyczna nie zawiera przepisów przejściowych, które pozwalałyby na procedowanie wniosków po 1 stycznia 2026 r. W przypadku samej stolicy wartość inwestycji towarzyszących, które mogą powstać przy okazji realizacji inwestycji mieszkaniowej, miasto oszacowało na ok. 500 mln zł. To szkoły, parki, drogi, obiekty usługowe.

– Przypomnę, że pierwotnie zakładano, że specustawa będzie obowiązywać do końca 2027 r. Szkoda, że projektodawca nie wraca do tej daty, ale dobrze, że wydłuża termin obowiązywania tych przepisów o dodatkowe pół roku, do 30 czerwca 2026 r. Jednak projektowana zmiana będzie miała sens, jeśli zostanie zniesiony centralny wskaźnik parkingowy, który zablokował realizację wielu inwestycji na podstawie tej ustawy. Ta zmiana jest przewidziana w projekcie nowelizacji innej ustawy i miejmy nadzieję, że uda się wreszcie ją przyjąć – mówi Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

WZ-ki na starych zasadach

O ile zmiany w lex deweloper są ważne tylko dla dużych inwestorów, to te regulujące wydawanie decyzji o warunkach zabudowy emocjonują już wszystkich. Konsekwencją wydłużenia obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy do 30 czerwca 2026 r. będzie wydłużenie innych, powiązanych z nimi terminów. To oznacza, że wnioski o wydanie WZ na terenach, dla których nie uchwalono planów ogólnych, można będzie składać do 30 czerwca 2026 r., a nie do 31 grudnia 2025 r., jak wynika z obowiązujących przepisów, a ważność tych decyzji będzie bezterminowa.

– W mojej ocenie projekt nowelizacji należy czytać w ten sposób, że decyzje o warunkach zabudowy, które uprawomocnią się do 30 czerwca 2026 r., będą bezterminowe. Co prawda projekt nie zmienia art. 64c ustawy planistycznej, zgodnie z którym decyzje WZ będą wygasały po upływie pięciu lat od dnia, kiedy stały się prawomocne, ale mówi w art. 4 pkt 3, że w art. 78 w pkt 2 nowelizowanej ustawy wyrazy „1 stycznia 2026 r.” zastępuje się wyrazami „1 lipca 2026 r.”. To oznacza, że do decyzji, które uprawomocniły się przed 1 lipca 2026 r., nie stosuje się art. 64c. To by znaczyło, że jeśli przepisy zostaną przyjęte w tym kształcie, to do 1 lipca 2026 r., jeśli chodzi o wydawanie popularnych WZ-ek, nic się nie zmieni – tłumaczy adwokat Maciej Górski z kancelarii Górski & Partners Law Firm, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Zdaniem dr Agnieszki Grabowskiej-Toś, radczyni prawnej z kancelarii radców prawnych Kania, Stachura, Toś, wydłużenie terminu na składanie wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy to dobra wiadomość nie tylko dla dużych inwestorów. Także dla tych mniejszych, którzy mają nieruchomość, gdzie chcieliby w przyszłości zbudować dom, a obawiają się, że po wejściu w życie planów ogólnych nie będą mogli tego zrobić.

– Zgodnie z projektem ten, komu uprawomocni się decyzja WZ do 1 lipca 2026 r., może na jej podstawie bezterminowo występować o pozwolenie na budowę. Komu się nie uprawomocni, ten ma czas na uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę przez pięć lat, licząc od dnia jej uprawomocnienia – wyjaśnia Agnieszka Grabowska-Toś. ©℗