Czy można ustanowić służebność przestrzeni nad nieruchomością i gdzie ją ujawnić

Do powiatu zgłosił się operator odnawialnych źródeł energii. Zamierza wybudować elektrownię wiatrową na nieruchomości, do której ma tytuł prawny. Ma już warunki zabudowy. Rozpiętość skrzydeł wiatraka powoduje, że będą one przekraczały granicę z działką sąsiednią, która stanowi własność powiatu. W jaki sposób uregulować kwestię wykorzystania przestrzeni nad nieruchomością stanowiącą własność powiatu, by jednocześnie nie utrudnić inwestorowi jego zamierzeń? Czy można ustanowić służebność polegającą na korzystaniu z przestrzeni nad tą nieruchomością? Czy wówczas prawo to trzeba wpisać do księgi wieczystej i do katastru?

Chociaż w polskim prawie nie ma podstaw prawnych do ustanowienia użytkowania wieczystego (czy innych długoletnich form korzystania) w odniesieniu do tzw. działek powietrznych – tak jak to ma miejsce na przykład w Nowym Jorku czy też w krajach skandynawskich – to jednak można zawrzeć umowę o korzystanie z przestrzeni nad nieruchomością lub ustanowić służebność w tym zakresie.

Na czy polega problem

Polski porządek prawny, choć z jednej strony definiuje grunt i prawa z nim związane jako bryłę geometryczną (czyli w układzie 3D), zlokalizowaną na części powierzchni ziemskiej, to jednocześnie ewidencja praw wynikająca z ksiąg wieczystych i katastru dotycząca nieruchomości pozwala ujawniać prawa wyłącznie w zakresie dwuwymiarowej powierzchni wyznaczonej granicami geodezyjnymi (zob. D. Felcenloben, „Czasowo-przestrzenne obiekty ewidencyjne w wielowymiarowym katastrze nieruchomości – perspektywa zmian istniejącego modelu”, Acta Scientiarum Polonorum. Geodesia et Descriptio Terrarum, 2013, Tom 12, nr 1, s. 5–17).

Teza ta znajduje uzasadnienie w następujących regulacjach:

• art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.), w myśl którego podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości;
• art. 20 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne (dalej: p.g.k.) – zgodnie z tym przepisem ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące m.in.: gruntów; oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów (jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty); budynków; lokali (więcej w dalszej części).

Natomiast pojęcie nieruchomości oraz jej przestrzenne granice określają przepisy kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). I tak zgodnie z art. 46 par. 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast – jak stanowi art. 143 k.c. – w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

Mając na uwadze przytoczone przepisy, możemy mówić o trzech problemach w zakresie możliwości korzystania z gruntu pod jego powierzchnią i z przestrzeni nad nim. Po pierwsze – w zakresie fizycznych granic przestrzeni nad gruntem i pod jego powierzchnią, w stosunku do której właściciel gruntu może wykonywać prawa wynikające z prawa własności gruntu. Po drugie – pojawia się wątpliwość, czy umowa o korzystanie z przestrzeni nad gruntem może być zawarta w trybie „zwykłej umowy”, czy też powinna być ustanowiona w trybie służebności. Po trzecie – rodzi się pytanie, czy taką umowę można ujawnić w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości.

Określenie granic przestrzeni pod gruntem i nad jego powierzchnią ma charakter złożony. Jak zauważa się w literaturze: „istoty konstrukcji prawnej nieruchomości gruntowej nie można poszukiwać bez określenia jej charakteru przestrzennego. Granice przestrzenne nieruchomości sięgają tylko do pewnej wysokości i głębokości, jak to wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu” (W. Pańko, „Uwagi w przedmiocie prawa własności nieruchomości gruntowej”, Prawne Problemy Górnictwa, 1978 r., tom 2, s. 88–109). Jak z kolei wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 9 stycznia 2015 r. (sygn. akt V CSK 200/14) granice te nie są stałe dla wszystkich nieruchomości i są uzależnione od specyfiki danej nieruchomości, a także od przepisów chroniących czy też wskazujących innych właścicieli dóbr zlokalizowanych pod powierzchnią lub nad powierzchnią. SN stwierdził: „Ustalenie zatem, czy oznaczone zachowania (działania) podejmowane przez właściciela dokonywane są w przestrzeni, do której jest on uprawniony, wymaga każdorazowo oceny tych zachowań z punktu widzenia funkcji (przeznaczenia). Chodzi o ustalenie, na podstawie zobiektywizowanych kryteriów granic przestrzennych nieruchomości gruntowej, by korzystanie zostało ukształtowane z uwzględnieniem potrzeb ogółu oraz ekonomicznego aspektu wykorzystywania nieruchomości przez właściciela”.

Co mówią przepisy

Przede wszystkim podstawową granicę korzystania z działki ustanawia art. 140 k.c., zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Z kolei przywołany powyżej art. 143 k.c. wskazuje na zakres korzystania przez właściciela gruntu z przestrzeni pod nim i nad nim. Jak zauważył SN, o przestrzennych granicach konkretnego gruntu przesądzają uzasadnione potrzeby jego właściciela, zależne od rodzaju i przeznaczenia jego nieruchomości. „W świetle art. 143 k.c. społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu wyznacza nie sposób, w który dotychczas grunt ten był wykorzystywany, lecz sposób, w jaki właściciel w zgodzie z przepisami prawa, planem zagospodarowania przestrzennego (ewentualnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) oraz własną wolą i potrzebami może z gruntu korzystać” (tak: wyrok SN z 18 kwietnia 2013 r.; sygn. akt II CSK 504/12). Kolejne określenie granic korzystania z przestrzeni pod gruntem, jakie przysługuje właścicielowi gruntu, wynika z art. 211 ust. 2 ustawy – Prawo wodne (dalej: p.w.), zgodnie z którym wody podziemne stanowią własność Skarbu Państwa.

Co nad działką

Określenie granic korzystania z przestrzeni nad gruntem może wynikać z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy – Prawo lotnicze, ustawy – Prawo energetyczne.

W piśmiennictwie podkreśla się, że „Przestrzenne granice własności gruntu rozciągające się w górę, obejmujące słup powietrza określony granicami na powierzchni gruntu, również wyznaczone są przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie tego gruntu. Niedopuszczalna zatem wydaje się być ingerencja innych podmiotów w tę przestrzeń – chyba że tego rodzaju aktywność byłaby dopuszczona przepisami prawa, jak choćby prawa lotniczego, zezwalającego na przelot na oznaczonej wysokości statków powietrznych. Natomiast warstwa przestrzeni powietrznej sięgająca poza społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu wolna jest od własnościowych stosunków prawnych prawa cywilnego” (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.) „Kodeks cywilny. Komentarz”, 2023, Legalis).

Możliwości przekazania prawa

Obecne przepisy pozwalają przekazać prawo do korzystania z przestrzeni nad nieruchomością i wykonywania tego prawa na rzecz innego podmiotu niż właściciel gruntu, nad którym ta przestrzeń jest zlokalizowana. Mianowicie takie korzystanie z przestrzeni może przybrać formę służebności przesyłu, o której mowa w art. 3051–art. 3056 k.c. Może być też nieobjęte tą formą służebności, ale ustanowione jako służebność na zasadach ogólnych. Wreszcie prawo takie może zostać ustanowione w drodze cywilnoprawnej bez powoływania się na zapisy w zakresie służebności.

Istota służebności przesyłu zawiera się w art. 3051 k.c., w myśl którego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 par. 1 k.c., prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Urządzenia, o których mowa, to urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne; nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Przyjmując, że chodzi tu przede wszystkim o napowietrzne instalacje kablowe, które mogą przebiegać nad nieruchomościami niestanowiącymi własności przedsiębiorstwa, mamy tu do czynienia z korzystaniem z przestrzeni nad gruntami.

Jak wspomniano, uprawnienia do korzystania z takiej przestrzeni mogą się także opierać na ustanowieniu służebności na zasadach ogólnych. Co zapewne będzie miało miejsce w odniesieniu do innego korzystania niż takiego, które miałoby polegać na „lokalizacji” przewodów. Zgodnie z art. 285 par. 1 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że:

• właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej bądź
• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź
• właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Wprawdzie przepis mówi o nieruchomości obciążonej i nieruchomości władnącej, jednak zarówno powyższe przepisy, jak i orzecznictwo dopuszczają w ramach służebności gruntowej korzystanie z przestrzeni nad gruntem i pod jego powierzchnią. Jak wynika z art. 285 par. 1 k.c. przedmiotem obciążenia służebnością gruntową jest nieruchomość, w znaczeniu ustalonym w art. 46 par. 1 k.c., chociaż korzystanie z nieruchomości obciążonej przez uprawnionych na podstawie ustanowionej służebności nie musi ograniczać się tylko do gruntu, bo może dotyczyć też tej przestrzeni nad i pod jego powierzchnią, na którą rozciąga się jego własność (art. 143 k.c.) – postanowienie SN z 7 lipca 2017 r. (sygn. akt V CSK 598/16).

Ujawnianie w księgach i ewidencji

A co z ujawnieniem prawa korzystania w księdze wieczystej i katastrze? W piśmiennictwie podkreśla się, że w aktualnym stanie prawnym przestrzeń nad działką gruntu stanowi część prawa własności właściciela działki opisanej w przestrzeni jako płaszczyzna pozioma. „Grunt jest zatem traktowany jako przedmiot obejmujący określony zakres władztwa w zakresie prawa własności wyznaczony poziomymi granicami i sięgający w pewnych granicach również w głąb ziemi oraz nad nią (K. Zaradkiewicz, „Nieruchomość jako rzecz w świetle Kodeksu cywilnego”, Kwartalnik Nieruchomości, DOI 10.5604/01.3001.0015.9845). A w myśl art. 1 ust. 1 u.k.w.h. księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. W ust. 2 postanowiono, że zakłada się je i prowadzi się dla nieruchomości. Jak już była o tym mowa powyżej, działki przestrzenne nie funkcjonują w polskim porządku prawnym, a zatem w księdze wieczystej gruntu można ujawniać prawa z tym gruntem związane. Takiej działki powietrznej nie można jednak wydzielić jako odrębnego przedmiotu własności.

A zatem co jest dopuszczalne? W najlepszym wypadku prawo korzystania z przestrzeni można ujawnić w księdze wieczystej jako ograniczone prawo rzeczowe (wspomniane powyżej służebności). Inną dopuszczalną i prawnie możliwą formą ujawnienia umowy będzie wpis w Dziale III księgi wieczystej. Zgodnie z art. 25 u.k.w.h. dział trzeci jest bowiem przeznaczony na:

• wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek,
• wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz
• wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

Należy przy tym pamiętać, że prawo, o którym mowa wyżej, nie będzie samodzielnym prawem, ale wyłącznie prawem obciążającym prawo własności gruntu.

W katastrze bez śladu

Jak już wspomniano, ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) zgodnie z art. 20 ust. 1 p.g.k. obejmuje informacje dotyczące:

• gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;
• budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;
• lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także właścicieli nieruchomości; miejsce pobytu stałego lub adres siedziby (art. 20 ust. 2 p.g.k.). Natomiast zgodnie z art. 23 ust. 1 sądy przekazują właściwemu staroście (organowi prowadzącemu kataster):

• odpisy prawomocnych orzeczeń sądu o:

a) własności nieruchomości lub jej części, w szczególności dotyczących:

– stwierdzenia nabycia prawa własności do nieruchomości przez zasiedzenie,

– nabycia praw do spadku,

– działu spadku,

– zniesienia współwłasności,

– podziału majątku wspólnego,

– potwierdzenia nabycia prawa własności w wyniku uwłaszczenia;

b) wydaniu nieruchomości lub jej części;

c) rozgraniczeniu nieruchomości;

• zawiadomienia o nowych wpisach w działach I i II księgi wieczystej.

Z kolei notariusze przekazują właściwemu staroście m.in.: odpisy aktów notarialnych, które w swojej treści zawierają przeniesienie, zmianę, zrzeczenie się albo ustanowienie praw do nieruchomości, które podlegają ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków bądź obejmują czynności przenoszące własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (art. 23 ust. 2 p.g.k.).

Tym samym należy stwierdzić, że sama umowa o korzystaniu z przestrzeni nad nieruchomością nie mieści się w kategoriach informacji, które podlegają ujawnieniu w katastrze. Tego typu informacja zawarta w umowie notarialnej czy też ujawniona w księdze wieczystej także nie będzie podlegała ujawnieniu w katastrze. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 kwietnia 2020 r. (sygn. akt OSK 4093/18) ewidencja gruntów i budynków jest bowiem systemem inwentaryzacji terenu i położonych na nim budynków, a nie praw, w szczególności takich, jak prawo przechodu. NSA stwierdził: „Ustanowiona służebność drogi koniecznej znajduje swoje odzwierciedlenie we właściwym «rejestrze», jakim są księgi wieczyste i wobec tego nie tylko całkowicie zbędne, ale również niemożliwe prawnie jest dokonywanie wpisu tego ograniczonego prawa rzeczowego do ewidencji, która takich wpisów nie zawiera. Danymi ewidencyjnymi poszczególnej działki są jej położenie, granice, obszar, rodzaj użytków, klasy gruntu rolnego lub innych sklasyfikowanych gruntów określenie właściciela oraz władającego”.

Reasumując: można zawrzeć umowę o korzystanie z przestrzeni nad gruntem. Jeśli wypełnia ona przesłanki do stanowienia służebności przesyłu, to takie ograniczone prawo rzeczowe można wpisać do księgi wieczystej danej nieruchomości. Jeżeli zaś taka umowa będzie miała inny charakter, to można ustanowić służebność gruntową na zasadach ogólnych. Rozważana umowa, niezależnie od formy jej zawarcia, nie będzie podlegać ujawnieniu w katastrze (prowadzonym przez starostwo). ©℗