Wstępnie należy przypomnieć, że kwestie podziału nieruchomości zostały uregulowane zasadniczo w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.). Postępowanie w tym zakresie prowadzi wójt burmistrz albo prezydenta miasta. Na uwagę zasługuje m.in. art. 96, gdzie postanowiono, że podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział.
W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję, o której mowa w ust. 1, wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości. Z art. 93 ww. ustawy wynika zaś, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.
Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
Z perspektywy ubiegającego się o podział znaczenie ma także art. 97, gdzie postanowiono, że
podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny.Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, należy dołączyć następujące dokumenty:
1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4;
2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2;
3a) pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
4) wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95;
5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
6) wykaz zmian gruntowych;
7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
8) mapę z projektem podziału.
Co do aspektu ponoszenia kosztów związanych z podziałem nieruchomości, to dla wnioskodawcy ważne jest to, że – nie ponosi opłat związanych ze złożonym wnioskiem o podział nieruchomości.
Odrębną kwestią jest jednak to, że wnioskodawca (właściciel zainteresowany podziałem swojej nieruchomości) musi ponieść koszty ale związane z pracami geodety. Geodeta wykonuje działania na rzecz wnioskodawcy w oparciu o umowę cywilno-prawną. W umowie określa się podstawowe parametry dotyczące czynności geodezyjnych np. termin realizacji, obowiązki wykonawcy, wynagrodzenie, czy inne kwestie dodatkowe.
Do zakresu tych czynności należy m.in. przygotowanie operatu podziału nieruchomości, w którym zamieszcza się: mapę z projektem podziału; protokół z przyjęcia granic nieruchomości; wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej; wykaz zmian gruntowych.
Dopiero przeprowadzenie ww. czynności i stworzenie odpowiedniej dokumentacji przez geodetę umożliwia merytoryczne rozpoznanie sprawy przez wójta, czyli wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.
Co do kwestii kosztów geodety, to jest to sprawa indywidualna, zależna od wielu czynników. Koszty geodezyjne są zależne m.in. od liczby działek które mają być wydzielone albo lokalizacji. Mogą wynosić do kilku tysięcy złotych. Dodatkowo dochodzą do tego pewne wydatki związane z mapami geodezyjnymi, ich legalizacją – do kilkuset złotych, czy zapisy w ewidencji gruntów.
Podsumowując, brak opłaty do wniosku o podział nieruchomości nie oznacza, że podział nieruchomości będzie darmowy. Wnioskodawca musi bowiem zatrudnić geodetę, którego usługa wynosi do kilku tysięcy złotych, a do tego trzeba doliczyć pewne wydatki związane z mapami geodezyjnymi czy wpisami w ewidencji.
