Brak odbioru wypowiedzenia umowy najmu z gminy (tzw. doręczenie zastępcze) nie uchroni przed koniecznością eksmisji i wyprowadzki z lokalu gminnego.
Gminy dysponują różnymi lokalami, zarówno mieszkalnymi, jak i użytkowymi. W przypadku lokali mieszkalnych obowiązują szczegóły zasady dotyczące ich wynajmowania. Zasadniczo zasady te zostały ujęte w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. oochronieprawlokatorów, mieszkaniowymzasobiegminyiozmianieKodeksucywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Na uwagę zasługuje m.in. art. 5, gdzie postanowiono, że umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Nadto, umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu związanego ze stosunkiem pracy lub najmu socjalnego lokalu, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
Co istotne, w podanej ustawie uregulowano również zasady wypowiedzenia najmu. W ust. 1 podano, że - jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W ust. 2 podano zaś, że - nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Z kolei, w ust. 3 postanowiono, że właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Co istotne, nie zawsze wypowiedzenie „fizycznie” zostanie odebrane przez najemcę, bowiem może po prostu nie odebrać przesyłki pocztowej. Może upatrywać w tym – nieskuteczności wypowiedzenia; niestety, tak to nie działa ! Brak odbioru przesyłki z gminy/miasta prawidłowo awizowanej, jest prawnie zrównane z odbiorem tej przesyłki. Co więcej, taka fikcja doręczenia może być wykorzystana przez gminę w postępowaniu o opróżnienie lokalu (eksmisję).
Przykładem może być wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi z dnia 24 września 2015 r. (sygn. akt VIII C 1867/15) w którym gmina wystąpił do sądu o wydanie nakazu opróżnienia lokalu mieszkalnego na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Znaczenie ma także art. 675 § 1 Kodeksu, gdzie podano z kolei, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. W toku sprawy sąd uznał m.in. skuteczność wypowiedzenia najmu w trybie doręczenia zastępczego.
Podsumowując, brak odbioru wypowiedzenia umowy najmu przez lokatora, nie oznacza, że wypowiedzenie będzie nieskuteczne. Przepisy przewidują bowiem doręczenie zastępcze, co oznacza, że umowa najmu prawnie ulegnie rozwiązaniu, mimo tego, że fizycznie lokator nie odbierze przesyłki z gminy.