Gmina gospodaruje szeregiem lokali, zarówno z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, jak i na cele użytkowe. Kiedy można wynająć lokal od gminy bez przetargu? Jaka wygląda procedura, jeśli chcemy wynająć lokal do trzech lat?
Wynajem na cele mieszkaniowe
Wymaga podkreślenia, że wynajem na cele mieszkaniowe (z zasobu mieszkaniowego gminy) podlega innym regułom niż najem na cele komercyjne, bowiem obowiązuje podstawowa zasada stanowi, że - umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu związanego ze stosunkiem pracy lub najmu socjalnego lokalu, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator. Taka zasada wynika z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725) gdzie postanowiono, że umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu związanego ze stosunkiem pracy lub najmu socjalnego lokalu, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
Co oczywiste, najem na cele mieszkaniowe nie odbywa się w warunkach przetargowych.
Wynajem komercyjny
Jak wyżej już podano, inaczej wygląda kwestia z nieruchomościami na cele użytkowe, a wówczas kluczową rolę odgrywają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.). Podlegają one odmiennym regułom, bowiem mogą być oddawane w najem zarówno w trybie przetargowym, jak i bezprzetargowym. Przeznaczeniem takiego krótkiego najmu może być np. nieruchomości na automaty – paczkomaty.
Z punktu widzenia podanej problematyki warto odnotować przepis art. 37 ust. 4 ww. ustawy, z którego wynika, że - zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Zatem ww. przepisy nie dotyczą umów najmu czy dzierżawy do 3 lat. Wówczas wójt gminy może samodzielnie decydować o przeznaczeniu lokalu do oddania w najem czy dzierżawę.
Warto przypomnieć w tym miejscu, że do wyłączności rady gminy należy jedynie określanie zasad co do dysponowania nieruchomościami na czas nieoznaczony lub przekraczający okres 3 lat (czy to w zawieranej pierwszej umowie czy też kolejnej dotyczącej tej samej nieruchomości). Natomiast zawieranie umów dotyczących nieruchomości na okres krótszy niż 3 lata należy do gospodarowania mieniem gminy, do czego z mocy art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 609 ze zm.), upoważniona jest nie rada tylko - wójt. W tych sytuacjach wójt wydaje z reguły zarządzenia, z oparciem o podstawy prawne wynikające z ww. przepisu ustawy o samorządzie gminnym, jak i przepisy art. 25 ust. 1 i art. 35 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wymaga jednak podkreślenia, że zanim nastąpi podpisanie umowy najmu, gmina musi dopełnić innych formalności, w tym musi sporządzić tzw. wykaz nieruchomości przeznaczonych do oddania w najem. Ten wymóg wynika z art. 35 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wykaz ten podlega ujawnienia m.in. przez wywieszenie go na 21 dni w urzędzie i zamieszczeniu na stronie BIP urzędu. W wykazie są różne dane odnośnie nieruchomości, np. wysokość czynszu, trybu oddania w naje oraz inne. Elementy składowe wykazu określa zaś art. 35 ust. 2 ww. ustawy, gdzie m.in. postawiono, że w wykazie, o którym mowa w ust. 1 i 1a, określa się odpowiednio:
- oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;
- powierzchnię nieruchomości;
- opis nieruchomości;
- przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
- termin zagospodarowania nieruchomości;
- wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy.
Podsumowując, możliwe jest objęcie w najem nieruchomości samorządowej bez przetargu. Dotyczy to umów do 3 lat. Przed oddaniem nieruchomości gmina musi ujawnić zamiar przez wywieszenie wykazu nieruchomości z podstawowymi danymi o warunkach umowy najmu.
