Nie mogą stosować do ustalenia jej poziomu sumy wysokości inflacji za ostatnie trzy lata. Powinny przyjąć jedynie wskaźnik aktualny na dzień obliczeń, czyli dotyczący ostatniego roku. Taki wniosek płynie z analizy przepisów, które stanowią materialno-prawne podstawy do poboru opłaty przekształceniowej.

Co mówią przepisy

Zacznijmy zatem od dokładnego przytoczenia regulacji. I tak art. 10 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 386) stanowi, że opłata może podlegać waloryzacji zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029, dalej: u.g.n.). Natomiast w ust. 2 tego artykułu dodano: waloryzacji opłaty właściwy organ dokonuje z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości, nie częściej niż raz na trzy lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji. O wysokości zwaloryzowanej opłaty właściwy organ zawiadamia właściciela nieruchomości, doręczając informację na piśmie na adres, o którym mowa w art. 4 ust. 6 (czyli na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego). Doręczenie na taki adres uważa się za dokonane. Zwaloryzowana opłata obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji (ust. 2). Ponadto w art. 10 ust. 3 dodano, że właściwy organ może odmówić dokonania waloryzacji jedynie w przypadku, jeżeli stwierdzi, że wskaźniki, o których mowa w art. 5 u.g.n., nie uległy zmianie w okresie od dnia przekształcenia lub ostatniej waloryzacji do dnia złożenia wniosku.

Powyższe regulacje nawiązują więc do art. 5 u.g.n. Zgodnie z nim waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków (ust. 1). Jednak w sytuacji, gdy dla danego rodzaju nieruchomości nie ogłoszono nigdy wskaźnika zmian cen nieruchomości, waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie w tym zakresie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (ust. 4).

Jak często

Warto również nawiązać do orzecznictwa sądowo-administracyjnego. Akcentuje się w nim, że waloryzacja oznacza przerachowanie – por. wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie z 24 sierpnia 2017 r. (sygn. akt IISA/Kr 540/17). Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 15 marca 2023 r. (sygn. akt II AKa 371/20) wskazał m.in., że waloryzacja to przywracanie wartości czy ustalenie wysokości istniejących zobowiązań pieniężnych. Jej celem jest urealnienie wartości istniejących zobowiązań, w tym wierzytelności. Niezbędne jest odwołanie się także do innych, w miarę zobiektywizowanych kryteriów, np. wskaźnika inflacji, zmian wysokości przeciętnych zarobków czy zmiany kursu złotego w stosunku do innych stabilnych walut. Trzeba jednak przy tym podkreślić, że waloryzacja nie może być wprowadzona w dowolny sposób. W przypadku omawianej opłaty sposób waloryzacji wskazuje przytoczony wyżej art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej. Literalne jego brzmienie przewiduje niewątpliwie jednokrotną nowelizację opłaty w perspektywie trzyletniego okresu. Wobec tego nie jest dopuszczalne dokonywanie waloryzacji z większą częstotliwością. Tak więc przyjęcie przez niektóre samorządy koncepcji dopuszczającej sumowanie wskaźników inflacji za poszczególne okresy roczne mieszczące się we wskazanej trzyletniej perspektywie jest metodą wadliwą, a wręcz zmierzającą do obejścia przepisów. Stawki za te lata, opublikowane m.in. na stronie GUS, wynoszą obecnie: 2021 r. – 5,10 proc., 2022 r. –14,4 proc., 2023 – 11,40 proc.

Podsumowując: moim zdaniem, skoro wprowadzono ograniczenie w zakresie częstotliwości dokonywania waloryzacji opłaty, konsekwentnie należy przyjąć, że punktem odniesienia do przeprowadzenia tej operacji może być tylko aktualny (na dzień obliczeń) wskaźnik inflacji, a nie suma tych wskaźników w okresie trzech lat. Należy zatem przyjąć, że wymóg waloryzacji w podanym okresie ustawodawca utożsamia z jednokrotną waloryzacją, czyli przy zastosowaniu jednego wskaźnika za ten okres. Obecnie takim punktem odniesienia jest więc wskaźnik 11,40 proc. ©℗