Brak elektronicznych map może zablokować plany ogólne

Nie wszystkie gminy mają dla swojego obszaru wykonaną w pełni cyfrową ewidencję gruntów i budynków. Urbaniści alarmują, że tam, gdzie urzędnicy posiłkują się skanami map, bardzo trudno będzie sporządzić plan ogólny – a jest na to już mało czasu.

Na przyjęcie planów ogólnych gminy mają czas do 31 grudnia 2025 r. Zobowiązuje je do tego reforma planowania przestrzennego przewidziana w Krajowym Planie Odbudowy (KPO) i ubiegłoroczna nowelizacja ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.; dalej u.p.z.p.). Według ekspertów wdrożenie zmian może się potknąć nie tylko o kwestie związane z finansowaniem tworzenia nowych dokumentów we wszystkich gminach czy opóźnienie w przyjęciu regulacji. Problemem jest też jakość dostępnych elektronicznych map i baz danych, na podstawie których należy przygotować w pełni cyfrowe plany ogólne.

Obowiązek wykorzystania w tym celu elektronicznej ewidencji gruntów i budynków (dalej: kataster nieruchomości lub EGiB) obrazującej granice działek wynika z art. 13g i 13h u.p.z.p. Problem w tym, że nie dla wszystkich gmin są prowadzone katastry obejmujące ich cały obszar. Tam, gdzie danych brakuje, być może wyjściem byłoby skorzystanie przez urbanistów z map ewidencyjnych gruntów i budynków udostępnianych przez starostwa, jednak jest obawa, że legalność tak sporządzonych planów ogólnych mogłaby zostać podważona. Ponadto za tego rodzaju mapy gminy musiałyby dodatkowo zapłacić.

Powinny być, ale nie ma

Zgodnie z art. 4 ust. 1a pkt 2 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1752 ze zm.) dla obszaru całego kraju zakłada się w systemie teleinformatycznym bazy danych obejmujące m.in. kataster nieruchomości. Jest to obowiązek powiatowych ośrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (PODGiK).

W zachodniej części Polski najczęściej nie ma z tym problemu, ale po drugiej stronie Wisły owszem.

– Z mojego doświadczenia mogę wskazać np. Starostwo Powiatowe w Lublinie (gminy: Ryki, Strzyżewice, Krzczonów) czy w Staszowie (gminy: Rytwiany, Staszów, Bogoria, Chmielnik), których tereny nie są objęte ewidencją wektorową w całości – mówi urbanistka Joanna Świtlińska-Robutka, prezes Dolnośląskiego Biura Projektowania Urbanistycznego.

Nie oznacza to, że System Informacji Przestrzennej (SIP) takiej gminy jest pusty. Granice działek są pokazane, ale na podstawie danych z Systemu Identyfikacji Działek Rolnych (LPIS). A ten nie jest na tyle dokładny, aby mógł być wykorzystany do tworzenia zaawansowanych dokumentów planistycznych. Posługują się nim głównie Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa oraz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Ten system nie został wskazany w ustawie u.p.z.p. jako źródło danych do opracowania planu ogólnego.

W gminach, w których występuje taka sytuacja, urbanistom, którzy zwracają się do PODGiK, jest proponowane udostępnienie mapy rastrowej, czyli zeskanowanej mapy papierowej. Jednak nie może ona w pełni zastąpić elektronicznej mapy wektorowej – tworzonej poprzez wprowadzenie odpowiednich informacji do bazy danych, które następnie są wyświetlane w formie zbliżonej do mapy tradycyjnej. Mapy rastrowe (te zeskanowane) nie mają zaszytych w sobie różnych atrybutów (np. klasyfikacji budynków) potrzebnych do stworzenia planów ogólnych.

– Atrybuty te są niezbędne do przeprowadzania analiz przestrzennych, np. w zakresie obszarów uzupełnień zabudowy na potrzeby planów ogólnych gmin. Problem w tym, że takich atrybutów często w bazach EGiB nie ma, bo były zbędne, a mapy pozyskiwane z niektórych zasobów są niekompletne – podkreśla dr Łukasz Grzesiak, urbanista z Architektoniczno-Urbanistycznej Pracowni Projektowej ROMAX.

Co więcej, to rozwiązanie generuje również dodatkowe koszty. Dostęp do SIP jest bezpłatny, ale za mapy rastrowe trzeba zapłacić. W zależności od wielkości gminy i braków w mapach wektorowych kwoty wydane na ten cel mogą wynieść nawet ponad 100 tys. zł.

Urząd Geodezji na „nie”

Zapytaliśmy Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) oraz Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK), czy w gminach, w których brakuje w pełni elektronicznych map wektorowych, za kataster nieruchomości można uznać mapy rastrowe.

„O ewidencji gruntów i budynków w postaci bazy danych można mówić tylko w odniesieniu do danych, które mają relację do swojej wizualizacji geometrycznej wykazanej na mapie ewidencyjnej. Taka relacja jest możliwa do realizacji tylko w odniesieniu do danych wektorowych. W związku z powyższym, w przypadku braku danych wektorowych, uzupełnienie mapy ewidencyjnej mapą rastrową jest działaniem tymczasowym i nie jest zgodne z modelem pojęciowym ewidencji gruntów i budynków” – czytamy w odpowiedzi GUGiK.

Stawia to pod ścianą gminy, które podjęłyby ryzyko utworzenia planów ogólnych na podstawie skanów map.

– Plan ogólny będzie prawem miejscowym. Ma być wiążący dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, a docelowo przekazany do centralnego rejestru urbanistycznego. Nie może więc mieć formy wydruku czy innego rysunku, lecz jedynie formę elektroniczną. Gminy, które nie mają kompletnego zasobu geodezyjnego mapy ewidencyjnej w formie wektorowej, nie mogą wykonać planu ogólnego poprawnie. Wykorzystanie mapy innej niż wskazana przez ustawodawcę otworzy dyskusję o możliwości stwierdzenia nieważności takiego dokumentu – komentuje Joanna Świtlińska-Robutka.

MRiT nie odpowiedziało na pytania DGP w tej sprawie. Wiadomo już natomiast, że resort dopuszcza użycie danych spoza ewidencji gruntów i budynków, ale w zakresie informacji o budynkach, przy wyznaczaniu w planach ogólnych obszarów uzupełnienia zabudowy. Przypomnijmy, że wyłącznie na tych terenach gminy będą mogły wydawać decyzje o warunkach zabudowy. Jeśli nie wskażą, które to tereny – nie będzie możliwości uzyskania WZ.

W najnowszej wersji projektu rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy resort przewiduje, że możliwe będzie skorzystanie z bazy danych obiektów topograficznych, o ile niezbędne dane o budynku nie zostały wykazane w katastrze nieruchomości. To powinno ułatwić pracę, ale także te bazy nie wszędzie są kompletne. Nie we wszystkich województwach jest dostępna np. baza w skali 1 : 500 (BDOT500).

– Wydaje się, że tworząc przepisy, resort założył optymistycznie, że geodezyjne bazy danych w Polsce są w idealnym stanie, a dzisiaj wiemy, że tak nie jest. Możliwość procedowania planów ogólnych w gminach będzie więc zależeć od jakości baz – mówi Jakub Makarewicz, urbanista i geoinformatyk, prezes Geofabryki.

Tyle dostaną gminy

Jak poinformował resort rozwoju, już od 29 lutego br. gminy będą mogły składać wnioski o dofinansowanie tworzenia planów ogólnych w ramach KPO. Do jutra jednostki samorządu terytorialnego oraz organizacje pozarządowe mogą składać uwagi do przedstawionych projektów dokumentacji konkursowej.

Znajduje się w niej m.in. wykaz maksymalnej kwoty wsparcia planów ogólnych dla każdej gminy (patrz: infografika). Stawki zostały obliczone na podstawie algorytmu uwzględniającego m.in. liczbę ludności gminy i jej powierzchnię. Zgodnie z regulaminem konkursu kwota z KPO przeznaczona na reformę planowania przestrzennego to ponad 893 mln zł, z czego 457,8 mln zł na plany ogólne, 94 mln zł na gminne programy rewitalizacji i 316,2 mln zł na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Zapytaliśmy MRiT, czy ogłoszenie konkursu oznacza odblokowanie pieniędzy z KPO, a jeśli nie jest to pewne, to czy podjęto decyzję o ewentualnym zapewnieniu innego źródła finansowania. Czekamy na odpowiedź.©℗