Rewolucja w planowaniu przestrzennym staje się faktem. Co się zmieni?

Już za niewiele ponad dwa lata wszystkie gminy w Polsce mają być objęte planami ogólnymi. W przeddzień rewolucyjnych zmian samorządy wciąż mają wątpliwości, czy uda się dotrzymać tego terminu. Obawiają się też o finansowanie nowych zadań.

Głównym celem reformy, która wchodzi w życie w niedzielę, 24 września br., za sprawą ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688, dalej: nowelizacja), jest uporządkowanie chaosu przestrzennego, z jakim mamy w Polsce do czynienia od lat.

Plany ogólne i finansowanie

Jedną z głównych przyczyn takiego stanu rzeczy jest to, że tylko nieco ponad 30 proc. powierzchni kraju jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (patrz: infografika). Na pozostałym obszarze inwestycje budowlane powstają na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ki), które nie muszą być zgodne z polityką przestrzenną gminy. Teraz ma się to zmienić. Jak informuje Polski Instytut Ekonomiczny, chaos przestrzenny generuje w Polsce koszty na poziomie aż 84,3 mld zł rocznie, a przy ograniczeniu tego zjawiska gminy mogłyby zaoszczędzić każdego roku przynajmniej 5,8 mld zł.

Krokiem w tym kierunku ma być uchwalenie we wszystkich gminach najpóźniej do końca 2025 r. nowego narzędzia planistycznego – planów ogólnych, które zastąpią studia uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego, będą obejmować całą JST i będą aktami prawa miejscowego. Zgodne z planem ogólnym będą musiały być zarówno miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP), WZ-ki, jak i – wprowadzane do systemu za sprawą nowelizacji – zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). Choć samorządowcy nie mają wątpliwości, że z chaosem przestrzennym trzeba skończyć, to od początku prac nad zmianami alarmowali, że tak szybkie uchwalenie planów ogólnych będzie bardzo trudne, a w mniejszych gminach wręcz niemożliwe.

– Planistyczne moce przerobowe w wielu samorządach są ograniczone pod względem zasobu kadrowego, ludzkiego. Wiele spraw samorządy będą musiały zlecać na zewnątrz – podkreśla Krzysztof Kosiński, prezydent Ciechanowa.

W tym kontekście rodzą się też pytania o dostępność specjalistów i wzrost cen za ich usługi związany ze skokowym wzrostem zapotrzebowania ze strony gmin na przygotowanie dokumentów planistycznych. Finansowanie reformy ma zapewnić Krajowy Plan Odbudowy, który zakłada pokrycie 100 proc. kosztów planów ogólnych, które zostaną uchwalone do końca II kw. 2026 r. Jak na razie fundusze dla Polski nie zostały jednak uruchomione i nie wiadomo, kiedy się to stanie. – Pieniądze mają pochodzić z KPO, ale prawdopodobnie zostaną uruchomione środki Polskiego Funduszu Rozwoju – odpowiadał wczoraj na pytanie samorządowców Łukasz Marciniak, zastępca dyrektora Departamentu Polityki Przestrzennej Ministerstwa Rozwoju i Technologii, podczas webinarium „Planowanie przestrzenne po nowemu” zorganizowanego przez Związek Miast Polskich i Fundację Miasto.

Te pytania padają najczęściej

Wiele wątpliwości w gminach budzi okres pomiędzy wejściem w życie nowelizacji a uchwaleniem planów ogólnych. Przepisy przejściowe co do zasady wskazują, że plany miejscowe, które są dziś procedowane i których projekty są przesłane do opiniowania i uzgodnień, będzie można dokończyć na dotychczasowych zasadach. Co jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego do końca 2025 r., a więc przed terminem utraty mocy obowiązującej przez studium?

– Będzie mogła zakończyć tylko bardzo zaawansowane procedury planistyczne – takie, dla których wysłano informację o złożeniu do publicznego wglądu. Nie będzie możliwości wywołania nowego planu czy rozpoznania wniosku o WZ-kę – wskazuje Agata Legat z Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu. Ta ostatnia kwestia również wzbudza szerokie dyskusje w gminach. Przypomnijmy, że chociaż nowelizacja nie kończy z WZ-kami, to jednak gmina będzie decydować o tym, czy w planie ogólnym wskaże obszary uzupełnienia zabudowy, na których będzie można je wydawać. Wszystkie WZ-ki, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., nie będą miały terminu ważności, a kolejne będą obowiązywały już tylko przez pięć lat.

Co więcej, złożenie wniosku o decyzję o warunkach zabudowy przed wejściem w życie nowelizacji zapewni inwestorowi jej procedowanie na podstawie obecnych przepisów. Do późniejszych wniosków częściowo będą miały zastosowanie nowe przepisy – m.in. nowe rozporządzenie wykonawcze regulujące, jak wydawać te dokumenty, w których będzie określona np. powierzchnia biologicznie czynna. – Od inwestorów wiem, że teraz jeszcze piszą wnioski, żeby złożyć je do niedzieli – mówi Agata Legat.

Zupełnie nowym narzędziem będą również zintegrowane ZPI. Ten szczególny rodzaj planu miejscowego będzie uchwalany tylko na wniosek inwestora i po zawarciu z gminą umowy urbanistycznej, określającej m.in. inwestycje celu publicznego towarzyszące inwestycji głównej. ZPI pozwoli na przeniesienie części kosztów związanych z planowaniem na inwestorów – np. w zakresie opracowania dokumentacji planistycznej. – Przepisy o ZPI wchodzą w życie 24 września i zgodnie z ustawą już od tego momentu będzie można wszczynać procedury, chociaż potrzebujemy rozporządzenia wykonawczego, które wskaże, jak ZPI ma wyglądać – podkreśla Agata Legat.©℗