Kampanijny wyścig na pomysły mieszkaniowe

Był rok 2016, gdy Gdynia rozpoczęła rozmowy na temat realizacji programu „Mieszkanie plus” w mieście. Dwa lata później przeprowadziliśmy nabór mieszkańców do nowych budynków wybudowanych w jednej z dzielnic w ramach rządowego projektu. Dziś ich mieszkańcy zapisują się na interwencje do prezydenta miasta i proszą o wsparcie. Czują się oszukani – jakością infrastruktury, warunkami najmu, a nade wszystko – kosztem dojścia do własności, dalece odbiegającym od zapowiadanego

Minister rozwoju Waldemar Buda 17 maja ogłosił publicznie, że program „Mieszkanie plus” nie wypalił i zostanie zlikwidowany. Nie pierwsza to porażka, i w Polsce, i w Europie. Tymczasem trwa kampanijny wyścig na propozycje wsparcia mieszkaniowego. Czy nowe pomysły mają szanse na sukces? Czy są inne? I jaka w tym rola samorządu?

Smutna diagnoza

Poza dyskusją jest to, że Polacy mieszkają w małych i przeludnionych lokalach, a z wyprowadzką od rodziny „na swoje” długo zwlekają. Niekwestionowanym faktem jest także to, że na lokale komunalne czeka się długo, a podejmowane przez gminy inwestycje w budowę (lub zakup) nowych mieszkań na wynajem nie odpowiadają potrzebom – choć oczywiście w skali kraju sytuacja jest zróżnicowana. W trakcie rozgrzewającej się kampanii wyborczej padają kolejne propozycje rozwiązań, które problem mieszkaniowy mają rozwiązać. W tym samym czasie deweloperzy budują mniej, niż budowali wcześniej (choć wydaje się, że coś drgnęło w porównaniu z końcówką 2022 r.), a wyniki sprzedaży są również niższe, niż były ostatnio przez wiele, wiele miesięcy. Wysokie stopy procentowe sprawiły, że wiele gospodarstw domowych nie może sobie, nawet pomimo wakacji kredytowych, poradzić ze spłatą hipoteki. Ci, którzy kredytu jeszcze nie zaciągnęli albo boją się po niego sięgnąć w obawie przed rosnącymi kosztami długu, albo bank w ogóle nie uznaje ich za klientów zdolnych do spłaty i pieniędzy odmawia.

Starcie pomysłów

W debacie o rozwiązaniach dominują dwa główne trendy. Pierwszy skupia się na rozwiązaniach opartych na dopłatach, przy czym ich charakter bywa różny – czasem to dopłata do wkładu własnego, czasem do oprocentowania, czasem ulga podatkowa, a czasem miks rozwiązań. Założeniem ma być obniżenie ceny, jaką obywatel musi zapłacić za lokum nabywane na własność. Zwolennicy drugiego trendu stawiają na budowę mieszkań przez podmioty publiczne, a następnie ich wynajem po cenach regulowanych, często, choć nie z zasady, oderwanych od rynkowych. Krytycy pierwszego rozwiązania wskazują, że tak naprawdę wspiera ono deweloperów, a nie nabywców, i że kreując zwyżkę popytu, prowadzi do wzrostu cen lokali, nie oddziałując na podaż nowych metrów kwadratowych. Krytycy drugiego dowodzą, że przywiązanie do własności jest elementem kodu kulturowego, a rozwiązanie z najmem jest kosztowniejsze od dopłat, również w zakresie kosztu administrowania projektami przez dziesiątki lat, i sprzyja powstawaniu problemów społecznych. Na ten spór nakłada się dyskusja o szerszym charakterze, która próbuje odpowiedzieć na pytanie, czy istnieje coś takiego jak prawo do mieszkania, a jeśli tak, to kto jest jego gwarantem.

Zapanować nad wyzwaniem

W tle tej dyskusji stoją samorządy, którym zależy, by ich mieszkańcy mieli gdzie się osiedlać. To pragnienie zarówno małych miast zagrożonych wyludnieniem ze względu na małą atrakcyjność osiedleńczą, jak i wielkich miast będących rdzeniami metropolii, których mieszkańcy odpływają do tańszych gmin „obwarzankowych”, w pogoni za tańszym, czyli dostępnym, metrem kwadratowym mieszkania czy domu. Te same samorządy próbują zapanować nad ustawowym obowiązkiem zapewnienia lokali na wynajem dla uboższych mieszkańców, zapewnieniem mieszkań wspieranych i wspomaganych oraz podołać obowiązkowi zapewnienia lokum osobom eksmitowanym za długi z lokali należących do innych podmiotów. Szczególnie ten ostatni obowiązek, którym wiele lat temu rząd radośnie obdarzył samorząd terytorialny, nie zastanawiając się, skąd weźmie on pieniądze na jego finansowanie i/lub wypłaty odszkodowań w sytuacji, gdy brak dostępnego lokalu opóźnia eksmisję, stanowi skuteczny hamulec wdrażania rozwojowych programów mieszkaniowych przez gminy.

Różne modele, różne doświadczenia

Warto się zastanowić, czy istotnie podział jest dychotomiczny i czy koniecznie trzeba się przywiązywać tylko do modelu A lub B, czy może warto byłoby je zmiksować. Przykład Wielkiej Brytanii i wielkiej reformy Housing Act premier Margaret Thatcher z 1980 r. pokazuje dość jasno, że powszechna prywatyzacja publicznego zasobu mieszkaniowego nie daje dobrych skutków. Sprzedane kilka dekad temu lokale dziś osiągają niebotyczne ceny najmu, co stwarza liczne problemy społeczne, a także dramatycznie wpływa na rynek pracy. Rząd stara się przeciwdziałać kryzysowi, dopłacając obywatelom do czynszów. Zapobiega to bieżącej katastrofie, ale jest niezwykle kosztowne i nie buduje oddziaływania strategicznego na problem. Możemy to również prześledzić na krajowym poletku. W Polsce po upadku komuny powszechne były programy sprzedaży lokali komunalnych na własność dotychczasowym najemcom, najczęściej z wysokimi bonifikatami, sięgającymi 90 proc. Muszę przyznać, że gdy w 2014 r. objęłam swoje stanowisko, decyzja o zaprzestaniu tej sprzedaży była jedną z pierwszych, jakie zarekomendowałam prezydentowi. Jako człowiekowi z zewnątrz, ze świeżym spojrzeniem, nie mieściło mi się w głowie, jak można się tak łatwo i tak tanio wyzbywać zasobu, który jest tak deficytowy… Była to jednak praktyka powszechna, w swoim czasie obudowana argumentami przemawiającymi za jej słusznością społeczną. W Berlinie swego czasu samorząd sprzedał olbrzymią część zasobu mieszkaniowego funduszom. Choć rynek najmu jest tam regulowany, a najemca ma prawo iść do sądu (i często wygrywa), gdy podwyżkę czynszu uzna na zbyt wysoką, jesienią 2021 r. przeprowadzono referendum, zwane „wywłaszczeniowym”. 59 proc. głosujących opowiedziało się w nim za wywłaszczeniem z funduszy ok. 240 tys. mieszkań. Przyznać trzeba, że pomimo wygranej plan nie jest realizowany, zaś administracyjne ograniczenie możliwości podwyższania czynszów zostało zakwestionowane przez niemiecki sąd konstytucyjny. Jednak problem braku dostępnych lokali dla „prawdziwych” mieszkańców Berlina i wielkiego sprzeciwu społecznego, jaki ta sytuacja generuje, wart jest odnotowania. Szczególnie w czasach, gdy kolejne metropolie, najczęściej te atrakcyjne turystycznie, ogłaszają, że są ofiarą własnego sukcesu i że wielka opłacalność wynajmu krótkoterminowego powoduje ogromne trudności czynszowe dla stałych mieszkańców – w konsekwencji zaś ich odpływ na dalekie przedmieścia i wzmożenie negatywnego zjawiska urban sprawl.

Uczyć się na błędach innych

Dziś sądzę, że szerokie i zróżnicowane programy publicznego wynajmu są jedynym trwale skutecznym rozwiązaniem. Są jednak dość mało efektowne, wymagają mozolnej budowy zasobu i słabo nadają się na kiełbasę wyborczą. Obserwacja zróżnicowanych modeli zagranicznych prowadzi natomiast do wniosku, że mają jeden zasadniczy walor – są skuteczne. Oczywiście pod warunkiem, że unika się błędów przy ich wdrażaniu. Co z pewnością nie jest łatwe, jednak łatwiejsze dzięki możliwości uczenia się na błędach innych państw. Jednym z najczęściej przywoływanych jest ten, który popełniła Francja, tworząc getta powstające przez zasiedlanie całych osiedli jednorodną grupą społeczną. Dziś w paryskim programie najmu kryterium dochodowe spełnia aż 85 proc. mieszkańców. Jest ono bowiem szerokie. Nie tylko zapobiega to bieżącej gettoizacji, lecz także pozwala walczyć ze stygmatem lokalu socjalnego jako niepożądanego, bo przyciągającego „patologię”. Włosi nie popełnili na wstępie błędu Francuzów i zapewnili zróżnicowanie najemców, ale za to w którymś kryzysie przestali finansować remonty budynków publicznych. Te zaś zaczęły niszczeć, więc co zaradniejsi obywatele opuszczali je, szukając innych rozwiązań. Zostawali ci, których na nic innego nie było stać bądź którym na mało czym zależało. W efekcie, pomimo początkowego zróżnicowania, osiedla też zbliżyły się do procesu gettoizacji. Procesy odpowiedzialne za te i podobne niepowodzenia są dobrze opisane i udokumentowane, a tym samym stosunkowo łatwo unikną powtórzenia cudzych błędów.

W Amsterdamie oglądałam wiele nowych inwestycji, w tym w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, w których pewien odsetek lokali wybudowanych przez dewelopera musi być przeznaczony na lokale socjalne. W tym mieście ok. 40 proc. lokali ma czynsz regulowany. Podobną i podobnie skuteczną metodę, z jednej strony pozyskiwania lokali do zasobu publicznego, a z drugiej – przeciwdziałania nadmiernej jednorodności grupy społecznej, od lat promuje Belfast. Z zazdrością patrzyłam na holenderskie plansze planistyczne ukazujące strukturę własnościową. Niewątpliwie łatwiej wymuszać na deweloperach takie rozwiązania, gdy grunt nabywają od miasta. Co innego w takiej Gdyni, mieście do bólu prywatnym. Warto zwrócić uwagę, że w Polsce tego typu rozwiązania są trudne nawet w miastach, które mają szerszy zasób nieruchomości niż Gdynia. Sprzedaż działki dla czystego zysku, często i chętnie odsądzana od czci i wiary przez społeczników i dowolną opozycję, rzadko wynika z chciwości. To raczej jedna z niewielu dostępnych metod, by w ogóle pozyskać brakujące środki na konieczne wydatki związane z realizacją usług publicznych, choćby w zakresie edukacji, na którą coraz mniejszą część wydatków pokrywa subwencja…

Chronić dwie strony

Przykładem europejskiej metropolii, w której stabilnemu wzrostowi towarzyszą dostatek oraz wyjątkowo wysoka jakość życia, jest Wiedeń. W tym mieście w 2022 r. średni czynsz najmu nie przekraczał 8,6 euro za 1 mkw. Większość obywateli mieszka w lokalach najmowanych, wskaźnik własnościowych wynosi jedynie 21 proc. Rynek najmu jest ściśle regulowany, zarówno co do dopuszczalności wypowiadania umowy, jak i co do podnoszenia czynszu za kolejne okresy. Brzmi jak sielanka. Jednak rozsądny rynek najmu to nie tylko ochrona najemcy, lecz także wynajmującego. Ten ostatni nie powinien, jak to jest w Polsce, obawiać się, że najemcy, który zalega z czynszem i nie rokuje na rzetelną zapłatę, nie będzie mógł się pozbyć; że najpierw czeka go sąd, a potem długie oczekiwanie na lokal socjalny, którego brak wstrzymuje eksmisję, a którego gmina nie dostarcza, bo kolejka uprawnionych liczy od kilku do kilkudziesięciu tysięcy osób i rośnie odwrotnie proporcjonalnie do budżetu. Potrzeba również rozwiązań organizacyjnych. Może zamiast grozić kolejnymi podatkami za drugie i kolejne mieszkania, nabywane jako inwestycja, warto skorzystać z potencjału majątkowego sektora prywatnego, ale też wybudować system publicznych agencji najmu na wzór belgijski. Wynajmującemu oferują one pełny serwis mieszkania i umowy najmu, łącznie z remontem lokalu po zakończeniu umowy. Czynsz nie jest może najwyższy, ale uczciwy, a ubytek trosk związanych z procesem wynajmowania właściciele nieruchomości cenią sobie powszechnie. Najemcy zyskują zaś profesjonalną obsługę i dużą pewność, bowiem ich partnerem jest instytucja publiczna, po której trudno się spodziewać, że po trzech miesiącach od urządzenia się najemców zmieni pomysł na wykorzystanie nieruchomości i będzie dążyć do rozwiązania umowy. Takie rozwiązania pozwalają ucywilizować rynek najmu, zarówno co do stawek czynszu, jak i jakości kontraktowania, a w konsekwencji wciągnąć do deficytowej puli lokali na wynajem duży zasób prywatny – co skraca czas oczekiwania na pozyskanie liczby mieszkań na wynajem odpowiadającej popytowi.

Ucywilizować zasady

Oczywiste jest jednak, że zasób mieszkań na wynajem jest zbyt mały, by bez silnej interwencji publicznej odpowiedzieć na potrzeby. Powstaje także pytanie, z czego sfinansować ten system i kto powinien być jego operatorem. Jestem przekonana, że samorządy, w dowolnej konfiguracji i barwach politycznych, poradzą sobie z tym lepiej niż jakikolwiek rząd centralny. Potrzebują jednak wsparcia: po pierwsze, wyposażenia w grunty, które można wykorzystać pod budowę mieszkań, po drugie, łatwej – i nierodzącej pułapek podatkowych ani z zakresu pomocy publicznej – drogi ich nieodpłatnego udostępnienia firmom zajmującym się budową, a następnie wynajmem mieszkań. Przykłady z innych krajów dowodzą, że jeśli pominiemy kluczowy koszt gruntu, reszta biznesu jest w stanie się zdrowo bilansować i nie powodować stałych obciążeń, jak czynią to dopłaty do czynszów czy kredytów. Konieczne jest także stworzenie korzystnych rozwiązań dla rynku prywatnego, na opisany wzór belgijski, i ucywilizowanie rynku najmu pod kątem cywilistycznym. A przede wszystkim uczciwe zapowiedzenie społeczeństwu, że ten wielki problem da się rozwiązać, ale nie szybko, i że dobre rozwiązania, które cieszyć będą latami, wymagają czasu. Tym bardziej należy się do nich wziąć jak najszybciej. ©℗