Tak jak do niedawna COVID-19, tak teraz inflacja może spowodować dalszy wzrost zadłużenia najemców mieszkań komunalnych. Czynsze idą bowiem w górę, co sprzyja wzrostowi zaległości. Dodatkowe koszty dla miast generują też wznowione eksmisje. Są potrzebne, ale drogie. Krótko mówiąc: mamy błędne koło
Według ekspertów miasta powinny robić wszystko, by nie dopuścić do narastania zadłużenia. Tymczasem, jak wynika z przeprowadzonej przez nas sondy, wiele z nich przyznaje, że z powodu wysokiej inflacji, a także z powodu wzrostu wartości odtworzeniowej budynku, już podniosły lub podnoszą czynsze. W Lublinie już wprowadzona podwyżka stawki bazowej czynszu będzie obowiązywać od 1 grudnia b.r. W lokalach komunalnych czynsz wzrósł z 6,35 zł za mkw. do 6,99 zł za mkw., a w socjalnych z 1,25 zł za mkw. do 1,38 zł za mkw. Także w Krakowie wiadomo już, że od 1 stycznia 2023 r. będzie drożej. Czynsz za najem socjalny wyniesie 2,98 zł/mkw. (poprzednio 2,45 zł/mkw.). Po podwyżce w mieszkaniowym zasobie gminy stawki czynszowe będą wynosić od 5,96 zł/mkw. do 15,22 zł/mkw. (poprzednio od 4,90 zł/mkw. do 12,52 zł/mkw.). Do końca roku zmiana powinna nastąpić też w Warszawie. Czynszów nie podnoszą np. Gdynia czy Wrocław, bo tam stosunkowo niedawno podwyżki już były. Decyzje samorządów są oczywiście w pełni uzasadnione i trudno się takim ruchom dziwić, ale jak wszyscy wiemy, oddłużeniu czynszówek absolutnie nie pomagają.
Eksmisje na horyzoncie
Straszakiem stały się za to ponownie eksmisje. W Szczecinie po zniesieniu wprowadzonego z powodu COVID-19 zakazu eksmisji, tj. od 15 kwietnia 2022 r., zostało zrealizowanych 107 wyroków, w tym 31 w drodze eksmisji komorniczych. – Wysłano ponad 1100 pism wzywających do wydania lokali i spłaty zaległości. Dzięki temu posunięciu zauważyliśmy większą aktywność dłużników, którzy dotychczas nie płacili i znajdowali się w grupie z zaległościami powyżej 12 miesięcy – mówi Tomasz Klek, rzecznik prasowy miasta Szczecin. Jak dodaje, w niektórych przypadkach doszło nawet do całkowitej spłaty zaległości. Przyrost wpłat własnych na poczet spłaty zaległości w stosunku do wpłat odnotowanych we wrześniu 2021 r. wyniósł ponad 10 proc. Zapowiada, że działania na pewno będą prowadzone dalej.
Także Warszawa korzysta już z możliwości eksmisji. Marlena Salwowska z Urzędu m.st. Warszawy przypomina, że postępowania w sprawie eksmisji nie są związane z porą roku. Od 1 listopada do 31 marca komornik nie może jedynie zrealizować tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu. W tym okresie mogą być przeprowadzane eksmisje, gdy dłużnik dobrowolnie przyjmuje zaproponowany lokal w ramach najmu socjalnego. Obecnie eksmisje następują do lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta.
Postępowanie eksmisyjne jest jednak kosztowne i długotrwałe. – Miasto musi skierować sprawę do sądu, co trwa i kosztuje. W tym czasie dług rośnie, miasto ma zablokowany lokal, nie ma wpływów i jeszcze prowadzi kosztowną sprawę. A dłużnikowi i tak najczęściej trzeba znaleźć lokal zastępczy – tłumaczy Paula Dominiak z fundacji Habitat for Humanity Poland. – Dlatego lepiej prowadzić działania prewencyjne – dodaje. Miasto nie powinno np. poprzestać tylko na pisemnych ponagleniach. ‒ Tak jak robią to dostawcy mediów czy telefonii komórkowej, powinno wysyłać SMS-y czy po prostu telefonicznie przypominać o długu – mówi ekspertka. Bardzo ważna jest też współpraca między administratorem nieruchomości a służbami socjalnymi, znaczna część zadłużonych to bowiem osoby korzystające z pomocy społecznej. W dobrze funkcjonującym systemie administrator nieruchomości i pracownik socjalny powinni współpracować. Dziś często takich kontaktów brak.
Można też na różne sposoby zachęcać ludzi do regularnego płacenia. Jeśli np. wszyscy będą płacić lub jeśli zadłużenie nie przekroczy 5 proc., to można nagrodzić najemców grantem od miasta na wsparcie lokalnej inicjatywy, np. założenie lokalnego ogródka. – To wiąże z miejscem zamieszkania, żal je stracić, więc warto płacić w terminie – mówi Paula Dominiak. Do rozważenia jest także taka forma pomocy, jaką prowadziła Łódź podczas rewitalizacji. Wtedy tzw. latarnicy społeczni przeprowadzali mniej zaradnych mieszkańców przez formalności. Od płacenia czynszu można też uzależnić remonty w mieszkaniach, np. gdy najemca domaga się wymiany okien, to warto uzależnić inwestycje od tego, czy rachunki są na bieżąco regulowane.
Przedstawiciele gmin twierdzą jednak, że często także aktywne działania nie na wiele się zdają. A nawet jak dojdzie do podpisania ugody, to nie jest ona dotrzymywana. Zdaniem Marka Wójcika, eksperta Związku Miast Polskich, bez zmiany przepisów się nie obejdzie – dziś w zdecydowanie lepszej sytuacji stawiają one najemców. – Trzeba się zastanowić, jak to zmienić, żeby zdyscyplinowanych, a będących w potrzebie ludzi nie dotykały konsekwencje działań osób niezdyscyplinowanych – mówi Wójcik. Jest też zdania, że trzeba do przepisów wprowadzić więcej elastyczności, żeby o części spraw jednostki samorządu terytorialnego mogły samodzielnie decydować.
Różne rozwiązania
Samorządy w różny sposób radzą sobie z problemem. Większość JST skupia się na programach oddłużeniowych i możliwości odpracowania długu. Z różnym skutkiem.
– Wszystkich, którzy mają problemy z opłatami, zachęcamy do korzystania z różnych form pomocy, aby zapobiegać powstawaniu zaległości. Pomocą może być np. obniżka czynszu, dodatek mieszkaniowy, rozłożenie zaległości na raty. Najważniejsza jest chęć współpracy zadłużonego – tłumaczy Tomasz Klek ze Szczecina. Jak mówi, obecnie miasto kładzie nacisk na rozpropagowanie oferty związanej ze spłatą zaległości w ratach. Dłużnicy chętnie ten pomysł podchwycili. Tylko w tym roku zawarto ok. 100 porozumień. Na raty rozłożono ponad 1,2 mln zł zaległości. Wsparcie to daje także możliwość zawieszenia naliczania odsetek w czasie spłaty.
Podobny mechanizm wdrożył Lublin. – Proponujemy ugody dotyczące ratalnej spłaty zadłużenia – mówi Łukasz Bilik, rzecznik prasowy Zarządu Nieruchomości Komunalnych w Lublinie. Dzięki programowi restrukturyzacji zadłużenia po spłaceniu części zadłużenia pozostała część należności może być umorzona. Opłatami są obciążane osoby faktycznie zamieszkujące w lokalach.
W Krakowie miasto stawia m.in. na zamianę mieszkań – przy czym możliwe są dwa rodzaje: dobrowolna i z urzędu. W ramach dobrowolnej możliwa jest zamiana mieszkań za spłatę zadłużenia. Z tej zamiany mogą skorzystać osoby zajmujące lokal komunalny, które utraciły tytuł prawny wskutek zadłużenia lub mają prawomocny wyrok eksmisyjny z prawem do lokalu socjalnego. Zarówno w Krakowie, jak i w innych miastach z możliwości tej korzystają najczęściej osoby samotne, które nie są w stanie płacić wysokiego czynszu.
Spora część JST proponuje też działania oddłużeniowe. Warto zwrócić uwagę na Warszawę, w której liczba dłużników spada (inaczej niż wartość długu). Zaległość większą niż trzykrotność miesięcznych opłat ma tutaj 24 798 gospodarstw domowych, ale w stosunku do 2020 r. liczba dłużników spadła o 1092. Jak zwraca uwagę Marlena Salwowska, część osób ujęta w statystykach to ci, którym miasto było zobowiązane zapewnić lokal właśnie w związku z trudnościami w opłatach czynszu i świadczeń. Stolica kontynuuje wprowadzony w 2019 r. program pomocy dla dłużników czynszowych (ma trwać do końca 2030 r.). W jego ramach warszawiacy mieszkający w miejskich zasobach i mający dług mogą go częściowo spłacić w dogodnym dla nich okresie, nawet do 10 lat. Po spłacie części długu nie później niż do końca 2030 r. pozostała kwota będzie umarzana. Zasadniczo 40 proc., ale jeśli ktoś zrobi to jednorazowo – może liczyć nawet na 60 proc. umorzenia.
Działania te można łączyć z odpracowaniem zaległości. Każdy, kto ma trudną sytuację życiową, może złożyć wniosek w dzielnicy, uzgodnić rodzaj prac i podpisać porozumienie. ‒ Po wykonaniu zadania następuje zmniejszenie długu – mówi Marlena Salwowska. Dług może odpracować też ktoś z rodziny lub przyjaciół. Najpopularniejsze prace to: sprzątanie, utrzymanie zieleni, drobne prace naprawcze, obsługa szatni, pomoc w odrabianiu lekcji, prace biurowe. Na koniec 2021 r. takich umów podpisano 2500, a długi zmalały o 4 mln zł.
– Jednak odpracowanie nie wszędzie się sprawdza – mówi Marek Wójcik. Nie zawsze możliwe jest przygotowanie odpowiedniego frontu robót, nie wszyscy mogą wszystko robić. Niektórzy nie mają możliwości, inni chęci. – Próbowaliśmy nasz problem w ten sposób rozwiązać, zwłaszcza że część zadłużeń przechodzi już na kolejne pokolenia. Jednak chętnych do takich prac nie było – przyznaje Grzegorz Cichy, burmistrz Proszowic. Jak tłumaczy, często wśród niepłacących są osoby z problemem alkoholizmu, niezaradni, chorzy.
Od lat tak samo
W Lublinie zadłużenie czynszowe na 30 czerwca 2021 r. wynosiło 794,7 tys. zł, a rok później już 1,03 mln zł. W Warszawie, gdzie ostatnie dane pochodzą z końca 2021 r., kwota zaległości głównej z tytułu niezapłaconych czynszów i mediów przekroczyła 500,5 mln zł i w stosunku do roku poprzedniego była wyższa o 13,5 mln zł, czyli o 2,8 proc. – W Krakowie na 31 października 2022 r. mieliśmy 2005 dłużników (na ok. 15 tys. mieszkań gminnych), których zaległość przekraczała trzy okresy rozliczeniowe (czyli takich, wobec których można prowadzić postępowanie eksmisyjne). Średnie zadłużenie lokalu wynosi 48 951 zł (zaległość główna) – mówi Patrycja Piekoszewska z krakowskiego wydziału komunikacji społecznej. Z kolei obecne zadłużenie lokatorów mieszkań komunalnych w Szczecinie to 196,8 mln zł.
Problem zadłużenia widać także w mniejszych miejscowościach. W gminie Proszowice zadłużonych mieszkań jest kilkanaście (na ponad 100 w zasobie gminy), a zaległości te sięgają średnio ok. 25 tys. zł na osobę. W Gdyni zaś tylko w ciągu 2021 r. zadłużenie wzrosło o 5 mln zł, a liczba zadłużonych lokali przekroczyła 3 tys. – mówi Katarzyna Tylingo-Chmielewska, szefowa Zarządu Budynków i Lokali Komunalnych w Gdyni.
– Kwota zadłużenia mieszkań komunalnych rośnie, ale nie należy tego wiązać wyłącznie z brakiem środków finansowych najemców, dla niektórych to sposób na życie – mówi Marek Wójcik z ZMP. Samorządy obawiają się, że teraz, kiedy inflacja wzrosła, a wiele miast z tego powodu podnosi czynsze, problem może się nasilić. ©℗
