Sytuacja może się poprawić w drugim półroczu 2023 r., jeżeli – zgodnie z przewidywaniami ekspertów – zaczną spadać stopy procentowe.
Wojna w Ukrainie i związany z nią napływ uchodźców do Polski, a także zakończenie covidowego trybu nauczania na uczelniach oraz drastyczny wzrost stóp procentowych, który uniemożliwia kupowanie mieszkań na kredyt, to czynniki, które w największym stopniu wpływają obecnie na rynek najmu.
Jak wylicza analityk PKO BP Wojciech Matysiak, od wybuchu wojny w Ukrainie wynajem mieszkania podrożał już o ok. 40 proc. - Oferta jest nieco większa niż w marcu czy kwietniu, jednak wciąż o ok. 40 proc. niższa niż przed wojną. W perspektywie najbliższych miesięcy spodziewam się utrzymania wysokich czynszów lub nawet dalszego ich wzrostu, przy jednoczesnym hamowaniu czy korekcie cen transakcyjnych - mówi. Jego zdaniem w perspektywie roku-dwóch lat wzrosty stawek za wynajem stracą jednak na dynamice.
Mieszkań może zabraknąć
- Mamy zdecydowanie więcej chętnych do najmu niż dostępnych zasobów: pokojów, mieszkań, a nawet domów - wskazuje Filip Dykas, założyciel Simpl.rent. Według niego w największych miastach nawet 30 proc. chętnych może nie znaleźć mieszkania, które odpowiadałoby ich potrzebom.
- To dobry moment, by rozważyć wynajęcie swojego mieszkania - najemców nie zabraknie - zachęca.
Jak wskazuje PKO BP w swojej najnowszej analizie, obecnie na studiach stacjonarnych studiuje ok. 64 proc. ogółu studentów.
Według cyklicznego badania ankietowego przeprowadzanego przez Centrum AMRON w wynajmowanej nieruchomości mieszkało 48 proc. studentów uczących się w trybie stacjonarnym wobec 27 proc. studentów niestacjonarnych. W przypadku trybu niestacjonarnego dużo częstszą formą zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej jest mieszkanie u rodziny, jak również we własnej nieruchomości. Studenci niestacjonarni relatywnie rzadziej współdzielą najmowaną nieruchomość, a w przypadku współdzielenia zamieszkują w mniej zagęszczonych lokalach.
Wyzwaniem dla studentów w roku akademickim 2022/23 będzie znalezienie mieszkania w akceptowalnym budżecie. Napływ uchodźców wraz z wybuchem wojny w Ukrainie mocno ograniczył ofertę mieszkań i wywindował stawki za wynajem. Oceniamy, że zainteresowanie miejscem w akademiku może być wyraźnie wyższe niż w poprzednich latach, zwłaszcza w miastach o dużym przypływie uchodźców (Wrocław, Kraków, Gdańsk) przy prawdopodobnym utrzymaniu ograniczenia liczby miejsc w pokojach domów studenckich w konsekwencji pandemii COVID-19.
Jak podają eksperci PKO BP, budżet studencki przeznaczony na pokrycie kosztów najmu nie jest wysoki. W przypadku studentów stacjonarnych zawiera się on najczęściej w przedziale od 750 do 1000 zł. W konfrontacji z rynkowymi cenami najmu lokali mieszkalnych oznacza to, że przeciętny student musi szukać mieszkania w odległych lokalizacjach lub niższym standardzie.
Ekspertka Simpl.rent Hanna Milewska-Wilk mówi, że imigracja z Ukrainy z jednej strony zwiększyła potrzeby, ale z drugiej - pozwoliła uruchomić bardzo wiele zasobów do tej pory niewystawianych do najmu. - Część osób wciąż korzysta z mieszkań i innych miejsc na zasadzie użyczenia, gościnności, niewielkiej odpłatności, ale ta mobilizacja się wyczerpuje wobec rosnących potrzeb długoterminowego zamieszkiwania. Zwłaszcza że potrzeby osób przemieszczających się ze względu na pracę, studia, sytuację rodzinną i finansową - w tym brak zdolności kredytowej - urosły jednak znacznie szybciej niż rynek najmu - tłumaczy.
Z wyliczeń Unii Metropolii Polskich wynika, że w Warszawie i jej otoczeniu w maju 2022 r. Ukraińcy stanowili ok. 16 proc. wszystkich mieszkańców, czyli ponad 350 tys. osób. - Sam rynek najmu szacowany był w stolicy na ok. 20-25 proc. zasobu mieszkań - ponad 200 do 300 tys. lokali. Uwzględniając zainteresowanie aktywnymi ogłoszeniami, zmiany najemców we wrześniu, rosnące ceny mniejszych lokali, można szacować, że nawet 30 proc. najemców - około 100 tys. osób - będzie decydować się na najem mieszkania lub pokoju, które nie do końca odpowiadają ich potrzebom ze względu na wielkość lub lokalizację i wyposażenie - podkreśla ekspertka.
Jakie mieszkania są poszukiwane?
Jak dodaje Filip Dykas, w związku z rosnącymi czynszami poszukujący redukują swoje oczekiwania: rezygnują z najmu samodzielnych mieszkań (kawalerek, dwupokojowych) i decydują się na najem tańszych pokoi. Duże mieszkania o niewysokim standardzie są poszukiwane przez rodziny i grupy znajomych decydujących się na wspólny najem. Po okresie, kiedy w czasie pandemii najemcy mogli wybierać i czynsze nieco spadły, teraz to znów właściciele wybierają najemców, a ogłoszenia są zdejmowane z serwisów ogłoszeniowych po kilku dniach lub nawet godzinach, bo są nieaktualne.
Z kolei z danych Otodom wynika, że największym powodzeniem cieszą się ogłoszenia dotyczące niewielkich mieszkań, a zatem też często tańszych. To właśnie w ich kierunku chętniej spoglądają studenci i to te oferty znikają najszybciej.
Według analityczki Otodom Karoliny Klimaszewskiej im większy metraż, tym mniejszy spadek dostępnej oferty. W porównaniu z 28 lutego br. w ostatnim dniu wakacji było aż o 64 proc. mniej ofert mieszkań do 20 mkw. i o 51 proc. mniej mieszkań o powierzchni 20-40 mkw. W przypadku większych metraży dostępnych było o 46 proc. mniej lokali o powierzchni 40-60 mkw. oraz o 42 proc. mniej tych liczących 60-80 mkw.
Największy wzrost cen notowany jest we Wrocławiu przy jednocześnie najsilniej przebranej ofercie. W sierpniu zapłacimy tu średnio aż o niemal 1400 zł miesięcznie więcej (3890 zł) niż jeszcze w lutym br. (2754 zł). Znaczne wzrosty czynszów odnotowano także w Warszawie - średnio o 1000 zł (5293 zł w sierpniu br., 4295 zł w lutym br.), czy w Krakowie - 890 zł (3456 zł w sierpniu br., 2570 zł w lutym br.).
Jaka jest perspektywa na przyszłość? - Oceniamy, że czynsze na rynku najmu mieszkań pozostaną pod presją wzrostową w najbliższych miesiącach z uwagi na silny wzrost stóp procentowych w ostatnim czasie. Szanse na wyhamowanie tendencji wzrostowej stawek najmu widzimy w drugim półroczu 2023 r. wraz z początkiem oczekiwanego przez nas cyklu obniżek oprocentowania - przewidują w raporcie eksperci PKO BP.
OPINIE
Anna Karaś Senior Consultant, Residential Research, JLL
Znalezienie mieszkań dla studentów graniczy z cudem
W dużych miastach znalezienie mieszkań dla studentów graniczy z cudem. Tych na wynajem pod koniec sierpnia br. było o ok. 60 proc. mniej niż w 2021 r., przy średniej cenie wyższej nawet do 50 proc. za 1 mkw. niż rok temu. O miejsca w akademikach też nie jest łatwo - z rynku właściwie zniknęły pokoje na wynajem. Głównym powodem jest napływ obywateli Ukrainy i Białorusi planujących dłuższy pobyt w naszym kraju.
Dodatkowo konkurencję zwiększają osoby, które planowały zakup mieszkania, lecz przez podwyżki stóp procentowych i wysokie koszty kredytu zmuszone były odłożyć tę decyzję w czasie.
Z kolei nowe mieszkania pojawiają się w tempie niewystarczającym do zaspokojenia bieżących potrzeb. Deweloperzy rzadziej inwestują w nowe projekty, co w przyszłości poskutkuje mniejszą liczbą mieszkań oddawanych do użytku.
Dlatego celem rządu powinno być wspieranie produkcji nowych lokali, również tych na wynajem. Nowe pokolenie ceni sobie elastyczność, którą daje wynajmowanie, dlatego z tym sektorem nie powinniśmy walczyć, lecz go wspierać.
Oferta lokali na wynajem mniejsza nawet o 40 proc.
Katarzyna Kuniewicz Head of Residential Research w Obido i Otodom (Grupa OLX)
W największych polskich miastach sytuacja na rynku najmu nadal jest trudna - brakuje ofert, szczególnie w segmencie ekonomicznym. Koniec sierpnia i wrzesień to zwykle zwiększony ruch w związku z początkiem roku akademickiego. Dlatego zazwyczaj ci, którzy chcą wynająć swoje mieszkanie, oferują je właśnie w tych miesiącach. W efekcie w sierpniu i wrześniu oferta mieszkań na wynajem skokowo rośnie. Jednak nie w tym roku. Obserwujemy wprawdzie na Otodom i OLX wzmożony ruch zarówno po stronie podaży, jak i popytu na rynku najmu, jednak pojawiające się nowe oferty natychmiast znajdują chętnych. Dlatego znalezienie taniego i atrakcyjnego mieszkania na wynajem, a takich zazwyczaj poszukują studenci, jest w tym roku trudne jak nigdy dotąd.
W całej Polsce mamy dziś ofertę o 30-40 proc. mniejszą niż rok temu. Powoli się ona odbudowuje, ale będzie to trwać dużo dłużej niż kilka miesięcy. Najszybciej znikają z rynku mieszkania mniejsze, gdyż są najtańsze. Wyjątkiem jest Gdańsk, w którym w ostatnich miesiącach na rynek trafiło bardzo dużo świeżo wybudowanych mieszkań.
