Rada gminy nie może narzucać czasu trwania umowy najmu lokalu socjalnego. Termin jej wygaśnięcia powinny ustalać strony, które ją podpisują. Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Sprawa dotyczyła uchwały rady miejskiej określającej zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Wojewoda stwierdził jej nieważność w niektórych punktach, zakwestionował m.in. paragraf, który wskazuje, że umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż dwa lata, z możliwością jej przedłużenia na kolejne okresy w przypadkach przewidzianych w uchwale. Tymczasem taki warunek, określony w uchwale, jest sprzeczny z przepisami. Ustawodawca nie przyznał bowiem radzie gminy kompetencji w zakresie ustalania terminu, na jaki może być zawarta umowa najmu. Długość tego okresu ustalają, stosownie do przepisów kodeksu cywilnego, strony umowy, tj. najemca i organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent). Zakwestionowana regulacja została więc podjęta z przekroczeniem zakresu delegacji przewidzianej dla rady gminy w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz.172 ze zm.).
Rada nie zgodziła się z tymi zarzutami. Wskazała, że podejmując uchwałę, zrealizowała uprawnienia przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów – ustaliła zasady wynajmu lokali z zasobu mieszkaniowego gminy. Dodała, że w orzecznictwie podkreśla się, iż rada jest zobowiązana kompleksowo i szczegółowo regulować wszystkie kwestie wskazane w upoważnieniu ustawowym, mając na uwadze potrzeby społeczności lokalnej, a także, że regulacja przyjęta na podstawie ustawy powinna w sposób wyczerpujący uregulować wszystkie kwestie dotyczące spraw przekazanych przez ustawodawcę. Rada podkreśliła, że w zakwestionowanym przepisie dotyczącym długości trwania umowy najmu nie ustanowiła konkretnego jej wymiaru, ale przyjęła, że ma ona trwać nie dłużej niż dwa lata. – Jest to więc przepis o charakterze semiimperatywnym, korzystny dla potencjalnych najemców i dodatkowo pożądany z punktu widzenia pewności obrotu prawnego. Nie może być uznany za sprzeczny z ustawą o ochronie praw lokatorów, która stanowi, że umowa najmu lokalu socjalnego jest zawierana na czas oznaczony – podkreślała rada.
Sprawa trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Ten uznał, że uchwała zawiera postanowienia w sposób istotny naruszające prawo. Potwierdził, że ustawodawca nie przyznał radzie gminy żadnych kompetencji w zakresie ustalania okresu, na jaki może być zawarta umowa najmu lokalu socjalnego – to do zadań wójta (burmistrza, prezydenta) należy gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości.
Skargę kasacyjną do NSA wniosła rada miejska. Zarzuciła WSA nieuprawnione przyjęcie, że zapisy uchwały nie mieszczą się w ramach przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów delegacji dla rady do podjęcia uchwały regulującej zasady wynajmu lokali z zasobu mieszkaniowego gminy.
NSA jednak skargę oddalił. Wskazał m.in., że skoro w ustawie o ochronie praw lokatorów przewidziano, że umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej jej zawarcie, to tym samym rada nie była i nie jest uprawniona do wprowadzenia do uchwały innych wymogów niż ustawowe kryteria. ©℗
ORZECZNICTWO
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2022 r. sygn. akt III OSK 1530/21 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia