Ustalanie przez władze gminy minimalnych stawek czynszu za dzierżawę gruntów jest co najmniej kontrowersyjne. Prowadzi bowiem do nierównego traktowania mieszkańców
Minimalne stawki występują chociażby we Wrocławiu. Czytelnik zaalarmował nas, że zarządzenie prezydenta miasta z 1 lutego 2010 r. w sprawie wysokości stawek czynszu dzierżawnego za nieruchomości jest tak sformułowane, że osoba, która dzierżawi od samorządu 44 mkw. gruntu, płaci tyle samo, jak gdyby dzierżawiła 200 mkw. Jak to możliwe?
Otóż stawka roczna czynszu za 1 mkw. dzierżawy terenów wykorzystywanych na cele nie związane z działalnością zarobkową została przez prezydenta miasta ustalona na poziomie 50 groszy. Jednocześnie lokalny prawodawca ustalił, że minimalna łączna wysokość czynszu nie może być niższa niż 100 zł. Takie sformułowanie miało zapewne zapobiec sytuacji, w której koszty poboru czynszu przewyższałyby jego wysokość, regulowaną przez dzierżawcę. Tyle tylko, że minimalny pułap został ustawiony na wysokim poziomie, co prowadzi do kuriozalnych sytuacji.
Czytelnik dzierżawi 44 mkw. Powierzchnia przemnożona przez stawkę 50 groszy daje 22 zł rocznego czynszu. Jednak w związku z minimalnym progiem opłaty czytelnik płaci rocznie 100 zł. Dokładnie tyle samo płacą użytkownicy, którzy dzierżawią 200 mkw. W ich bowiem przypadku 200 mkw. przemnożone przez 50 groszy daje właśnie 100 zł. Tak więc, mimo że jedna osoba dzierżawi o 156 mkw. mniej od innej, to zasady wyliczania czynszu sprawiają, że płaci rocznie tyle samo – 100 zł.
Taki stan budzi kontrowersje. Czy ustalone w ten sposób stawki czynszu rzeczywiście są właściwe i odpowiadają wymogom ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), która stanowi podstawę do ustalania przez samorządy stawek czynszu.
– Wymienione przepisy nie zawierają upoważnienia do określenia w ramach stawek czynszu jego minimalnej wielkości – stwierdza krótko dr Krystyna Krzekotowska, radca prawny, wykładowca i kierownik studiów podyplomowych z zarządzania, pośrednictwa i wyceny nieruchomości Uczelni Łazarskiego. W jej ocenie nie tylko wysokość minimalnego poziomu czynszu w skali roku jest problemem, ale także wprowadzenie wspomnianego progu.
Jako że sytuacja rodzi wątpliwości prawne, samorząd musi liczyć się z możliwością zaskarżenia przez dzierżawców wydanego aktu prawnego do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Ten ostatni może wyeliminować zarządzenie z obrotu prawnego, jeśli uzna, że jest ono niezgodne z przepisami wyższego rzędu.
Zdaniem pytanej przez nas ekspertki opisywana sytuacja to również klasyczny przyczynek do negocjowania przez dzierżawców wysokości stawek płaconego przez nich czynszu.
– Z uwagi na wspomnianą wadę prawną, jak również zasady współżycia społecznego, pozostaje do wykorzystania paragraf cytowanego zarządzenia prezydenta miasta, w świetle którego stawki czynszu dzierżawnego określone w tym zarządzeniu stosuje się do negocjacji, w przypadku wydzierżawiania nieruchomości w trybie bezprzetargowym – uważa dr Krzekotowska z Uczelni Łazarskiego.