Gmina przeprowadziła egzekucję z nieruchomości, która służyła mi w działalności gospodarczej. Komornik sprzedał lokal, a gmina dostała pieniądze. Jednak kwota z licytacji nieruchomości nie pokryła całego długu wobec urzędu (mam również innych wierzycieli). Niedawno otrzymałem z urzędu gminy wezwanie do zapłaty pozostałych 20 proc. długu. Czy to dopuszczalne, skoro była nałożona hipoteka na pokrycie długów wobec gminy?

Z opisu należy wnioskować, że gmina posiadała zabezpieczenie na nieruchomości przedsiębiorcy w postaci hipoteki przymusowej. Ta instytucja ma podstawy normatywne w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. W jej art. 109 postanowiono, że wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Hipoteka przymusowa ma zatem na celu zabezpieczenie wierzytelności podmiotu, na rzecz którego zostaje ustanowiona.
Z art. 1025 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.) wynika zaś, że „z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:
1) koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym;
2) należności alimentacyjne;
3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;
4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;
5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;
6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;
7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z 29 sierpnia 1997 r. ‒ Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;
8) (uchylony)
9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;
10) inne należności”.
Zatem wierzytelności zabezpieczone hipotecznie mają dopiero piąte miejsce w kolejności zaspokojenia. W praktyce pierwszeństwo mają m.in. koszty egzekucyjne (np. komornika) czy alimenty. Ponadto w przypadku kilku hipotek uzyskane środki pieniężne będą dzielone pomiędzy poszczególnych wierzycieli hipotecznych, co zresztą wynika z art. 1026 k.p.c.
Zatem, sumując przywołane wyżej argumenty natury prawnej, należy dojść do wniosku, że sprzedaż licytacyjna nieruchomości obciążonej nawet hipotecznie na rzecz różnych wierzycieli, np. gminy czy urzędu skarbowego, nie oznacza automatycznie, że dług w całości wygaśnie. Jego część może nadal istnieć, gdy zabraknie pieniędzy dla danego wierzyciela pochodzących ze sprzedaży licytacyjnej. W tych właśnie sytuacjach wierzyciele, np. gmina, są jak najbardziej uprawnieni do prowadzenia dalszych czynności windykacyjnych. W konsekwencji mogą prowadzić egzekucję z innych składników majątkowych dłużnika, np. z rachunków bankowych czy z ruchomości. ©℗
Podstawa prawna
•art. 109 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204, ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 872)
•art. 1025 i 1026 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1805; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1098)