W ciągu niemal dziesięciu miesięcy obowiązywania ustawy lokal za grunt zaledwie trzy gminy – Warta, Pińczów i Giżycko – podjęły trzy uchwały w tej sprawie. Przetarg sfinalizowano na razie tylko w pierwszej z tych miejscowości.
- Lokal za grunt to zupełnie nowe rozwiązanie. Dlatego cieszą nas informacje o tak szybkim podjęciu uchwał w tej sprawie przez rady gmin i o pierwszym rozstrzygniętym w tym trybie przetargu w gminie Warta - mówi DGP Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii odpowiedzialny za budownictwo i mieszkalnictwo.
Przypomnijmy, że ustawa lokal za grunt (czyli ustawa z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, Dz.U. z 2021 r. poz. 223) weszła w życie 1 kwietnia ubiegłego roku. Zakłada ona, że gmina oferuje w przetargu grunt, podejmując wcześniej stosowną uchwałę, a deweloper - w ramach rozliczenia ceny - przekazuje samorządowi część lokali mieszkalnych lub użytkowych, np. mieszkania komunalne, centra kultury, świetlice, żłobki, przedszkola, hale sportowe. Dodatkowo gmina może uzyskać z budżetu państwa grant na infrastrukturę (drogę, żłobek, przedszkole itd.) w wysokości 10 proc. wartości takiej inwestycji.
Wszyscy wygrywają
Piotr Uściński zapewnia, że przepisy gwarantują korzyści zarówno sprzedającej grunty gminie, jak i inwestorowi. - Ten ostatni uzyskuje teren pod inwestycję bez konieczności zapłaty jego pełnej ceny w formie pieniężnej. Rozlicza się po zakończeniu budowy, oddając gminie określoną liczbę powstałych lokali mieszkalnych lub użytkowych - opisuje.
Podkreśla, że dla gminy jest to doskonały sposób na powiększenie zasobów komunalnych, które może przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb społeczności lokalnej, bez konieczności samodzielnego prowadzenia procesu inwestycyjnego.
Wiceszef resortu zwraca uwagę, że realizacja inwestycji w trybie lokal za grunt pozwala również na obniżenie cen sprzedawanych mieszkań oraz zapewnienie ich mieszkańcom dostępu do infrastruktury i usług publicznych. - Przy odpowiednim wykorzystaniu nowe przepisy pozwalają także na realne wdrażanie idei integracji społecznej (bo przekazane gminie mieszkania sąsiadują z tymi sprzedawanymi przez inwestora w ofercie deweloperskiej) - dodaje Piotr Uściński.
- Lokal za grunt to dobry kierunek. Jak każda nowa regulacja wymaga zebrania dostatecznej bazy doświadczeń, ale mamy nadzieję, że gminy coraz chętniej będą korzystać z tego narzędzia - zaznacza Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Zwraca uwagę, że trudno ustalić rzeczywistą liczbę uchwał podjętych na podstawie ustawy, bo nie podlegają one ogłoszeniu w wojewódzkich dziennikach urzędowych, w przeciwieństwie do uchwał podejmowanych w ramach lex deweloper, czyli ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538). Na razie wiadomo na pewno o trzech - w Warcie, Giżycku i Pińczowie.
Co przewidują uchwały
Zakończony sukcesem przetarg w Warcie przewiduje, że inwestor w rozliczeniu ceny przekaże gminie jeden lokal komunalny. Na gruncie oddanym przez samorząd (o powierzchni 0,2182 ha) powstanie budynek pięciokondygnacyjny z co najmniej 35 mieszkaniami o powierzchniach 49-107 mkw., z lokalami dostępnymi dla osób z niepełnosprawnościami (winda lub podjazd), miejscami postojowymi, placem zabaw i garażami. Inwestycja ma się zakończyć w ciągu dwóch lat.
Uchwała Rady Miasta w Giżycku zakłada, że za działkę o powierzchni nieco mniejszej niż 1 ha samorząd dostanie 25-29 lokali mieszkalnych o powierzchni 45-50 mkw. W tym co najmniej jedno mieszkanie ma być dopasowane do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Pierwszy przetarg odwołano z uwagi na zmianę ceny wywoławczej.
W gminie Pińczów uchwała obejmuje budowę pięciokondygnacyjnego bloku przystosowanego do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Za działkę o powierzchni 0,2564 ha samorząd miałby dostać 3-4 lokale komunalne o powierzchni 30-45 mkw. W pierwszym przetargu złożono dwie oferty, żadnej jednak nie dopuszczono.
Branża chce więcej
Deweloperzy liczyli, że ustawa lokal za grunt będzie jedną z recept na deficyt działek pod zabudowę będący skutkiem m.in. reglamentacji obrotem ziemią rolną, którą wprowadzono w 2016 r. nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.). Efektem były mocny spadek podaży gruntów i windowanie cen tych, które pozostały do sprzedaży. Dlatego kiedy po kilku miesiącach obowiązywania ustawy lokal za grunt żaden samorząd nie podjął uchwały w tej sprawie, mocno lobbowali za tym rozwiązaniem („Deweloperzy apelują do gmin: Korzystajcie z ustawy lokal za grunt” w DGP nr 137/2021).
- Chcemy pokazać samorządom, że to bardzo atrakcyjna formuła inwestycyjna. Zakłada partnerstwo między inwestorami a gminami i opiera się na zasadzie „win-win”. W ustawie tej drzemie ogromny potencjał. Apelujemy do samorządów: korzystajcie z tych przepisów, to się wam naprawdę opłaci - mówił wówczas DGP Przemysław Dziąg, radca prawny PZFD.
Apele deweloperów na razie przyniosły niewielki w skali kraju skutek, ale wydaje się, że pierwszy krok został zrobiony. Branża chce jednak więcej.
- Postulujemy, aby rozszerzyć przyjęty mechanizm na grunty znajdujące się w zasobach Krajowego Zasobu Nieruchomości i spółek Skarbu Państwa. Zwiększenie dostępności działek pozytywnie wpłynęłoby na wyhamowanie rosnących cen mieszkań - mówi Sebastian Juszczak.
Przypomina, że gdy ustawa wchodziła w życie, takie rozwiązanie zapowiadała Anna Kornecka, ówczesna wiceminister rozwoju, pracy i technologii.
OPINIA
To może być impuls dla innych gmin
/>
Celem ustawy lokal za grunt było ograniczenie barier inwestycji budowlanych oraz zwiększenie ich skali przez rozszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym. Dała ona szansę gminom na pozyskanie lokali lub budynków, które będą mogły wykorzystywać do wykonywania ich zadań własnych. Założeniem ustawy było przyspieszenie procesu realizacji inwestycji, gdyż przedmiotem przetargu (tu niestety ustawodawca nie zdecydował się na tryb bezprzetargowy) mogą być wyłącznie nieruchomości, wobec których obowiązuje plan miejscowy albo wydano decyzję o warunkach zabudowy.
Mimo upływu ośmiu miesięcy od wejścia w życie ustawy lokal za grunt zaledwie kilka gmin zdecydowało się na realizację inwestycji w jej trybie. Trzy dotychczas podjęte uchwały - z Warty, Pińczowa i Giżycka - zakładają przeniesienie na gminę lokali mieszkalnych pochodzących wyłącznie z inwestycji. Jest to jedna z trzech dopuszczalnych przez ustawę opcji, przy czym potencjalnie może to ograniczać krąg podmiotów zainteresowanych uczestnictwem w przetargu.
W mojej ocenie podjęte dotychczas uchwały oraz jeden rozstrzygnięty przetarg mogą być jednak impulsem dla innych gmin do podjęcia rozmów z inwestorami. Niestety wskazany w ustawie przelicznik wartości lokalu przekazywanego na własność gminy na podstawie wartości odtworzeniowej 1 mkw. lokalu przy wysokich obecnie cenach materiałów budowlanych oraz wysokich kosztach budowy może zniechęcać inwestorów do nabywania gruntów w tym trybie.
