Nasza spółka planuje kupić od miasta lokal użytkowy. W ogłoszeniu o przetargu urząd miasta informuje, że nabywca nieruchomości zostanie dodatkowo obciążony kosztami wyceny lokalu przeprowadzanej przez rzeczoznawcę na potrzeby sprzedaży (ok. 3 tys. zł). Czy urząd może żądać takich dodatkowych opłat?

Nie, urząd gminy nie może wymagać od nabywców nieruchomości dodatkowych opłat związanych z wyceną sporządzaną przez rzeczoznawców majątkowych. Z art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej należącej do gminy następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, zgodnie z przepisami owej ustawy. Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Co jednak istotne, w ramach ich określenia gmina nie ma pełnej swobody. Musi bowiem uwzględniać inne przepisy wspomnianej ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Biorąc pod uwagę sytuację opisaną przez czytelnika, na szczególną uwagę zasługują regulacje art. 25 ust. 1 i 2 w zw. z art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z pierwszej grupy tych norm wynika, że „gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta”. Gospodarowanie to polega natomiast w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na sporządzaniu planów wykorzystania zasobu, przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Z kolei w art. 23 ust. 1 pkt 2 jest mowa o obowiązku po stronie organu administracji zapewnienia wyceny nieruchomości.
Jak rozumieć te przepisy, wyjaśnia stanowisko Regionalnej Izby Obrachunkowej w Krakowie zawarte w dokumencie kontrolnym (wystąpienie pokontrolne z 2 sierpnia 2021 r., znak WK.6130/17/21), w którym zarzucono gminie nieprawidłowości w związku z ustalaniem zasad wyceny nieruchomości przeznaczonej na przetarg. Wskazano, że: „przyjęcie w gminie zasady obciążania nabywców nieruchomości kosztami sporządzenia operatu szacunkowego (wyceną nieruchomości) stanowi naruszenie art. 25 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami”. Podkreślono przy tym, że to gmina powinna samodzielnie zapewnić koszt wyceny nieruchomości przeznaczonych do zbycia.
Przytoczone stanowisko organu kontroli jest zbieżne z orzecznictwem sądowym. Na przykład w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2012 r. (sygn. akt I OSK 1807/11) wskazano: „Do wydania opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego upoważniony jest wyłącznie rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Skoro natomiast, stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 2 wskazanej ustawy gospodarujące zasobem nieruchomości Skarbu Państwa organy zobowiązane są w szczególności do zapewnienia wyceny tych nieruchomości, a także do podania do publicznej wiadomości ich ceny, to nie może budzić uzasadnionych wątpliwości, że z woli ustawodawcy koszty te obciążają organ”.
A zatem opisany w pytaniu czytelnika warunek przetargu jest nielegalny. W przypadku wystąpienia takich warunków w dokumentacji przetargowej warto rozważyć skierowanie skargi do właściwej regionalnej izby obrachunkowej, która sprawuje nadzór i kontrolę nad gminą.
Podstawa prawna
•art. 23 ust. 1 pkt 2, art. 25 ust. 1 i 2, art. 28 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1561)