Koniec użytkowania wieczystego: Trzy pytania o przekształcenie [PORADNIA]

W połowie 2019 r. wydaliśmy właścicielowi lokalu zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności. Jednocześnie został dokonany wpis do księgi wieczystej o roszczenie uiszczenia opłaty przekształceniowej. Rok później mieszkanie zostało sprzedane. Nowy właściciel zwrócił się z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość opłaty z tytułu przekształcenia i okres pozostały do jej spłaty. Czy gmina może zablokować uiszczenie opłaty jednorazowej, jeślipoprzedni właściciel miał długi w opłatach przekształceniowych?

Czy nowemu właścicielowi mieszkania JST może uniemożliwić wniesienie opłaty jednorazowej, jeśli jego poprzednik zalegał z opłatami?
Kiedy wystawić zaświadczenie uprawniające do wykreślenia roszczenia z księgi wieczystej?
Czy można żądać od urzędu gminy zwrotu uiszczonych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego za okres przekraczający 20 lat?

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa o przekształceniu) takiej możliwości nie przewiduje. Co więcej, analiza regulacji skłania do wniosku, że gmina nie może tej kwestii (tj. długu poprzedniego właściciela) w ogóle rozstrzygać w przypadku wpłynięcia zamiaru uiszczenia tej opłaty przez nowego właściciela. Zgodnie z art. 7 ust. 7 ww. aktu właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Jej wysokość odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu, o którym mowa w ust. 6 albo 6a. Właściwy organ w myśl art. 7 ust. 8 ustawy o przekształceniu informuje właściciela na piśmie o wysokości opłaty jednorazowej oraz wysokości kwoty należnej do zapłaty – po uwzględnieniu lub udzieleniu bonifikaty – w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia. Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 9 ustawy o przekształceniu po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Warto zauważyć, że żaden z cytowanych przepisów nie uprawnia, ani nie zobowiązuje gminy, by ta nowego właściciela informowała o istnieniu zaległości w uiszczaniu opłat przekształceniowych.

Podstawa prawna

art. 7 ust. 6–9 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040)

Czy nowemu właścicielowi lokalu gmina musi wystawić zaświadczenie uprawniające do wykreślenia z księgi wieczystej roszczenia o uiszczenie opłaty przekształceniowej przez poprzedniego właściciela? W jaki sposób nowy właściciel odpowiada za zaległości w opłatach przekształceniowych, które nie są wynikiem jego działania?

Z ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej ustawa o przekształceniu) nie wynika, aby przesłanką uzyskania informacji o wysokości opłaty jednorazowej lub zaświadczenia o jej wniesieniu było wcześniejsze uregulowanie istniejącego zadłużenia – zauważa Wojciech Gwóźdź, radca prawny w Poznańskich Inwestycjach Miejskich Sp. z o.o. – Tym samym właściciel może uiścić opłatę jednorazową i wykreślić z księgi wieczystej roszczenie, nawet jeśli nie wszystkie opłaty związane z daną nieruchomością zostały uiszczone – dodaje.

Prawnik podkreśla, że ustawa o przekształceniu nie przewiduje możliwości odmowy udzielenia przez właściwy organ zgody na wniesienie opłaty jednorazowej w przypadku, gdy obecny właściciel (lub też jego poprzednik prawny) ma zaległości w rocznych opłatach przekształceniowych. Pogląd ten podziela Łukasz Łanoszka, partner i radca prawny w kancelarii Konieczny, Wierzbicki. Jego zdaniem po wniesieniu opłaty jednorazowej gmina powinna wydać zaświadczenie. Wyjaśnia, że art. 7 ust. 9 ustawy o przekształceniu przewiduje, że po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. – A więc zaświadczenie jest wydawane po wniesieniu opłaty jednorazowej albo wniesieniu wszystkich opłat, skąd wprost wynika, iż w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej wyliczonej przez urząd nie ma podstaw do badania, czy wniesiono wszystkie opłaty – zauważa prawnik.

Żądanie ustanowienia użytkowania wieczystego przechodzi na spółkę

Odnosząc się do drugiego pytania, dotyczącego odpowiedzialności nowego właściciela, otóż zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o przekształceniu obowiązek wnoszenia opłaty przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, począwszy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. – Z tego przepisu wynika, że każdoczesny właściciel nieruchomości jest zobowiązany do wnoszenia opłaty jedynie za okres od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości – wyjaśnia Łukasz Łanoszka. I dodaje, że organowi nie przysługuje uprawnienie do domagania się od nowego właściciela zapłaty za okresy poprzednie. – Roszczenie wpisane w dziale III księgi wieczystej nie ma charakteru ograniczonego prawa rzeczowego, tj. nie jest to hipoteka zabezpieczająca należność, skuteczna wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości – dodaje prawnik. Według niego jest ono jedynie informacją o ustawowym obowiązku wnoszenia opłaty przez każdoczesnego właściciela. Łukasz Łanoszka uważa też, że nie da się na podstawie tego roszczenia prowadzić egzekucji skierowanej do nieruchomości z powodu nieuiszczenia opłaty przekształceniowej przez poprzedniego właściciela. Ponadto ekspert dodaje, że opłaty za lata 2019 i 2020 gmina powinna dochodzić indywidualnie od poprzedniego właściciela.

Podstawa prawna

art. 7 ust. 9, art. 11 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040)

Jestem następcą prawnym poprzedniego użytkownika, który z góry opłacił opłaty roczne za 99 lat użytkowania wieczystego. Na mnie przeszły jego prawa, o czym świadczy fakt, że po nabyciu działki nie byłam obowiązana do płacenia rocznych opłat za kolejne lata użytkowania wieczystego. Gmina naliczyła mi obecnie 800 zł rocznej opłaty za przekształcenie – jako 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości (naliczonej na rok przekształcenia 2019 r.). Dlaczego muszę płacić opłatę przekształceniową, jeżeli poprzedni właściciel uiścił opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego? Czy mogę żądać od gminy zwrotu uiszczonych opłat rocznych za okres przekraczający 20 lat?

Jeśli dotychczasowy użytkownik wieczysty zapłacił z góry wszystkie opłaty roczne za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, które potem odsprzedał, to nabywca i tak musi uiścić opłatę przekształceniową, gdyż tak wynika z art. 8 ustawy o przekształceniu – twierdzi dr Magdalena Niziołek, radca prawny, specjalista w zakresie prawa administracyjnego, postępowania administracyjnego i samorządu terytorialnego. Również Łukasz Łanoszka, partner i radca prawny w kancelarii Konieczny, Wierzbicki, uważa, że nie ma żadnej podstawy, by zaliczyć opłaty roczne wniesione z tytułu użytkowania wieczystego za lata przed uwłaszczeniem na poczet opłaty przekształceniowej. Przed uwłaszczeniem danej osobie przysługiwało tylko prawo użytkowania wieczystego, czyli prawo do odpłatnego korzystania z nieruchomości przez określony czas (ale bardzo wydłużony). – Z tego tytułu dana osoba wnosiła opłaty, lecz nie były one zaliczane w żaden sposób na cenę nieruchomości – po upływie terminu prawa użytkowania wieczystego, użytkownik po prostu musiałby nieruchomość zwrócić (względnie przedłużyć okres użytkowania) – tłumaczy mec. Łanoszka. – Natomiast przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości polega na tym, iż ustawodawca przekazuje byłemu użytkownikowi prawo własności nieruchomości – i za to prawo musi zapłacić cenę nieruchomości określoną przez ustawodawcę w ustawie o przekształceniu – mówi prawnik. Z kolei Agata Netyks, prawnik w Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp.k., podkreśla, że ustawodawca nie zdecydował się na objęcie tą preferencją wszystkich następców osób fizycznych, które opłaciły użytkowanie wieczyste za cały okres, a wyłącznie spadkobierców takich osób. – Przepis ten wskazuje jednoznacznie, że prawo do skorzystania ze zwolnienia z opłaty za przekształcenie wynikającego z art. 8 pkt 2 lit. a ustawy przekształceniowej przysługuje jedynie spadkobiercom osób fizycznych, które kiedyś jednorazowo wniosły opłatę za użytkowanie wieczyste za cały okres – uważa Agata Netyks. Jej zdaniem uprawnienie to nie dotyczy osób, które nabyły prawo do użytkowania wieczystego w drodze umowy sprzedaży, darowizny czy zamiany. Wskazuje ponadto, że przyznanie ww. uprawnienia osobom, które nabyły nieruchomość w drodze czynności prawnej (zarówno odpłatnej, jak i pod tytułem darmym), było przedmiotem petycji, która została rozpatrzona negatywnie przez sejmową komisję do spraw petycji na posiedzeniu 30 sierpnia 2019 r. W tej kwestii wypowiedziało się Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii (https://www.gov.pl/web/rozwoj-praca-technologia/przeksztalcenie-uzytkowania-wieczystego-we-wlasnosc). Resort w niej wskazał, że zwolnienie, o którym mowa w art. 8 pkt 2 lit. a ustawy o przekształceniu ma charakter ściśle osobisty, a zatem nie będzie dotyczyło beneficjentów przekształcenia, którzy nabyli użytkowanie wieczyste od osoby uprawnionej w drodze czynności prawnej (np. umowy sprzedaży lub darowizny).

Magdalena Niziołek dopatruje się jednak możliwości zwolnienia z opłaty przekształceniowej w treści art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu. Zgodnie z tym przepisem wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. – Zważywszy, że w dniu przekształcenia nie obowiązywała żadna opłata roczna, obecnego właściciela nie obowiązuje również żadna opłata za przekształcenie, inaczej mówiąc: obowiązuje go stawka zerowa – twierdzi prawniczka.

Odnosząc się do drugiego pytania, dotyczącego żądania zwrotu uiszczonych opłat rocznych za okres przekraczający 20 lat, niestety zdaniem prawników nie ma podstaw do wystąpienia do gminy z takim wnioskiem. W ocenie Agaty Netyks jednorazowa opłata roczna za cały okres użytkowania wieczystego została uiszczona przez poprzedniego użytkownika wieczystego, a nie przez osobę, która obecnie jest obowiązana do poniesienia ciężaru opłaty przekształceniowej. Dlatego wskazuje, choć nabywca mógł ponieść w jakimś stopniu ciężar tej opłaty, bowiem mogła być ona uwzględniona przez zbywcę w cenie nabycia prawa użytkowania wieczystego, to jednak trudno dopatrzeć się w przepisach podstaw do jej zwrotu na rzecz obecnego użytkownika. Agata Netyks tłumaczy, że opłaty roczne za użytkowanie wieczyste oraz jednorazowe opłaty za przekształcenie mają zupełnie odmienny charakter, są oparte na innych podstawach prawnych. – Opłaty roczne wniesione jednorazowo za cały okres użytkowania wieczystego nie oznaczały dla użytkowników wieczystych nabycia nieruchomości na własność, a zwalniały ich tylko z obowiązku ponoszenia opłat rocznych przez dalszy okres użytkowania wieczystego – wyjaśnia. I dodaje, że świadczenie, które spełnili wówczas użytkownicy wieczyści, było ekwiwalentem za ustanowienie użytkowania wieczystego i możliwość wykonywania tego prawa, a nie – za przeniesienie własności. – Trudno więc dostrzec podstawy do przyjęcia, by uiszczenie opłaty przekształceniowej przez nowego właściciela dawało mu prawo do ubiegania się o zwrot choć części opłaty za użytkowanie wieczyste uiszczonej w przeszłości w formie jednorazowej przez zupełnie inną osobę – kwituje Agata Netyks. Również mec. Wojciech Gwóźdź, radca prawny w Poznańskich Inwestycjach Miejskich Sp. z o.o., twierdzi, że nabywcy prawa użytkowania wieczystego nie przysługuje roszczenie o zwrot nadpłaconych opłat za użytkowanie wieczyste (o ile faktycznie zostały one nadpłacone), albowiem to nie on, a jego poprzednik prawny je uiścił.

Eksperci widzą jednak możliwość zaliczenia uiszczonych opłat rocznych w opłatach przekształceniowych w art. 8a ustawy o przekształceniu. Problem z tym przepisem jednak jest taki, że pozwala on dokonać takiej kompensaty, ale tylko w przypadku opłat rocznych wniesionych od 2019 r. Według Łukasza Łanoszki możliwe są dwa warianty jego rozwiązania:

1) rozszerzająca interpretacja art. 8a ustawy o przekształceniu, tak by jego zastosowaniem objąć także osoby, które wniosły opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego jednorazowo za cały okres przed 2019 r., albo

2) przyjęcie, iż taka opłata nie ulega zaliczeniu z powodu braku podstawy ustawowej – lecz w takim przypadku byłemu użytkownikowi wieczystemu przysługiwałoby roszczenie o zwrot części wniesionej opłaty (alternatywnie albo na podstawie analogicznego zastosowania art. 71 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi o zwrocie opłaty za użytkowanie wieczyste, w wypadku przedterminowego rozwiązania lub na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu).

Podstawa prawna

art. 7 ust. 2, art. 8, art. 8 a ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040)

Zaloguj się