O problemie alarmuje Unia Miasteczek Polskich (UMP). Chodzi o instalacje typu wodociąg, kanalizacja sanitarna czy deszczowa, które zostały umieszczone w gruntach prywatnych, bez ustanowienia służebności gruntowej. Wiele przypadków dotyczy systemów przesyłowych wybudowanych jeszcze w czasach PRL.

„Na terenie województwa kujawsko-pomorskiego coraz więcej jest przypadków osób prywatnych, występujących o odszkodowania z tego tytułu. Są już pierwsze pozwy kierowane do sądu. Należy się spodziewać, że w obecnym stanie prawnym wnioski te będą rozpatrywane po myśli właścicieli, co spowoduje konieczność wypłacania przez gminy wysokich odszkodowań, czasem również połączonych z koniecznością przebudowy mediów” – czytamy w piśmie UMP.

Sprawy w sądach

Z podobnymi kłopotami zmagają się samorządy w całej Polsce. W Opolu 15–20 proc. z 800 km urządzeń wodociągowych i kanalizacji sanitarnej znajduje się w gruntach prywatnych. Tamtejsza spółka wodociągowa odnotowała do tej pory dwa przypadki pozwów o ustanowienie służebności przesyłu. W pierwszym z nich spółka uzyskała tytuł prawny do gruntu w drodze zasiedzenia służebności. W drugim sprawę rozstrzygnął sąd. – Wskazał on wysokość wynagrodzenia na ok. 74 tys. zł, co stanowi kwotę 10 razy wyższą niż wynikająca z operatu rzeczoznawcy wynajętego przez spółkę oraz kwotę dwa razy wyższą, niż żądała powódka – mówi nam Alina Pawlicka-Mamczura, rzecznik prezydenta miasta.

Z kolei w Olsztynie do tej pory skierowano przeciwko spółce wodociągowej pozwy na łączną kwotę 1,5 mln zł. Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, gdyż tamtejsza spółka nie wie, jaki procent mediów komunalnych jest umieszczony w gruntach prywatnych. Ze sprawami sądowymi zmagają się także m.in. Bydgoszcz (miasto nie podaje informacji o skali zjawiska), Kielce (kilkanaście wniosków na kwotę ok. 150 tys. zł) i Gorzów Wielkopolski (jedno postępowanie w sprawie sieci komunalnej wybudowanej w latach 70.).

Urzędnicy z Opola, gdzie większość przypadków to media umieszczone w prywatnych terenach bez ustanowienia służebności gruntowej, przestrzegają, że uzyskanie tytułu prawnego do wszystkich gruntów prywatnych może zachwiać stabilnością finansową spółki wodociągowej, a nawet odbić się na taryfach za dostawę wody czy odbiór ścieków.

Ograniczyć prawa

Samorządy są coraz bardziej zaniepokojone sytuacją. Z tego powodu przedstawiciele konwentu wójtów i burmistrzów powiatu włocławskiego chcą... ograniczyć prawa właścicieli gruntów do roszczeń tylko do przypadków, gdy dane medium zostało wybudowane bez pozwolenia na budowę. Zdaniem samorządowców w przypadku ważnie wydanej decyzji zezwalającej na budowę właściciele gruntów już mieli okazję się wypowiedzieć, a samo ustanowienie służebności gruntowej następowało w drodze ustnego lub pisemnego uzgodnienia.

Prawnicy nie podzielają argumentacji gmin. Ich zdaniem samorządy muszą się liczyć z lawiną pozwów.

– Pozwolenie na budowę nie rozstrzyga kwestii cywilnoprawnych, reguluje tylko kwestie związane z wykonywaniem przez inwestora robót budowlanych. Do ustanowienia służebności na nieruchomości niezbędna jest forma aktu notarialnego. Wymóg ten obowiązuje od początku obowiązywania kodeksu cywilnego, tj. od 1 stycznia 1965 r. Stąd też ustanowienie służebności w jakiejkolwiek innej formie niż akt notarialny (w szczególności w formie ustnej lub pisemnej) jest z mocy prawa nieważne i może rodzić roszczenia cywilnoprawne przeciwko podmiotowi, który – nie dysponując prawidłowo ustanowioną na swoją rzecz służebnością – korzysta z cudzej nieruchomości – wskazuje Janusz Malanowski, radca prawny z kancelarii Malanowski i Wspólnicy.

Wtóruje mu konstytucjonalista prof. Marek Chmaj. Jego zdaniem próba administracyjnego wkroczenia w stosunki pomiędzy właścicielem gruntu a przedsiębiorstwem przesyłowym może być uznana za niedopuszczalną ingerencję w konstytucyjne prawo własności.

– Nie da się uzasadnić ograniczenia dopuszczalności roszczeń odszkodowawczych właścicieli gruntów jedynie do sytuacji, w których nie została wydana w sposób prawidłowy decyzja o pozwoleniu na budowę. Należy wyraźnie zaznaczyć, iż odszkodowania przyznawane są za bezprawną ingerencję w prawa własności – twierdzi prof. Chmaj.

Jego zdaniem z uwagi na rozbieżności w dotychczasowym orzecznictwie sądów oraz ogromną liczbę potencjalnych roszczeń odszkodowawczych konieczne jest uregulowanie tej materii na drodze ustawowej.