Dwóm placówkom banku kończą się niedługo umowy okresowe najmu lokali użytkowych. Wójt chce bezprzetargowo na czas niegraniczony zawrzeć z nimi nowe umowy, by utrzymać miejsca pracy. Nie ma jednak uchwały rady gminy w sprawie wyrażenia zgody na te czynności. Czy jest ona niezbędna?
Tak, wójt będzie mógł podpisać umowy najmu lokali użytkowych na czas nieoznaczony dopiero po wydaniu przez radę gminy stosownej uchwały zawierającej zgodę na takie czynności prawne oraz dodatkowo na odstąpienie od przetargowego trybu zawarcia wspomnianych umów. W przeciwnym przypadku jego działanie będzie wadliwe i niezgodne z ustawami o samorządzie gminnym oraz o gospodarce nieruchomościami.
W przedstawionej sytuacji nie można zawierać umowy najmu lokali użytkowych na czas nieokreślony, z pominięciem stanowiska rady gminy, na zasadzie swobody umów. Co prawda, zgodnie z art. 3531 kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jednak ta norma prawna nie może legalizować zawierania umów dotyczących nieruchomości w przypadku ograniczeń ustawowych, w tym istniejących na płaszczyźnie prawa publicznego.
Błędem byłoby też uznanie, że zawierania umów o najem lokali jest wyłączną kompetencją wójta. Co prawda, na mocy z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.) do zadań wójta należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym, jednak prawidłowa interpretacja tej normy prawnej wymaga jej skonfrontowania z innymi normami tej ustawy. Te z kolei wprowadzają ograniczenia dla wójta w dysponowaniu mieniem komunalnym, w tym nieruchomościami.

Wyłączna właściwość

Z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. wynika, że do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Na kanwie powyższej regulacji warto odnotować stanowisko zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 lutego 2016 r. (sygn. akt I OSK 2534/15). Wskazano w nim m.in., że włodarz może samodzielnie, bez uzyskiwania zgody rady, zawierać umowy najmu lub dzierżawy na czas oznaczony do lat trzech oraz – po określeniu zasad obrotu nieruchomościami przez radę – umowy na czas nieoznaczony lub przekraczający trzy lata (czy to w zawieranej pierwszej umowie, czy też kolejnej dotyczącej tej samej nieruchomości). Sąd wskazał, że zgoda rady gminy określona w drodze uchwały może dotyczyć jedynie zawierania umów na czas oznaczony powyżej trzech lat lub na czas nieoznaczony oraz zawierania umów kolejnych, po umowie zawartej na trzy lata, o ile ich przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

Z przetargiem czy bez

Z kolei zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Tu z kolei warto przytoczyć fragment wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 29 lipca 2019 r. (sygn. akt II SA/Gl 730/19), w którym zaakcentowano, że odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów wymaga indywidualnej zgody rady wyrażonej uchwałą podejmowaną na wniosek organu wykonawczego gminy. Zatem uprawnienia rady wynikające z art. 37 ust. 4 zdanie drugie u.g.n. ograniczają się do wyrażenia zgody na odstąpienie od przetargowego trybu w konkretnym zindywidualizowanym przypadku wskazanym we wniosku organu wykonawczego. Podobnie wskazano w najnowszym (z tego zakresu) wyroku WSA w Lublinie z 4 grudnia 2019 r. (sygn. akt II SA/Lu 484/19). Sąd przypomniał, że co do zasady zgodnie z art. 37 ust. 4 u.g.n. zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu, a wojewoda albo odpowiednia rada czy sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od tego obowiązku. Wymaga to jednak ich indywidualnej zgody wyrażonej uchwałą podejmowaną na wniosek organu wykonawczego.

Legalne gospodarowanie mieniem

Z zestawienia powyższych regulacji prawnych oraz przytoczonego orzecznictwa sądowego wynika więc, że wójt – nawet kierując się względami celowości i troski o utrzymanie miejsc pracy na terenie gminy – nie może zaniechać uzyskania zgody rady gminy na zawarcie długoterminowej umowy najmu. Oznacza, to że dla zawarcia wspomnianych w zapytaniu umów, niezbędne będzie uprzednie podjęcie uchwały przez radę gminy w przedmiocie, po pierwsze: wyrażenia zgody na zawarcie umów najmu na czas nieoznaczony, po drugie: wyrażenia zgody na odstąpienie od przetargowego trybu zawarcia umowy najmu lokali użytkowych. Wtedy będzie można mówić o w pełni legalnych działaniach wójta w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym. Zaniechanie takiego trybu postępowania może być przedmiotem zarzutów ze strony właściwej miejscowo regionalnej izby obrachunkowej w trakcie kontroli gospodarki finansowej gminy.
Podstawa prawna
•art. 3531 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1495)
•art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 506; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1815)
•art. 37 ust. 4 zdanie drugie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65)