Wejście w życie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości to szansa na powstanie bazy informacji o wszystkich nieruchomościach Skarbu Państwa, także na potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Teraz są rozproszone w różnych zasobach i u różnych dysponentów
Temat przygotowany we współpracy z Ministerstwem Infrastruktury i Budownictwa
Obecnie sytuacja wygląda tak, że starostowie mają dane w ewidencjach gruntów i budynków, ale żadna instytucja w Polsce nie ma dostępu do wszystkich tych ewidencji. Są one często niekompletne i prowadzone w różnych formach, nie jest więc możliwe jednoczesne ich przeszukiwanie. Także elektroniczna księga wieczysta nie obejmuje wszystkich nieruchomości – nie mówiąc już o tym, że nie każda ma w ogóle urządzoną księgę wieczystą. A kataster nieruchomości – mimo wydanych dotychczas środków na jego ucyfrowienie – nadal nie zawiera kompatybilnych danych nawet w starostwach z jednego województwa.
Na mocy ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j. Dz.U. poz. 1529; dalej: u.k.z.n.) starostowie oraz prezydenci miast na prawach powiatu wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej będą przekazywać wykazy nieruchomości Skarbu Państwa. Taki sam obowiązek dotyczy dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, prezesa Agencji Mienia Wojskowego i dyrektora generalnego Lasów Państwowych. Wykazy dostarczone przez starostów i prezydentów będą sprawdzane przez wojewodów, pozostałe przez prezesa KZN.
Obowiązek przekazania informacji do KZN dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa znajdujących się w granicach administracyjnych miast oraz niektórych położonych poza tymi granicami. Przekazanie będzie następować w ujednoliconej formie (w takiej samej tabeli dla nieruchomości z całego kraju) i przez to stanie się pierwszą próbą – od razu generalną – stworzenia kompletnej cyfrowej informacji o nieruchomościach.
Mieszkanie plus: spotkania z samorządowcami
W Światowym Dniu Habitatu w Bydgoszczy 2 października 2017 r. odbyły się konsultacje publiczne pierwszych lokalizacji programu „Mieszkanie plus” połączone z prezentacją zasad działania Krajowego Zasobu Nieruchomości i możliwości, jakie daje gminom i lokalnym społecznościom. Kolejne spotkania planowane są: 9 października w Opolu, 18 października w Lublinie i 30 października w Szczecinie. O następnych MIB będzie informować także za pośrednictwem BIP KZN: kzn.bip.gov.pl
W każdym z miast wojewoda zaprosił do konsultacji przedstawicieli samorządów powiatowych i gminnych. Celem jest uzyskanie akceptacji gmin dla konkretnych lokalizacji. Chodzi o to, żeby powstające budynki dobrze komponowały się z otoczeniem, nie powodowały obciążenia finansowego gmin i były akceptowane przez lokalne społeczności. Tam, gdzie samorządy nie zgłosiły jeszcze zainteresowania programem, samorządowcy będą mogli uzyskać opinie swoich mieszkańców dotyczące potrzeby skorzystania z takiej oferty – włączenia jej do wieloletnich lokalnych programów gospodarowania zasobem mieszkaniowym. Rzecz w tym, żeby z szansy uzyskania mieszkań, które będą powstawały przy udziale KZN, mogły skorzystać zarówno gminy, w których są nieruchomości Skarbu Państwa już przygotowane pod budownictwo mieszkaniowe, jak i te, które mają własne działki budowlane, także uzbrojone, i potrzebują kapitału na budowę mieszkań.
KZN będzie poszukiwał działek odpowiednich pod budownictwo mieszkaniowe i chce poznać opinie gmin dotyczące lokalizacji mieszkań z opcją dojścia do własności. Dla najemców – przyszłych właścicieli mieszkań będzie to bardzo atrakcyjna oferta najmu o czynszu normowanym (maksymalny ustalony dla danej lokalizacji przez rozporządzenie rządu). Takie mieszkanie będzie można docelowo wykupić albo długoterminowo wynajmować.
Grunty uwzględnione w wykazach
Ustawa wyraźnie wskazuje, informacje o jakich nieruchomościach należy umieścić w wykazie. Będą to te, które spełniają łącznie następujące przesłanki:
1) ich właścicielem jest Skarb Państwa lub zostały przekazane w użytkowanie wieczyste Skarbowi Państwa,
2) nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste podmiotom trzecim,
3) znajdują się w granicach administracyjnych miast lub są przeznaczone w planach miejscowych lub w studiach pod zabudowę mieszkaniową,
4) gospodaruje nimi:
a) starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej lub
b) prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, lub
c) dyrektor generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, lub
d) prezes Agencji Mienia Wojskowego, lub
e) dyrektor generalny Lasów Państwowych.
Każdy podmiot gospodarujący nieruchomościami Skarbu Państwa będzie zobowiązany do poinformowania, co się z nimi obecnie dzieje, w jaki sposób są użytkowane lub zarządzane oraz na jakie cele są wykorzystywane. Takie dane powinien posiadać nawet bez regulacji u.k.z.n., gdyż trudno sobie wyobrazić, że samorządy nie wiedzą, co dzieje się z nieruchomościami, które Skarb Państwa im powierzył w zarządzanie.
Istotne terminy
Po wejściu w życie u.k.z.n. (11 września 2017 r.) starostowie i prezydenci miast na prawach powiatów oraz inne wskazane w niej organy mają 60 dni na sporządzenie i przekazanie do weryfikacji przez wojewodę lub prezesa KZN pierwszych wykazów nieruchomości Skarbu Państwa położonych na obszarach miejskich. Wykazy sporządzane przez Lasy Państwowe, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa lub Agencję Mienia Wojskowego będą trafiały bezpośrednio do prezesa KZN, który powinien otrzymać je do 10 listopada 2017 r. Natomiast przygotowane przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu wykonujących zadanie z zakresu administracji rządowej będą najpierw sprawdzane pod kątem zgodności z przepisami rozporządzenia oraz kompletności danych przez wojewodów – do prezesa KZN trafią więc najwcześniej 10 grudnia 2017 r.
Dla nieruchomości położonych na obszarach wiejskich, które mogą zostać przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, termin przygotowania ich wykazu został określony na 180 dni, czyli do 12 marca 2018 r.
Informacje zamieszczone w wykazach przekazanych do KZN będą analizowane przez jego pracowników lub ekspertów zewnętrznych. Celem analizy będzie wybranie nieruchomości o największym potencjale inwestycyjnym, przygotowanych w największym stopniu na przyjęcie inwestycji mieszkaniowych. Spośród gruntów zgłoszonych przez samorządy KZN wybierze więc tylko te, których będzie potrzebował dla realizacji celów zapisanych w ustawie.
Kary za opieszałość
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa apeluje, żeby z przekazywaniem wykazów nie czekać do ostatniej chwili. Od momentu uchwalenia u.k.z.n. jest znany szczegółowy zakres danych, które mają być do nich wpisane. Z kolei od 22 września 2017 r. obowiązuje rozporządzenie określające wzór wykazu i już teraz można przesyłać wykazy do sprawdzenia odpowiednio do wojewody (starostowie i prezydenci) albo (pozostałe) do KZN. Jeszcze przed ogłoszeniem rozporządzenia w Dzienniku Ustaw, a po ostatecznym ustaleniu treści załącznika do rozporządzenia, którym jest wzór wykazu, na stronie internetowej ministerstwa zamieszczono w celu ułatwienia prowadzenia prac wzór wykazu w formatach do wypełnienia elektronicznego.
Za każdy dzień zwłoki w przekazaniu kompletnych wykazów gruntów do KZN jest kara 500 zł. Kary mogą dotknąć starostwa powiatowe oraz podmioty gospodarujące gruntami Skarbu Państwa, a wpływy z nich zasilą budżet państwa.
Ustawa o KZN przewiduje, że odpowiednio prezes KZN lub wojewoda mają prawo odstąpić od nałożenia kary finansowej, gdy zwłoka w przekazaniu wykazu nieruchomości nie przekracza 3 dni od dnia upływu terminu. Jednak nie oznacza to, że z przekazaniem wszystkich informacji można czekać do końca terminu. Może się zdarzyć, że wykazy będą wymagały uzupełnień i zostaną zwrócone po weryfikacji, dlatego warto to zrobić tak szybko, jak to możliwe.
500 zł tyle wynosi kara za każdy dzień zwłoki w przekazaniu kompletnych wykazów gruntów do Krajowego Zasobu Nieruchomości
Brak wiedzy o nieruchomości
Sporządzanie wykazów nie jest niczym nowym, więc realizacja wymogów u.k.z.n. nie powinna wymagać dużych nakładów pracy. Organy zobowiązane realizują to zadanie na podstawie obowiązujących przepisów odrębnych. Jednym z elementów gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa jest ewidencjonowanie mienia. Obecnie obowiązujące przepisy dotyczące tej kwestii to zwłaszcza:
● art. 23 ust. 1 i 1c ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.),
● zarządzenie nr 67 dyrektora generalnego Lasów Państwowych z 17 lipca 2001 r. w sprawie sposobu ewidencjonowania lasów, gruntów i innych nieruchomości w Lasach Państwowych,
● art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1456 ze zm.).
Oczywiście nie jest wykluczone, że są starostowie lub prezydenci miast na prawach powiatu, którym przygotowanie i przekazanie wykazów zajmie więcej czasu i będzie wymagało większych nakładów pracy. Zapewne będzie to oznaczało, że dotychczasowe zadania związane z gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa realizowano w nieprawidłowy sposób. Pośrednim celem zbierania wykazów jest uporządkowanie wiedzy o gruntach także w takich ośrodkach. Brak aktualnych informacji o nieruchomościach Skarbu Państwa, którymi gospodaruje dany organ, lub przechowywanie ich w sposób uniemożliwiający łatwy i bezpośredni dostęp, choć jest zaniedbaniem, to do dnia wejścia w życie u.k.z.n niezwiązanym z jakąkolwiek sankcją.
Ponieważ organy zobowiązane do sporządzenia wykazów mogą również, z uwagi na opieszałość innych podmiotów, mieć problemy z wprowadzeniem aktualnych danych, dopuszcza się, aby w pierwszych wykazach wpisywano – uznając je za kompletne – informację, że organ nie ma wiedzy w określonym zakresie i oczekuje na odpowiedź od określonego podmiotu. Warunkiem uznania wykazu zawierającego takie informacje za kompletny będzie wykazanie aktywności organu obowiązanego do jego sporządzenia, np. podanie daty i sygnatury pisma, którym zwrócono się o przekazanie danych.
Wzór wykazu
Rozporządzenie ministra infrastruktury i budownictwa z 15 września 2017 r. w sprawie wykazu nieruchomości przekazywanego Krajowemu Zasobowi Nieruchomości (Dz.U. poz. 1764) określa kształt tego dokumentu. Wykaz nieruchomości prowadzi się i przekazuje KZN w postaci elektronicznej, w formacie XML, za pomocą urządzeń teletransmisji danych lub na informatycznych nośnikach danych. Granice nieruchomości położonych na obszarach, dla których sporządzono mapy w formie wektorowej, przekazuje się w formacie SHP. Określa się je w układzie współrzędnych prostokątnych płaskich 2000. Atrybutem granicy nieruchomości, pozwalającym na określenie jej położenia i oznaczenia według ewidencji gruntów i budynków, jest identyfikator wskazany w kolumnie 1 wykazu stanowiącego załącznik do rozporządzenia. [ramka powyżej]
Co zawierają wykazy nieruchomości
Wykazy nieruchomości będą obejmować swym zakresem m.in. identyfikator obiektu bazy danych według ewidencji gruntów i budynków, adres nieruchomości, numer księgi wieczystej, powierzchnię nieruchomości, ustalenia lokalnych aktów planowania przestrzennego dotyczące zagospodarowania terenu nieruchomości, informacje o ograniczonych prawach rzeczowych ustanowionych na nieruchomości, sposobie zagospodarowania nieruchomości, wydanych pozwoleniach na budowę lub rozbiórkę oraz decyzjach o zatwierdzeniu projektu budowlanego, budowlach lub budynkach znajdujących się na nieruchomości.
Podstawowy cel
Oczekiwanym efektem wydania rozporządzenia jest zapewnienie, że dane przekazywane do KZN, a przygotowane przez właściwe organy zobowiązane do sporządzenia wykazów, będą kompletne, tj. będą odpowiadać zakresowi informacji określonym w u.k.z.n., a także że będą przesyłane w sposób jednolity na terenie całego kraju. Umożliwi to ich porównywanie i przeprowadzanie rzetelnych analiz, dokonanie oceny stanu nieruchomości i jej potencjału inwestycyjnego, a także podejmowanie spójnych działań. Dzięki dostępowi do informacji o nieruchomościach zlokalizowanych w całym kraju możliwe będzie łatwe podejmowanie decyzji także wtedy, gdy – mimo że graniczą ze sobą – nieruchomości znajdują się w różnych województwach lub powiatach. Ujęcie w wykazie danych o wszystkich nieruchomościach, bez względu na sposób ich zagospodarowania, pozwoli na ocenę kosztów realizacji uzbrojenia terenu czy zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Proponowane rozwiązania umożliwią wykorzystanie niezagospodarowanych dotychczas gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym na realizację polityki mieszkaniowej państwa.
Cele, jakie postawiono przed KZN, zostały opisane w przyjętym we wrześniu 2016 r. Narodowym Programie Mieszkaniowym. Działania podobne do KZN prowadzą obecnie samorządy lokalne – na swoich działkach realizują budownictwo społeczne. Głównym zadaniem KZN jest zwiększenie podaży dostępnych nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe, a zwłaszcza wykorzystanie nieruchomości Skarbu Państwa dla realizacji celów Narodowego Programu Mieszkaniowego. Działania KZN powinny w pierwszej kolejności odmrozić nieruchomości Skarbu Państwa położone na terenach zurbanizowanych i przygotowane do przyjęcia inwestycji. Dzięki temu skala inwestycji mieszkaniowych będzie większa niż dotychczas.
Pierwsze przetargi
Z analiz resortu budownictwa wynika, że nie ma wzorców działań w zakresie budownictwa mieszkaniowego o umiarkowanych czynszach, które możliwe byłyby bezpośrednio do zrealizowania w Polsce, a nie wymagałyby zmiany całego systemu prawnego oraz stałej i spójnej współpracy wszystkich samorządów gmin z rządem.
KZN będzie organizował przetargi przede wszystkim na zawarcie umowy o oddanie nieruchomości Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem pod realizację inwestycji mieszkaniowej. Cena nieruchomości będzie ustalana na zasadach rynkowych na podstawie wyceny rzeczoznawcy. W przetargu będą mogły uczestniczyć wszystkie podmioty zainteresowane realizacją inwestycji mieszkaniowej i gospodarowaniem powstałymi mieszkaniami na zasadach określonych w ustawie (chodzi m.in. o obowiązek stosowania czynszu normowanego). Termin pierwszych przetargów zależy od terminu przekazania nieruchomości do KZN oraz ich stanu zagospodarowania, a zwłaszcza przygotowania do przyjęcia inwestycji. Termin przekazania nieruchomości jest natomiast ściśle powiązany z terminem przekazania wykazów, który mija 10 listopada 2017 r. Od momentu otrzymania wykazu konieczny jest jeszcze czas na analizę informacji w nim zawartych, a także na wykonanie czynności organizacyjnych i technicznych związanych z przekazaniem. Tym samym pierwsze przetargi dotyczące nieruchomości KZN zostaną najprawdopodobniej zorganizowane w 2018 r., ale nie wyklucza się ich zorganizowania – a nawet „pierwszego wbicia łopaty” – już w 2017 r., co będzie możliwe niezależnie od przetargów – dzięki współpracy KZN i gmin.
KZN chce współpracować z gminami
Minister Infrastruktury i Budownictwa 4 września 2017 r. zwrócił się do wojewodów z prośbą o wystąpienie do gmin o rozważenie przez nie możliwości przystąpienia do spółek celowych tworzonych z udziałem Krajowego Zasobu Nieruchomości (art. 7 u.k.z.n.). Gminy mogą wskazać nieruchomości gminne, które mogłyby zostać wniesione do takich spółek z przeznaczeniem na realizację inwestycji mieszkaniowych polegających na budowie mieszkań na wynajem o czynszu normowanym lub lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy (z informacją, czy nieruchomości te są przygotowane np. pod względem uzbrojenia technicznego do realizacji takich inwestycji). Informacje umożliwią szybsze rozpoczęcie przez KZN działań zmierzających do nawiązania współpracy z zainteresowanymi gminami i tworzenia spółek celowych z ich udziałem. Z uwagi na sezonowość robót budowlanych szybkie przekazanie informacji umożliwi rozpoczęcie robót budowlanych już wiosną 2018 r., a w przypadku nieruchomości budynkowych, nawet w 2017 r.
Gmina, która jest zainteresowana nawiązaniem współpracy z KZN w formie spółki celowej i dysponuje nieruchomością lub nieruchomościami możliwymi do wykorzystania na ten cel, powinna uzupełnić wzór informacji dotyczący wykazu nieruchomości Skarbu Państwa. Z uwagi na to, że wskazywane przez gminę nieruchomości są nieruchomościami gminnymi, a nie Skarbu Państwa, w formularzu powinny zostać wypełnione tylko te rubryki, które znajdują zastosowanie w odniesieniu do nieruchomości gmin i dotyczą podstawowych informacji o nieruchomościach, które pozwolą na podjęcie decyzji o przystąpieniu do spółki celowej przez KZN.