Zasady dotyczące umów urbanistycznych w uchwałach gmin

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) jest szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przed radę gminy na wniosek inwestora. Poprzedzają go negocjacje i zawarcie umowy urbanistycznej, która określa zasady i warunki realizacji inwestycji. W umowie urbanistycznej wskazywana jest m.in. inwestycja uzupełniająca – może być to np. droga dojazdowa do osiedla budowanego przez dewelopera.

Ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 24), która weszła dziś w życie, daje gminom uprawnienie do ustalenia w formie uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, zasady określania postanowień umów urbanistycznych. Taka uchwała ma dotyczyć wszystkich umów urbanistycznych zawieranych przez gminę. Dopuszcza się jednak ustalenie różnych zasad określania postanowień umów urbanistycznych, biorąc pod uwagę w szczególności rodzaj lub parametry inwestycji głównej.

"Trzeba przy tym zauważyć, że rada gminy będzie mogła wprowadzić inne kryteria różnicowania tych zasad, np. w zależności od przeznaczenia, powierzchni inwestycji, charakterystycznych parametrów, takich jak: intensywność, powierzchnia użytkowa (sprzedaży, produkcji, magazynowa) lub liczba mieszkań w przypadku inwestycji mieszkaniowych"– wskazywało Ministerstwo Rozwoju i Technologii w uzasadnieniu do projektu.

Dzięki ramowym umowom urbanistycznym inwestycje szybsze o 45 dni

Rząd podczas prac nad projektem wskazywał, że nowelizacja ma na celu zwiększenie transparentności procedury ZPI. Ustalenie zasad dotyczących umów urbanistycznych ma przede wszystkim skrócić czas trwania negocjacji między gminom a inwestorem. Składając projekt nowelizacji do Sejmu resort rozwoju i technologii wskazywał, że inwestycje mogą powstawać nawet o 45 dni szybciej.

Nowe przepisy nie będą miały zastosowania do spraw opracowania i uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego sporządzanych na podstawie wniosku złożonego przed dniem ich wejścia w życie.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie 27 stycznia br.