Data złożenia wniosku o decyzję WZ przesądza o tym, jakie przepisy stosować

Takie m.in. zasady wprowadza ustawa z 26 września 2025 r. zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: najnowsza nowelizacja). Wejdzie w życie 27 listopada br.

Reforma reformy - czyli poprawianie przepisów o decyzjach WZ

Najnowsza nowelizacja modyfikuje ustawę z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: ustawa nowelizująca z 2023 r.), czyli akt wprowadzający wielką reformę planowania przestrzennego, która m.in. nałożyła na gminy obowiązek sporządzenia planów ogólnych. To już zatem kolejna korekta zasad wydawania decyzji WZ i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ale jednocześnie nie ostatnia, bo w Sejmie jest procedowanych kilka innych projektów modyfikujących zasady reformy planistycznej. Między innymi na podpis prezydenta czeka ustawa z 5 listopada 2025 r., która m.in. pozwala wydawać bezterminowe decyzje WZ dla wszystkich wniosków, które zostały złożone do 16 października br.

Ustawodawca w najnowszej nowelizacji wyraźnie zróżnicował zasady wydawania decyzji lokalizacyjnych: odrębne będą reguły wydawania klasycznej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego

Z uzasadnienia do projektu najnowszej nowelizacji wynika, że głównym powodem jej przygotowania była konieczność wyeliminowania przepisu uzależniającego możliwość wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego od wejścia w życie planu ogólnego gminy. Ta potrzeba wiąże się z obecnym stanem zaawansowania prac nad planami ogólnymi – część samorządów nawet nie przystąpiła do ich sporządzania. Istnieje wobec tego ryzyko, że niektóre gminy nie zdążą do połowy przyszłego roku doprowadzić procedur do końca, a wówczas po tej dacie lokalizacja inwestycji celu publicznego poprzez wydanie odpowiedniej decyzji w tym zakresie nie byłaby w tych gminach możliwa.

►Tak jest. Obecnie, w myśl art. 59 ust. 3 ustawy nowelizującej z 2023 r.: „Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 lipca 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy, a w przypadku, gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie – jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne gmin”.

►Tak będzie. Z powyższego przepisu usunięta zostanie dyspozycja dotycząca lokalizacji celu publicznego. Jednocześnie do art. 59 ustawy nowelizującej z 2023 r. zostanie dodany nowy ust. 2a, w myśl którego „do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, stosuje się przepisy art. 54 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym”. Przepis ten odwołuje się do art. 54 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) w wersji sprzed reformy planistycznej z 2023 r. (czyli tej, która obowiązywała do 23 września 2023 r.).

Wynika z niego, że decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1.

Co po wejściu w życie planu ogólnego

Wówczas decyzje w sprawie ustalenia lokalizacji celu publicznego będą wydawane według nowych reguł, tj. w brzmieniu art. 54 u.p.z.p. wprowadzonym od 24 września 2023 r. (ze zmianami). Dodajmy, że ten artykuł odwołuje się wyraźnie do zgodności warunków decyzji z planem ogólnym. Inaczej mówiąc: tak długo, jak długo nie będzie planu ogólnego w danej gminie, tak długo ta zgodność nie będzie musiała być zapewniona.

Zgodnie z art. 2 pkt 5 u.p.z.p. przez inwestycję celu publicznego należy rozumieć działania o znaczeniu:

• lokalnym (gminnym),
• ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym),
• krajowym (obejmującym również inwestycje międzynarodowe i ponad regionalne), oraz
• metropolitalnym (obejmującym obszar metropolitalny)

– bez względu na status podmiotu podejmującego te działania oraz źródła ich finansowania, stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zawarty w tym ostatnim przepisie katalog celów publicznych jest bardzo rozbudowany. Chodzi tutaj m.in. o:

• wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne oraz ich budowę;
• wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowę i utrzymanie;
• budowę i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
• budowę oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulację i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
• poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;
• zakładanie i utrzymanie cmentarzy.

Co istotne, inwestycje realizujące cele publiczne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami należy powiązać z zaspokajaniem potrzeb wspólnoty samorządowej lub ogółu społeczeństwa. Ich realizacja następuje na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – wymaga wydania omawianej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Warto przypomnieć, że art. 67 ust. 4 pkt 2 ustawy nowelizującej z 2023 r. przewiduje już możliwość uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po utracie mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a przed wejściem w życie planu ogólnego gminy, jeśli dotyczy on wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego. Analogiczne rozwiązanie należało zatem przyjąć w odniesieniu do decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Decyzje o warunkach zabudowy

Choć zmiany w tym zakresie są niewielkie, to konieczne.

Postępowania wszczęte przed 24 września 2023 r.

W zakresie sposobu rozpatrywania wniosków o wydanie decyzji WZ złożonych w tym terminie najnowsza nowelizacja nic nie zmieniła. Nadal zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy nowelizującej z 2023 r. do postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczętych przed 24 września 2023 r. i do tej pory jeszcze niezakończonych ostateczną decyzją stosuje się przepisy dotychczasowe (czyli sprzed tej daty).

Chodzi o wszystkie postępowania, które:

• zostały w pierwszej instancji skutecznie wszczęte przed 24 września 2023 r. i
• do tej pory nierozstrzygnięte ostateczną decyzją.

Ustawodawca posługuje się w tym przepisie pojęciem wszczęcia postępowania. Zgodnie z art. 61 par. 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, „datą wszczęcia postępowania na żądanie strony jest dzień doręczenia żądania organowi administracji publicznej”. Innymi słowy: samo złożenie przez stronę wniosku o wydanie wuzetki wszczyna postępowanie.

Z praktyki wynika, że takie postępowania jeszcze się toczą, np. jeśli doszło do wydania decyzji przez organy II instancji, kierujących sprawy do ponownego rozpoznania. Warto dodać, że dotyczy to także sytuacji, w których zostały wydane decyzje ostateczne inne niż kasatoryjne (czyli uchylające sprawę do ponownego rozpoznania), ale utraciły one byt prawny na skutek orzeczenia sądu administracyjnego.

Przypomnę, że stosowanie przepisów dotychczasowych oznacza między innymi, że w przypadku tych postępowań wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie, gdy łącznie spełnione są warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (…);

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

To tylko część regulacji dotyczących wydawania WZ. Pisaliśmy o nich szczegółowo m.in. w poradniku „Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy” [„Samorząd i Administracja” z 4 września 2024 r.; DGP nr 172 (6337)]

Zasady obowiązujące w okresie przejściowym

W myśl zmienionego art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej z 2023 r. (w wersji obowiązującej od 27 listopada br.) „Do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia 24 września 2023 r. i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie:

1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym;

2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p.”.

Warto zauważyć, że termin końcowy prowadzenia postępowań (czyli utrata ważności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) będzie konsekwencją daty wejścia w życie planów ogólnych – a więc będzie zależał od indywidualnych regulacji w danej gminie. Zgodnie bowiem z aktualnym brzmieniem art. 65 ust. 1 ustawy nowelizującej z 2023 r., „studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 30 czerwca 2026 r.”.

Zatem również postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy mogą być prowadzone (a ściślej: wydana może być decyzja ustalająca warunki) maksymalnie do wskazanej daty. Po 30 czerwca 2026 r. (albo po wejściu planu ogólnego, jeżeli zdąży on wejść w życie wcześniej) trzeba będzie stosować w całości nowe przepisy (a te odwołują się właśnie do ustaleń planu ogólnego). Ustawodawca przewidział jednak i od tej reguły wyjątki, o czym poniżej.

Jak od 1 lipca 2026 r.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 lipca 2026 r. będzie możliwe jedynie wówczas, gdy w gminie będzie funkcjonował plan ogólny.

Powyższe reguły nie dotyczą jednak terenów zamkniętych. Dodany ust. 4 w art. 59 ustawy nowelizującej z 2023 r. zawiera normę zawartą uprzednio w art. 59 ust. 3, stanowiącą o niestosowaniu wymogu wejścia w życie planu ogólnego gminy dla decyzji o warunkach zabudowy wydawanych na terenach zamkniętych. Ustawodawca wyodrębnił taki przepis w celu jednoznacznego wskazania podstawy prawnej dla decyzji o warunkach zabudowy, wydawanych w okresie między utratą mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy a uchwaleniem planów ogólnych gmin.

Jaka jest definicja terenów zamkniętych?

Przez teren zamknięty na gruncie u.p.z.p. należy rozumieć teren zamknięty, o którym mowa w art. 2 pkt 9 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Chodzi o tereny o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych.

Tym samym dochodzi do zrównania zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla terenów zamkniętych z zasadami wydawania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzje dla terenów zamkniętych gminy będą mogły zatem wydawać niezależnie od wejścia w życie planu ogólnego, jednakże w przypadku decyzji o warunkach zabudowy – postępowanie będzie musiało uwzględniać –– stosowanie odpowiednio już przepisów w brzmieniu po nowelizacji z 2023 r. A zatem według nowych reguł należy wyznaczyć obszar analizowany. W ramach postępowania nie będzie trzeba badać zgodności warunków decyzji z zapisami planu ogólnego (skoro go jeszcze nie będzie). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 lipca 2026 r. będzie możliwe jedynie wówczas, gdy w gminie będzie funkcjonował plan ogólny.

©℗

Podstawa prawna postępowań w sprawie decyzji lokalizacyjnych