Gmina musi rozliczyć opłatę za użytkowanie wieczyste przy sprzedaży nieruchomości

Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe, na mocy którego użytkownik może korzystać z gruntu należącego do samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa przez określony czas, zazwyczaj 99 lat. Jest ono uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Z tytułu ustanowienia tego prawa wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną (art. 238 k.c.).

W przedstawionej sytuacji szczególne znaczenie mają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.g.n. nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności mogą być przedmiotem m.in. oddania w użytkowanie wieczyste.

W myśl zaś art. 32 ust. 1 u.g.n. nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Z kolei w myśl ust. 2 powyższego przepisu z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

W doktrynie [J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, wyd. 8, 2023] akcentuje się: „Z art. 32 ust. 1 u.g.n. wynika możliwość sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. W wypadku dokonania takiej sprzedaży prawo wieczystego użytkowania wygasa. Dochodzi też do wygaśnięcia odrębnego od prawa własności nieruchomości gruntowej prawa własności budynków i urządzeń. Dla wygaśnięcia wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej nie jest niezbędne wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej, prawo to wygasa z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości”.

Czy opłata za użytkowanie wieczyste przy zakupie nieruchomości podlega zwrotowi

W myśl art. 71 u.g.n. za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Nadto w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku (ust. 1 i 6).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 10 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I CSK 408/13) podkreślił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest podzielna i powiązana z czasem bycia uprawnionym. W konsekwencji użytkownik wieczysty w chwili, gdy roszczenie o zapłatę opłaty rocznej za dany rok staje się wymagalne, powinien wnieść całą opłatę, a w razie zbycia prawa w ciągu roku, stosownie do art. 71 ust. 6 u.g.n., żądać zwrotu części nienależnej opłaty (nadpłaty). Jeżeli nie wniesie w ogóle opłaty, to właściciel może domagać się od niego uiszczenia opłaty jedynie w wysokości proporcjonalnej do czasu uprawnienia z tytułu użytkowania wieczystego. Nie ma podstaw, aby poszukiwać w tym stanie rzeczy odpowiedzialności solidarnej zbywcy i nabywcy użytkowania wieczystego w danym roku, ponieważ w świetle prawa polskiego solidarność może wynikać wyłącznie z ustawy lub z czynności prawnej, a w tym przypadku nie występuje żadna z tych podstaw. ©℗