Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i skutki braku jego zapłaty

Zadatek dany przez kupującego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wzmacnia więź zobowiązaniową między stronami i zabezpiecza ich interesy. Brak uiszczenia zadatku przez stronę do tego zobowiązaną nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a co za tym idzie nadal wywołuje ona skutki prawne.

Co to jest zadatek?

Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne, które ma celu stymulować strony do jej wykonania i zawarcia umowy sprzedaży.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Podstawową funkcją zadatku jest dyscyplinowanie stron do wykonania umowy przedwstępnej, albowiem jej niewykonanie wiąże się z ryzykiem utraty wpłaconego zadatku bądź obowiązkiem jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Wysokość zadatku zależy od ustaleń stron, które korzystając z zasady swobody umów mogą określić jego kwotę w dowolnej wysokości, byleby treść lub cel stosunku prawnego nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Termin wpłaty zadatku

W nauce i orzecznictwie wyodrębniły się dwa poglądy co do terminu wpłaty zadatku. Pierwszy z nich wskazuje, że zadatek może być dany po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży w terminie uzgodnionym przez strony. Natomiast według drugiego, kwota wręczona kontrahentowi dopiero po zawarciu umowy nie może zostać uznana za uiszczoną tytułem zadatku, a stanowi świadczenie na poczet ceny.

Zasada wpłaty zadatku przy zawarciu umowy nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Nie ma zatem przeszkód, aby strony ustaliły, iż wpłata zadatku nastąpi po podpisaniu umowy w określonym terminie. Ma to istotne znaczenie w sytuacji, gdy zadatek będzie uiszczany przelewem.

Nieskuteczne zastrzeżenie zadatku

W orzecznictwie wskazuje się, że jeżeli zadatek nie został zapłacony przy zawarciu umowy, a w jej treści nie określono terminu do późniejszego uiszczenia zadatku, to nie został on skutecznie zastrzeżony. Nieskuteczne zastrzeżenie zadatku może nastąpić także, jeżeli strona do tego zobowiązana nie zapłaci zadatku w określonym terminie.

Skuteczne ustanowienie zadatku jest uzależnione od przekazania sumy pieniędzy (przedmiotu zadatku). Taki pogląd wynika z przyjęcia, że klauzula zadatku ma charakter realny, co oznacza, że aby zadatek był prawidłowo zastrzeżony, to musi być wręczony drugiej stronie.

Samo złożenie przez strony oświadczeń woli w zakresie zadatku nie przesądza o jego skutecznym zastrzeżeniu. Niemniej jednak w orzecznictwie, nauce i w praktyce przeważa stanowisko, zgodnie z którym dopuszczalne jest wręczenie zadatku w innym momencie, aniżeli przy zawarciu umowy.

Skutki braku wpłaty zadatku

Brak wpłaty zadatku jest czasami mylnie postrzegany przez strony jako przesłanka automatycznie rozwiązująca umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W rzeczywistości, gdy zadatek nie zostanie nieuiszczony, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nadal obowiązuje i wywołuje skutki prawne. Strona nie może się zatem uchylić od wykonania umowy przedwstępnej z powołaniem się na sam fakt braku wpłaty zadatku.

Strony mogą w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości np. zastrzec możliwość odstąpienia od niej przez jedną lub obie strony w przypadku braku zapłaty zadatku. Takie postanowienie powinno zawierać przede wszystkim oznaczenie terminu na odstąpienie od umowy.

W przypadku braku wpłaty zadatku takie postanowienie pozwoli na odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i będzie ona traktowana tak, jak gdyby nigdy nie została zawarta. Należy przy tym pamiętać o dokonaniu tej czynności w ciągu terminu oznaczonego w umowie.