Z umowami przedwstępnymi spotykamy się najczęściej podczas sprzedaży nieruchomości. Określić w nich należy wzajemne zobowiązania, które zagwarantują nam bezpieczeństwo i pewność przyszłej transakcji.

Czym jest umowa przedwstępna?

W umowie przedwstępnej zawiera się istotne postanowienia umowy finalnej, którą mamy zamiar zawrzeć w przyszłości. Wykorzystuje się ją jako zabezpieczenie wzajemnych interesów stron oraz gwarancję podpisania umowy właściwej. Umowa ta daje możliwość dokładnego poznania kontrahenta, ustalenia terminu zawarcia właściwej umowy, sporządzenia jej oraz zorganizowania procesu jej podpisania. Umowa przedwstępna ma zatem najczęściej charakter dwustronnie zobowiązujący. Jeśli jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązuje się jedynie jedna strona, wtedy druga nie ma prawa żądać jej zawarcia. Ważność umowy przedwstępnej zależy jedynie od zachowania jej minimalnej treści.

Umowy przedwstępne mogą zobowiązywać do zawarcia każdej umowy prawa prywatnego. Należy wyróżnić w nich przedmiot sprzedaży oraz cenę transakcji. Jak już zostało to wspomniane, w obrocie najczęściej wykorzystuje się je przy okazji sprzedaży nieruchomości.

Przepisy nie uzależniają ważności umowy przedwstępnej od dochowania określonej formy. Aby jednak było możliwe dochodzenie jej wykonania, musi ona być zawarta w takiej formie, jaka jest przewidziana do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna o sprzedaż nieruchomości powinna zatem być zawarta przed notariuszem.

Warto zaznaczyć, że zapisy w umowie przedwstępnej, stosowane często przez deweloperów, które dotyczą możliwości odstąpienia od umowy bez podawania przyczyny są niezgodne z prawem.

Umowa przedwstępna w wybranych sytuacjach może stanowić osobny kontrakt (np. opcyjny), bądź być częścią innej umowy (np. umowy lesingu).

Czym różni się zadatek od zaliczki i co jest lepsze przy zawieraniu umowy?
Czym różni się zadatek od zaliczki i co jest lepsze przy zawieraniu umowy?

Zobacz również

Korzyści

Umowa przedwstępna jako zabezpieczenie przyszłych zobowiązań przynosi korzyści dla obu stron. Kupujący otrzymuje pewność przyszłego lokum oraz może wystąpić do banku o kredyt, a deweloper przestaje poszukiwać potencjalnych nabywców.

Co się dzieje w sytuacji, gdy deweloper uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej? Trzeba wyróżnić dwie sytuacje.

  • W razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej kupujący ma prawo żądać odszkodowania. Musi wykazać jednak, że licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej, poniósł określoną szkodę.

W umowie przedwstępnej może umieszczona zostać kara umowna. Powinna ona odpowiadać wysokości szkody, która powstanie w momencie niezawiązania umowy przyrzeczonej. Warto zatem umieścić niniejszy zapis w umowie, aby uniknąć żmudnego dowodzenia poniesionej szkody przed sądem.

  • Jeśli umowa przedwstępna spełniała warunki formalne wymagane do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący oprócz domagania się odszkodowania ma prawo dochodzić przed sądem jej zawarcia.

Umowę przedwstępną zawartą przed notariuszem można również wpisać do księgi wieczystej sprzedawanej w przyszłości nieruchomości. Pełni ona wtedy funkcję ostrzegawczo–zabezpieczającą, bowiem ewentualni kolejni chętni do nabycia tej samej nieruchomości będą znali jej status prawy.

Kiedy strona może odstąpić od umowy?
Kiedy strona może odstąpić od umowy?

Zobacz również

Określ termin zawarcia umowy właściwej

W niniejszej umowie warto zawrzeć termin zawarcia umowy właściwej. Nie jest to jednak niezbędny zapis, bowiem bez określenia niniejszego terminu można również zawrzeć prawidłowo umowę finalną. Jeśli jednak tego nie dokonamy, termin wyznaczy strona uprawniona do jej zawarcia. Powinien być on adekwatny do okoliczności i uwzględniać czas na dokonanie istotnych formalności.

Jeśli obie strony posiadają uprawnienia do wyznaczenia terminu, jako właściwy przyjmuje się ten, który został zaproponowany wcześniej.
Upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie skutkuje wygaśnięciem umowy przedwstępnej. Przeciwnie, termin w niej zawarty pociąga za sobą wymagalność roszczenia o zawarcie umowy finalnej.

Jeśli po upływie roku od momentu obowiązywania umowy przedwstępnej strony nie wyznaczyły terminu na zawarcie umowy właściwej, nie mają one prawa ubiegać się o przystąpienie do niej. Samo zawarcie umowy może natomiast nastąpić po upływie roku, jednak termin musi zostać wyznaczony wcześniej.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, którym określone zostało zawarcie umowy przyrzeczonej. Roszczenia dochodzone na drodze procesu o wykonanie umowy finalnej przedawniają się z upływem roku od dnia uzyskania prawomocności orzeczenia sądowego.