Ministerstwo Finansów potwierdziło w odpowiedzi na pytanie DGP, że unieważnienie umowy kredytu walutowego oznacza, iż podatnik nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej w PIT. Tak więc ci, którzy z niej skorzystali, muszą teraz skorygować deklarację PIT-39 za nieprzedawnione okresy rozliczeniowe i zapłacić zaległość podatkową wraz z odsetkami.

Unieważniona umowa kredytowa jest bowiem traktowana, jakby nigdy nie została zawarta. Wszelkie płatności dokonane na jej podstawie są zwracane, co oznacza, że podatnik, który spłaca unieważniony kredyt i planował uniknąć PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, nie ma takiego prawa.

MF zgodny z dyrektorem KIS

Ministerstwo Finansów potwierdziło w ten sposób, że zgadza się z wykładnią przepisów zaprezentowaną przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o której informowaliśmy szerzej w artykule „Wygrana w sądzie to nie koniec problemów frankowiczów” (DGP 12/2025). Wskazaliśmy w nim na negatywne dla podatników skutki dwóch interpretacji indywidualnych dyrektora KIS z 30 grudnia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.754.2024.2.AKU) i z 8 listopada 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.606.2024.2.EC).

Wynika z nich, że frankowicz, który przed unieważnieniem umowy kredytowej skorzystał z ulgi mieszkaniowej, musi skorygować deklarację PIT-39 za nieprzedawnione okresy rozliczeniowe (począwszy od 2019 r.) i zapłacić zaległość podatkową wraz z odsetkami. Dlaczego skutki wygranej w sądzie są tak dotkliwe?

Kiedy kredytobiorca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej

Przypomnijmy, że zasadą jest, iż dochód ze sprzedaży nieruchomości pozostaje wolny od podatku dopiero po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, gdy doszło do jej nabycia lub wybudowania. Alternatywą, która pozwala uniknąć daniny, jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). W tym celu należy przeznaczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości na jeden z własnych celów mieszkaniowych w terminie trzech lat (do końca 2018 r. – dwóch lat) od końca roku podatkowego, w którym doszło do zbycia.

Listę własnych celów mieszkaniowych znajdziemy w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. W pkt 2 tego przepisu mowa jest m.in. o spłacie kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości. Jeśli więc podatnik wyda pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu, który następnie został unieważniony, to, jak tłumaczy dyrektor KIS: „uzasadnione jest stwierdzenie, że świadczenie kredytobiorcy należy uznać za niebyłe”. Teraz taką wykładnię potwierdziło również biuro prasowe resortu finansów.

Odpowiedź biura prasowego Ministerstwa Finansów na pytanie DGP

Prawo do tzw. ulgi mieszkaniowej dotyczy określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT zwolnienia dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w przypadku gdy odpłatne zbycie następuje w warunkach art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, tj. nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Warunkiem zastosowania tzw. ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia na określone własne cele mieszkaniowe. Wśród celów mieszkaniowych są m.in. wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe, np. na nabycie lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 ustawy PIT). Realizacją celu mieszkaniowego jest zatem również wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu mieszkaniowego, np. frankowego, zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego.

Rezultatem unieważnienia umowy kredytu (np. frankowego) ze skutkiem ex tunc jest jej wyeliminowanie z obrotu prawnego. Taka umowa po jej unieważnieniu jest traktowana tak, jakby nigdy nie istniała, co oznacza również, że wszelkie płatności dokonane na jej podstawie podlegają zwrotowi. Dla celów realizacji prawa do tzw. ulgi mieszkaniowej unieważnienie umowy kredytowej oznacza, że nie został zrealizowany cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy PIT, warunkujący zastosowanie zwolnienia dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych. Niespełnienie warunków do zastosowania tzw. ulgi mieszkaniowej skutkuje obowiązkiem złożenia korekty zeznania i zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę liczonymi od dnia następnego po upływie terminu płatności do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ustawy PIT).