Można amortyzować wynajmowane mieszkanie

Wiele osób ma mieszkania np. odziedziczone po dziadkach czy rodzicach, w których nie mieszka. Jeżeli chcą na nich zarabiać to nie muszą od razu zakładać działalności gospodarczej. Mogą uzyskiwać dochody ramach tzw. najmu prywatnego. Jakie w takim przypadku są możliwości rozliczenia się z fiskusem?

Do wybory są dwa sposoby: zasady ogólne lub ryczałt. W pierwszym przypadku PIT od dochodu w pierwszej skali podatkowej będzie wynosił 18 proc. Z kolei zryczałtowany podatek to 8,5 proc. przychodu.

Na pierwszy rzut oka ryczałt wydaje się bardziej korzystny nie tylko ze względu na niską stawkę ale i brak obowiązku prowadzenia ewidencji. Jak jest w rzeczywistości?

Niższa stawka nie zawsze będzie oznaczać niższy podatek. Przy ryczałcie nie przysługuje bowiem odliczanie jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodów. Jednak warto pamiętać, że przy tej formie podatek liczy się od kwot otrzymanych od najemcy. Do przychodu nie zalicza się więc ponoszonych przez niego opłat związanych z wynajmowanym mieszkaniem, gdy z umowy wynika, że jest on zobowiązany do ich ponoszenia np. czynsz, abonament za telefon stacjonarny, wodę, energię elektryczną oraz gaz.

Z kolei w przypadku wyboru opodatkowania według skali, od czynszu otrzymywanego od najemcy można odliczyć wiele kosztów związanych z wynajmowanym mieszkaniem. Chodzi m.in. o kwoty płacone za media, czynsz dla administracji, odsetki od spłacanego kredytu hipotecznego, koszty remontów i modernizacji, a także zakupu sprzętów i mebli niezbędnych do zamieszkiwania. Można też odliczać amortyzację mieszkania. Aby rozpocząć taką amortyzacje należy ustalić w pierwszej kolejności wartość początkową lokalu , a następnie wprowadzić go do ewidencji środków trwałych. Niezmiernie ważne jest ustalenie wartości początkowej wynajmowanego lokalu, gdyż od tego zależeć będzie wysokość odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszty uzyskania przychodów.

Jak ustalić taką wartość początkową?

Sposób będzie uzależniony od tego jak mieszkanie zostało nabyte. Przy zakupie liczyć się będzie cena nabycia, w razie budowy we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a gdy podatnik otrzyma lokal w spadku lub darowiźnie - wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa te wartość w niższej wysokości.

Ceną nabycia w przypadku zakupu mieszkania czy też domu jest kwota należna sprzedającemu powiększona o inne koszty związane z tym nabyciem poniesione do dnia przekazania lokalu. Mogą to być np. o opłaty notarialne , opłaty skarbowe , prowizje pobrane przez biura nieruchomości.

Jeśli z jakiś przyczyn nie jesteśmy w stanie określić tej ceny to możemy skorzystać albo z wyceny biegłego albo z informacji uzyskanej o cenach lokali w biurach obrotu nieruchomościami.

Gdy ustalimy już wartość początkową , wprowadzamy środek do ewidencji środków trwałych i dokonujemy wyboru stawki wg której będzie przebiegać amortyzacja. Podstawowa stawka dla budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc. rocznie, ale np. dla garaży 4,5 proc. Przyjęta stawkę stosujemy do zakończenia amortyzacji.

To jedyna metoda, którą można zastosować przy amortyzacji mieszkania?

Nie. Można zastosować też tzw. uproszczoną amortyzację, która nie jest oparta o wartość początkową o której mówiłam. W tym przypadku podatnicy mogą ustalić wartość początkową wynajmowanych budynków lub lokali mieszkalnych, przyjmując w każdym roku wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni i kwoty 988 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się wg stawki rocznej 1,5 proc. Nie trzeba tutaj prowadzić żadnej ewidencji.

Możemy pokazać to na przykładzie?

Załóżmy, że podatnik wynajmuje 100- metrowy budynek mieszkalny. Dla ułatwienia sobie sprawy postanowił ustalić wartość początkową z wykorzystaniem uproszczonej metody.

Zatem stanowić ona będzie wartość 988 zł x 100 m kw. = 98 800 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej roczny odpis amortyzacyjny wyniesie 1 482 zł tj. 98 800 zł x 1,5 proc.
Trzeba sobie zdawać sprawę, że ustalona w ten sposób wartość początkowa będzie znacznie odbiegać od wartości rynkowej amortyzowanej nieruchomości. Stąd dla nowych mieszkań bezsprzecznie korzystniejsza będzie amortyzacja na ogólnych zasadach. Bowiem wyższe koszty to niższy podatek.

Nie ma innej możliwości przyjęcia innych stawek?

Jeśli zakupimy mieszkanie używane przez poprzednich właścicieli przez okres co najmniej 5 lat albo dokonamy jego ulepszenia to mamy możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji. Nie może być ona jednak większa niż 10 proc. w skali roku

A co z wyposażeniem wynajmowanego lokalu – je również się amortyzuje?

Do środków trwałych podlegających amortyzacji oprócz lokalu zalicza się również rzeczy ruchome, które w nim się znajdują np. telewizor, pralka , lodówka. Natomiast wbudowane na stałe szafy, kuchnie, sanitariaty traktowane są jako element lokalu i nie podlegają osobnej amortyzacji. Wartość poszczególnych składników majątku nie ma wpływu na zaliczenie go do środka trwałego. Każda rzecz, która w założeniu, ma służyć przez co najmniej rok, jest środkiem trwałym. Te o niskiej wartości tzn. do kwoty 3500 zł można jednorazowo zaliczyć w koszty. W przypadku mebli poszczególne elementy mogą stanowić odrębny środek trwały, chyba że elementy te tworzą zestaw, w którym nie mogą występować oddzielnie.

Jak się je amortyzuje?

Takie środki trwałe amortyzujemy wg stawek wymienionych w załączniku do ustawy podatkowej. Dla wyposażenia taka stawka wynosi 20 proc.

Jak rozliczamy się z urzędem skarbowym?

Jeżeli podatnik chce stosować ryczałt musi to zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego (właściwego według miejsca zamieszkania) do 20 stycznia. Jeżeli podatnik rozpoczyna najem w ciągu roku, to powinien takie zgłoszenie złożyć w terminie zapłaty podatku za pierwszy osiągnięty z tego tytułu przychód. Jeżeli wybierze zasady ogólne – informacji o wyborze opodatkowania się nie przesyła.

Zaliczki miesięczne należy wpłacać w terminie do 20 następnego miesiąca za miesiąc poprzedni. Za grudzień, w przypadku ryczałtu , zaliczka jest należna w terminie złożenia zeznania. Ostateczne rozliczenia dla osób , które wybrały ryczałt następuje w terminie do 31 stycznia roku następnego w zeznaniu rocznym PIT-28. Natomiast w przypadku osób rozliczających się na zasadach ogólnych zaliczkę za grudzień należy wpłacić w terminie do 20 stycznia następnego roku , a zeznanie roczne na druku PIT-36 powinniśmy złożyć do dnia 30 kwietnia następnego roku.

Jakie błędy w praktyce pojawiają się przy rozliczeniach najmu?

Najczęściej zdarza się, że podatnicy nie prowadzą ewidencji środków trwałych. Zapominają, że jest ona niezbędna, aby odpisy amortyzacyjne lokalu czy też wyposażenia rozliczyć w kosztach. Często popełniają też błędy techniczne przy wypełnianiu zeznań rocznych. Nie wykazują mianowicie wpłaconych w trakcie roku zaliczek co skutkuje, że całe zeznanie jest błędnie wypełnione.