Sprzedaż po pięciu latach od nabycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PIT. Ale nie zawsze jest jasne, jak określić moment nabycia. W ustawie nie ma definicji, nic nie ma też na ten temat w ministerialnych broszurach, a podatnicy wciąż toczą spory z fiskusem.
Eksperci są zgodni, że rezultat tych sporów powinien zostać zebrany w jedną spójną całość i przedstawiony do wiadomości podatników. I to najlepiej w formie objaśnień podatkowych (wydawanych na podstawie art. 14a par. 1 pkt 2 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa; t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.; dalej: ordynacja podatkowa), które chronią podatników, podobnie jak interpretacje (indywidualne i ogólne).
– Mając na uwadze mnogość stanów faktycznych, brak precyzyjnych uregulowań oraz zważywszy na to, że przepisy dotyczą obrotu nieprofesjonalnego, Ministerstwo Finansów powinno wydać objaśnienia podatkowe, które pomogłyby podatnikom prawidłowo wywiązać się ze swoich obowiązków – uważa Tobiasz Szczęsny, doradca podatkowy, starszy konsultant w Gekko Taxens. Zwraca uwagę, że nie wszyscy podatnicy śledzą na bieżąco orzecznictwo i interpretacje podatkowe, a wiedza na temat tego, jak poprawnie rozliczyć podatek, powinna być ogólnodostępna i pewna. Za objaśnieniami podatkowymi opowiadają się też inni eksperci, m.in. Przemysław Antas, radca prawny i doradca podatkowy w Kancelarii ANTAS – jego zdaniem objaśnienia powinny uwzględniać tezy najnowszego orzecznictwa. Są jednak i tacy eksperci, którzy uważają, że objaśnienia to za mało i konieczne są zmiany w samej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. [OPINIA]
Reklama
Konkretnie chodzi o art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz.U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.; dalej: ustawy o PIT). Wynika z niego, że jeżeli od nabycia nieruchomości (jej części, udziału, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa wieczystego użytkowania gruntów) nie upłynęło 5 lat (liczonych od końca roku kalendarzowego), to powstaje przychód z odpłatnego zbycia. Tyle samo co przepis mówią przygotowane przez resort finansów broszury informacyjne – o opodatkowaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i o tym, jak wypełnić PIT-39 – niestety posiłkowanie się tą ogólną regułą w praktyce jest niewystarczające – stwierdza Tobiasz Szczęsny. Podkreśla, że ustawa o PIT nie zawiera legalnej definicji pojęcia „nabycia nieruchomości”, a to ma przecież kluczowe znaczenie z perspektywy skutków podatkowych związanych z jej późniejszą sprzedażą.
Nie wiedząc bowiem, od jakiego zdarzenia liczyć okres 5 lat, podatnicy stoją przed nie lada dylematem: składać PIT-39 czy nie składać. A czasu na podjęcie decyzji pozostało niewiele, gdyż osoby, które w 2017 r. zbyły nieruchomości nabyte w latach 2012–2017, muszą poinformować o tym fiskusa na formularzu PIT-39 do 30 kwietnia 2018 r. Do tej daty trzeba też uregulować 19-proc. podatek od dochodu ze zbycia nieruchomości albo zadeklarować przeznaczenie całego przychodu z jej zbycia na własne cele mieszkaniowe (ulga mieszkaniowa). Aby podatnicy mogli świadomie podjąć decyzję w sprawie złożenia PIT-39, przedstawiamy kolejno różne sytuacje, w których rozstrzygnięto, jakie zdarzenie należy traktować jako nabycie nieruchomości.

Reklama
Wdowcy
Jeszcze w ubiegłym roku PIT-39 składali fiskusowi wdowcy, którzy po śmierci małżonka stali się jedynymi właścicielami nieruchomości nabytej wcześniej do majątku wspólnego i szybko ją sprzedali. (pisaliśmy o tym w dodatku specjalnym „2 maja mija termin na złożenie PIT-39 i zapłatę podatku” z 24 kwietnia 2017 r., DGP nr 79/2017). Fiskus i część sądów administracyjnych uważali bowiem, że aby sprzedać dom czy mieszkanie bez PIT, wdowcy muszą odczekać kolejne 5 lat od śmierci małżonka. W przeciwnym przypadku (gdy sprzedaż następowała wcześniej) żądano PIT od dochodu ze sprzedaży odziedziczonej połowy.
Dziś wiadomo już, że wdowcy nie muszą martwić się o podatek, a więc także składać formularza, płacić podatku albo deklarować ulgę mieszkaniowej. Spór o datę nabycia przez nich nieruchomości przecięła bowiem uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2017 r. (sygn. akt II FPS 2/17), której następstwem jest także interpretacja ogólna ministra finansów z 8 lutego 2018 r. (nr DD2.8201.3.2017.KBF). Wynika z nich, że 5-letni termin, po upływie którego można sprzedać nieruchomość bez PIT, należy liczyć od daty nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, a nie od daty śmierci małżonka. [PRZYKŁAD 1]
Rozwodnicy
Co ciekawe, po uchwale NSA i interpretacji ogólnej w sprawie sprzedaży nieruchomości przez wdowców fiskus złagodniał też w sprawie rozwodników i małżonków decydujących się na rozdzielność majątkową. To dość zaskakujące, bo o ile w przypadku wdowców orzecznictwo było rozbieżne, o tyle rozwodnicy co do zasady przegrywali spory w sądach administracyjnych. Z najnowszych interpretacji podatkowych wydawanych przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynika jednak jednoznacznie, że rozwodnicy i małżonkowie decydujący się na rozdzielność majątkową również powinni liczyć 5-letni termin od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego. Przykładem interpretacje dyrektora KIS z 13 lutego 2018 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011. 12.2018.1.SR), z 9 lutego 2018 r. (nr 0115-KDIT2-3.4011.71.2017.1), z 8 lutego 2018 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.404. 2017.1.AK1 oraz nr 0115-KDIT2-3.4011.15.2018.2.AD), z 1 lutego 2018 r. (nr 0115-KDIT2.1.4011.346.2017.2.JG), czy z 11 stycznia 2018 r. (nr 0113KDIPT2-2.4011.372.2017.2.KR). Wszystko wskazuje więc na to, że również na rozwodnikach nie ciąży już obowiązek składania formularza PIT-39 w sytuacji, gdy od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego zdążyło już upłynąć 5 lat. Artur Ratajczak, doradca podatkowy i właściciel Kancelarii Tax Corner, dodaje jednak, że najlepiej będzie, jeśli takie osoby zabezpieczą się, występując o indywidualną interpretację podatkową. – Co prawda, podatnicy nie zdążą już jej otrzymać przed upływem terminu na rozliczenie PIT-39, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby nie składali formularza PIT-39 (zgodnie ze stanowiskiem fiskusa), bo w razie otrzymania niekorzystnej wykładni mogą skorygować swoje rozliczenia – mówi ekspert. [PRZYKŁAD 2]
Rozszerzenie wspólności majątkowej
Problemy z fiskusem mogą mieć natomiast małżonkowie, którzy sprzedali w 2017 r. nieruchomości włączone przed upływem 5 lat do majątku wspólnego. Chodzi o sytuacje, gdy pierwotnie jedynym właścicielem nieruchomości był np. mąż, który kupił ją, będąc jeszcze kawalerem, a po latach zdecydował się rozszerzyć wspólność małżeńską, włączając do niej tę nieruchomość. Organy uważają bowiem, że w takiej sytuacji dochodzi do nabycia nieruchomości przez tego małżonka, który nie był wcześniej jej właścicielem i jeśli nieruchomość ma zostać sprzedana bez PIT, to trzeba odczekać kolejne 5 lat. Na korzyść podatników orzekają jednak sądy administracyjne, które stoją na stanowisku, że w takiej sytuacji nie dochodzi do nabycia nieruchomości przez drugiego małżonka i że 5-letni termin liczy się od momentu, gdy nabył ją pierwszy (do majątku odrębnego). Przykładem wyroki NSA z 7 marca 2017 r. (sygn. akt II FSK 410/15), z 13 maja 2016 r. (sygn. akt II FSK 1110/14), z 7 kwietnia 2016 r., (sygn. akt II FSK 313/14). Trzeba też jednak zaznaczyć, że w podobnych sprawach od 2002 r. do dziś zapadły dwa wyroki przeciwne. [PRZYKŁAD 3]
Spadkobiercy
Ostrożnie do tematu muszą też podejść spadkobiercy, którzy w 2017 r. sprzedali odziedziczoną wcześniej nieruchomość. W ich przypadku bowiem w grę mogą wchodzić dwie daty nabycia: data otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy) lub data działu spadku. Wszystko zależy od tego, czy przy podziale majątku dostali więcej, niż wynosił ich udział w masie spadkowej, czy też nie. Jeśli nie, tzn. jeśli przesunięcia były stosowne do wartości udziału w spadku, to przyjmuje się, że datą nabycia było jego otwarcie.
Inaczej jest natomiast, gdy spadkobierca przy dziale spadku otrzymał majątek przewyższający jego udział w masie spadkowej. Wówczas przyjmuje się, że daty nabycia są dwie: część nieruchomości nabywa z chwilą otwarcia spadku, a część dopiero przy jego dziale. 5-letni termin musi więc liczyć odrębnie dla każdej z tych części. Potwierdzają to liczne wyroki NSA, m.in. z 1 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 3660/15), z 13 czerwca 2017 r. (sygn. akt II FSK 1312/15), z 28 lipca 2017 r. (sygn. akt II FSK 1432/16), z 8 listopada 2017 r. (sygn. akt II FSK 2765/15), z 21 stycznia 2015 r. (sygn. akt II FSK 2872/12), czy z 12 lutego 2015 r. (sygn. akt II FSK 1207/14).[PRZYKŁAD 4]
Odwołanie darowizny
Na podatek muszą też uważać osoby, które w ubiegłym roku sprzedały nieruchomości przekazane wcześniej na własność komuś innemu na podstawie umowy darowizny, ale się z tych umów wycofały i od zwrotnego przeniesienia na nie własności nieruchomości nie upłynęło jeszcze 5 lat. Zgodnie ze stanowiskiem fiskusa i sądów administracyjnych odwołanie darowizny oznacza bowiem ponowne nabycie nieruchomości przez odwołującego. I to nawet wtedy, gdy nieruchomość nie została wydana, tzn. fizycznie nie przeszła w ręce obdarowanego. Takie stanowisko zaprezentował ostatnio NSA w wyroku z 4 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 843/16). Sąd stwierdził, że liczy się przeniesienie własności rzeczy (aktem notarialnym), a nie jej fizyczne przekazanie. W związku z tym po odwołaniu darowizny podatnik powinien poczekać kolejnych 5 lat bez względu na to, czy wydał nieruchomość, czy nie, a jeśli tego nie zrobi, musi liczyć się z podatkiem od dochodu z jej sprzedaży. [PRZYKŁAD 5]
Rozwiązanie umowy dożywocia
Podobnie rzecz wygląda przy rozwiązaniu umowy dożywocia. W orzecznictwie bowiem już przesądzono, że samo podpisanie takiej umowy nie powoduje powstania przychodu u dożywotnika (osoby, która przekazuje własność nieruchomości opiekunowi w zamian za wikt i opierunek), gdy do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi przed upływem 5 lat od nabycia. Tak wynika z uchwały NSA z 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14).
Problem zaczyna się jednak wtedy, gdy umowa dożywocia zostanie rozwiązana np. z powodu niewdzięczności drugiej strony, a dożywotnik odzyska własność nieruchomości. Wówczas, jeśli chce ją sprzedać bez podatku, musi odczekać kolejne 5 lat od zwrotnego przeniesienia własności.
Na razie stanowisko takie prezentują wojewódzkie sądy administracyjne, np. WSA w Warszawie w wyroku z 11 stycznia 2018 r. (sygn. akt III SA/Wa 165/17, nieprawomocny) oraz fiskus w indywidualnych interpretacjach podatkowych, np. dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 25 marca 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1184/14/ŁCz), z 5 listopada 2014 r. (nr IBPBII/2/415-811/13/HS), 20 maja 2014 r. (nr IBPBII/2/415-180/14/MW), 31 grudnia 2013 r. (nr IBPBII/2/415-1222/13/MM).[PRZYKŁAD 6]
Sprzedaż ojcowizny
PIT będą też musiały rozliczyć osoby, które w 2017 r. sprzedały zwrócone im przez państwo gospodarstwo rolne – należące wcześniej do ich rodziców – o ile od daty wydania decyzji w sprawie zwrotu własności nie zdążyło jeszcze upłynąć 5 lat. Na odzyskanie własności tych nieruchomości pozwoliła nowelizacja ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, która weszła w życie w 1992 r. Zgodnie ze stanowiskiem fiskusa i sądów datą nabycia tych nieruchomości nie jest data spadkobrania czy wejścia w życie ustawy nowelizującej, a data wydania decyzji administracyjnej. Potwierdzają to m.in. wyroki NSA z 20 marca 2018 r. (sygn. akt II FSK 707/16) oraz z 17 listopada 2017 r. (sygn. akt II FSK 3003/15). [PRZYKŁAD 7]
Od deweloperów
Zaskoczeni mogą być też podatnicy, którzy sprzedali mieszkania kupione od deweloperów. Dla takich mieszkań nie ma najczęściej ustanowionej odrębnej własności lokalu. Po sfinalizowaniu transakcji (podpisaniu aktu notarialnego) ich nabywcy muszą dopełnić formalności w tym względzie i złożyć do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis do niej. Z przepisów wynika jednoznacznie, że w takiej sytuacji o nabyciu nieruchomości przesądza kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek, tj. podpisania aktu notarialnego oraz ustanowienie i dokonanie stosownych wpisów do księgi wieczystej. Stanowi o tym wyraźnie art. 7 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.). Dopiero taki wpis potwierdza przeniesienie własności. Zwykle problemu nie ma i księgi wieczyste są zakładane od razu jeszcze w tym samym roku, w którym dochodzi do podpisania aktu notarialnego.
Problemy zaczynają się wtedy, gdy akt notarialny jest podpisywany pod koniec roku, a księga zakładana dopiero w styczniu roku następnego albo jeszcze później – po kilku latach – ze względu np. na błędy w podziale geodezyjnym działek. Wówczas trzeba mieć na względzie to, że do nabycia takiej nieruchomości dochodzi dopiero z chwilą wpisu do KW (i od tej daty liczy się 5-letni termin nabycia), a nie z datą podpisania aktu notarialnego. Potwierdza to najnowszy precedensowy wyrok NSA z 7 marca 2018 r. (sygn. akt II FSK 576/16).
Inaczej jest, gdy kupuje się nieruchomość z już założoną księgą wieczystą, np. z rynku wtórnego. Wówczas data wpisu do KW nie ma żadnego znaczenia, bo 5 lat, po upływie których można sprzedać nieruchomość bez podatku, liczy się od podpisania aktu notarialnego. [PRZYKŁAD 8]
Mieszkanie plus garaż
Uważać muszą też osoby, które najpierw podpisały z deweloperem akt notarialny na mieszkanie, a dopiero po jakimś czasie akt notarialny na udział w garażu wielostanowiskowym (najczęściej z powodu braku księgi wieczystej na garaż). Jeśli takie nieruchomości zostały przez nich sprzedane, to pod uwagę trzeba brać dwie daty nabycia – jedną dla mieszkania, a drugą dla garażu, mimo że miejsce postojowe jest przypisane do mieszkania. Potwierdza to np. wyrok NSA z 14 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 370/16). [PRZYKŁAD 9]
Myląca ulga
Ostatnio w NSA zapadają korzystne wyroki w sprawie realizacji ulgi mieszkaniowej przez podatników, którzy kupują mieszkania od deweloperów lub na licytacji komorniczej. Mianowicie NSA twierdzi, że dla zrealizowania ulgi mieszkaniowej wystarczy samo podpisanie umowy deweloperskiej i zapłata (wyrok z 7 lutego 2018 r., sygn. akt II FSK 3510/17), a przy nieruchomościach licytacyjnych postanowienie sądu o przybiciu i zapłata ceny (np. wyrok z 14 czerwca 2017 r., sygn. akt II FSK 1475/15). W pierwszej sytuacji nie musi być aktu notarialnego, a w drugiej postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości. – Nie oznacza to jednak, że podatnik, który będzie chciał następnie sprzedać taką nieruchomość, będzie liczył 5 lat od umowy deweloperskiej czy od postanowienia o przybiciu – przestrzega Artur Ratajczak z Tax Corner. Podkreśla, że te daty obowiązują wyłącznie w kwestii możliwości skorzystania ze zwolnienia podatkowego. – Dla sprzedaży nieruchomości bez PIT liczy się natomiast definitywne nabycie – a więc akt notarialny (lub ewentualny wpis do księgi wieczystej) przy nieruchomościach deweloperskich, a przy nieruchomościach licytacyjnych – data sądowego postanowienia o przysądzeniu własności – zwraca uwagę ekspert. [PRZYKŁAD 10]
PRZYKŁAD 1
Małżonkowie kupili mieszkanie do majątku wspólnego w 1997 r. W 2015 r. zmarł jeden z nich, przez co drugi stał się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości. W 2017 r. żyjący małżonek sprzedał nieruchomość.
Skutek: Sprzedaż nieruchomości nie podlega PIT. 5-letni termin liczy się od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego (czyli od 1997 r.).
PRZYKŁAD 2
Małżonkowie kupili mieszkanie do majątku wspólnego w 2000 r. W 2017 r. rozwiedli się i podzielili majątek w ten sposób, że jeden zabrał wszystko. Od razu po podziale majątku rozwodnik sprzedał nieruchomość.
Skutek: Sprzedaż nieruchomości nie podlega PIT. 5-letni termin liczy się od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego (czyli od 2000 r.).
PRZYKŁAD 3
Mąż kupuje nieruchomość przed ślubem. Stanowi ona jego majątek odrębny. W 2016 r. włącza ją do wspólnego majątku dorobkowego. W 2017 r. małżonkowie sprzedają nieruchomość.
Skutek: Małżonkowie, którzy nie złożą PIT-39 i nie zapłacą PIT od dochodu ze sprzedaży albo nie zadeklarują ulgi mieszkaniowej, ryzykują spór z fiskusem. Najpewniej wygrają go jednak w sądzie administracyjnym.
PRZYKŁAD 4
Przedmiotem spadku jest nieruchomość. Spadkobierców jest dwóch. Z chwilą śmierci spadkodawcy w 2011 r. każdy dziedziczy po 50 proc. udziałów w nieruchomości. Po przeprowadzeniu działu spadku w 2015 r. nieruchomość przechodzi w całości na własność jednego spadkobiercy. W 2017 r. spadkobierca ją sprzedaje.
Skutek: 50 proc. dochodu ze sprzedaży jest wolne od PIT, bo nabycie połowy nieruchomości nastąpiło przed 5 laty. Od połowy dochodu spadkobierca musi natomiast zapłacić PIT albo zadeklarować, że przeznaczy cały przychód z tej części na własne cele mieszkaniowe.
PRZYKŁAD 5
Podatnik kupuje mieszkanie w 2000 r. W 2014 r. przed notariuszem daruje ją swoim dzieciom. Nigdy im go jednak nie wydaje. Po roku odwołuje darowiznę. W 2017 r. sprzedaje nieruchomość.
Skutek: Podatnik musi złożyć PIT-39 i albo zapłacić podatek, ewentualnie zadeklarować chęć skorzystania ze zwolnienia w ramach ulgi mieszkaniowej. Nieruchomość sprzedał bowiem po upływie 2 lat od jej nabycia, które liczy się od daty zwrotnego przekazania własności nieruchomości (czyli od 2015 r.).
PRZYKŁAD 6
Podatnik kupił mieszkanie w 1970 r. W 2007 r. podpisał umowę dożywocia, czyli w zamian za wikt i opierunek przeniósł własność mieszkania na opiekuna. W 2015 r. rozwiązał jednak umowę z powodu niewdzięczności drugiej strony. W 2017 r. sprzedał mieszkanie.
Skutek: Podatnik nabył nieruchomość powtórnie w 2015 r., dlatego sprzedając ją w 2017 r., musi zapłacić PIT od dochodu ze sprzedaży albo zadeklarować, że wyda pieniądze na cel mieszkaniowy.
PRZYKŁAD 7
Ojciec nabył nieruchomość w latach 50. W latach 70. przekazał jej własność na rzecz państwa w zamian za emeryturę, przy czym dalej użytkował gospodarstwo. Zmarł w latach 90., pozostawiając spadek synowi. Ten dalej uprawiał ziemię, a w 2013 r. złożył wniosek o zwrot własności. Starosta wydał decyzję w tym samym roku. Syn sprzedał nieruchomość w 2017 r.
Skutek: Datą nabycia nieruchomości jest 2013 r., dlatego po sprzedaży ziemi w roku 2017 syn musi złożyć do 30 kwietnia 2018 r. PIT-39 i opodatkować dochód lub zadeklarować ulgę mieszkaniową.
PRZYKŁAD 8
Podatnik kupił mieszkanie od dewelopera. W 2010 r. podpisał akt notarialny i złożył w sądzie rejonowym wniosek o założenie dla tego mieszkania księgi wieczystej i wpisanie własności na jego rzecz. Księga została założona jednak dopiero w 2013 r. W 2017 r. podatnik sprzedał nieruchomość.
Skutek: Podatnik musi złożyć PIT-39 i rozliczyć podatek lub zadeklarować, że przeznaczy pieniądze na własny cel mieszkaniowy. Nieruchomość nabył bowiem dopiero w 2013 r. (w dacie założenia i wpisu do KW), a nie w 2010 r. (w dacie podpisania aktu notarialnego).
PRZYKŁAD 9
Podatnik kupił mieszkanie od dewelopera w 2011 r., rok później podpisał akt notarialny na zakup udziału we współwłasności garażu znajdującego się w tym samym budynku. W 2017 r. sprzedaje mieszkanie i garaż.
Skutek: Podatnik nie musi martwić się o PIT od dochodu ze sprzedaży mieszkania. Będzie musiał jednak złożyć PIT-39 (i zapłacić podatek lub zadeklarować ulgę mieszkaniową) odnośnie do sprzedanego garażu. Ten bowiem nabył dopiero w 2012 r. i sprzedał w 2017 r, czyli przed upływem 5 lat od nabycia.
PRZYKŁAD 10
Podatnik w 2010 r. wygrywa nieruchomość na licytacji komorniczej. Sąd, który sprawuje nadzór nad licytacją, wydaje postanowienie o przybiciu. Po 14 dniach od jego uprawomocnienia podatnik wpłaca na rachunek sądu należną kwotę. Po dwóch latach, w 2012 r., sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości. W 2017 r. podatnik sprzedaje nieruchomość.
Skutek: Podatnik musi złożyć PIT-39 i rozliczyć sprzedaż z fiskusem (zapłata podatku lub ulga mieszkaniowa). Nieruchomość nabył bowiem dopiero w 2012 r. W związku z czym sprzedał ją przed upływem 5 lat od nabycia.
OPINIA EKSPERTA
Bez zmian w ustawie o PIT się nie obejdzie
Paweł Kaczmarek doradca w Grant Thornton / Dziennik Gazeta Prawna
Obciążenie podatkiem dochodowym zbycia nieruchomości dokonywanego przed upływem 5 lat od jej nabycia ma długą tradycję w polskich przepisach podatkowych. Regulację taką przewidywała już ustawa o podatku dochodowym z lat 70. Na tle stosowania obecnie obowiązującej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wątpliwości budzi w szczególności sposób rozumienia pojęcia „nabycia” nieruchomości przez podatnika. Zaistnienie bowiem tego zdarzenia jest brane pod uwagę przy obliczaniu 5-letniego terminu, po którego upływie nieruchomość może być zbyta bez podatku. Problemy jeszcze do niedawna mieli m.in. wdowcy, którzy krótko po śmierci współmałżonka sprzedawali nieruchomość nabytą przed laty do majątku wspólnego; dożywotnicy, którzy przekazywali mieszkania za dożywotnią opiekę. Wątpliwości dotyczą nie tylko nabycia nieruchomości, ale i realizowania ulgi mieszkaniowej. Na szczęcie orzecznictwo sądowo-administracyjne idzie ostatnio w tym kierunku, że dla skorzystania ze zwolnienia nie jest konieczne, aby zbywca w wymaganym terminie stał się właścicielem nieruchomości – wystarczające jest, że środki faktycznie na nie przeznaczy, np. wpłaci je tytułem zawarcia umowy deweloperskiej.
O tym, jak wiele problemów sprawia stosowanie analizowanych regulacji, świadczy wielość orzeczeń sądowych i interpretacji indywidualnych, które im poświęcono. Jednak orzeczenia te wiążą wyłącznie w indywidualnych sprawach, w których zapadły, i nie mogą przesądzać o sposobie załatwienia innych, nawet podobnych spraw. W związku z tym zasadne jest wykorzystanie tego dorobku i dokonanie zmian w przepisach ustawy PIT w takim kierunku, aby wątpliwości, które się nawarstwiły na tle stosowania powyższych przepisów, zostały ostatecznie rozwiane.