To jeszcze nie koniec

Nowelizacja nie wyeliminuje instytucji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Może co najwyżej w jakimś stopniu ograniczyć ilość oddanych w nie gruntów. To nie jest to dobra wiadomość dla przedsiębiorców - piszą Laura Brajer, associate w Olesiński i Wspólnicy i Maciej Król, radca prawny, manager w Olesiński i Wspólnicy.

Sejm przyjął przepisy, które pozwolą przedsiębiorcom nabyć prawo własności nieruchomości, których są użytkownikami wieczystymi (ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw). Nowelizacja została uchwalona w ramach głośno zapowiadanej reformy użytkowania wieczystego, która ma na celu jego całkowite wyeliminowanie.

Zasadniczo sprzedaż gruntu na rzecz jej użytkownika wieczystego jest możliwa od samego początku obowiązywania ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli od 1999 r., jednak została uregulowana w sposób bardzo pobieżny. Nowelizacja, po pierwsze, dookreśla istniejące przepisy o nabywaniu nieruchomości przez użytkowników wieczystych, a po drugie, wprowadza nowość – ograniczone w czasie roszczenie o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego na podstawie tzw. przepisów epizodycznych. Czy przyjęcie takich środków rzeczywiście może oznaczać koniec użytkowania wieczystego? W naszej ocenie jest to niemożliwe.

To organy zdecydują

Nieruchomość gruntowa w żadnym razie nie będzie mogła zostać sprzedana użytkownikowi wieczystemu, jeżeli zawarcie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpiło później niż na 10 lat przed wejściem w życie zmian. Nie oznacza to jednak, że każdy grunt oddany w użytkowanie wieczyste przed tym terminem będzie przeznaczony na sprzedaż. Ustawodawca wprowadza zasadę, że to właściwy organ będących właścicielem nieruchomości jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, a więc rada, sejmik albo wojewoda, będzie decydował, czy dana nieruchomość zostanie przeznaczona do sprzedaży. Jak bowiem czytamy w uzasadnieniu nowelizacji, konieczne jest zapewnienie organom „możliwości oceny celowości wyzbycia się własności nieruchomości z punktu widzenia interesów jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa”. Oczywiście ustawodawca wprowadza kryteria, jakimi powinni się kierować właściciele (m.in. potrzeby lokalnych społeczności, ład przestrzenny, racjonalność ekonomiczna czy też potencjał inwestycyjny nieruchomości gruntowej na potrzeby realizacji celów publicznych). Te przesłanki wydają się jednak nieostre i pozostawiają luz decyzyjny.

Kiedy przysługuje roszczenie

Od powyższej zasady ustawodawca wprowadza wyjątek w postaci roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego na podstawie przepisów epizodycznych. Roszczenie po stronie użytkownika wieczystego oznacza, że jeśli spełnia wszystkie warunki wynikające z ustawy, to organ będzie miał obowiązek sprzedać mu nieruchomość. Problem w tym, że możliwość skorzystania z tych przepisów będzie znacząco ograniczona – podmiotowo, przedmiotowo i czasowo.

Z żądaniem sprzedaży będzie mógł wystąpić wyłącznie użytkownik wieczysty nieruchomości, która została oddana w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 r., a który wykonał zobowiązanie określone w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (oczywiście jeśli zostało ono na niego nałożone). Roszczenie będzie dotyczyło wyłącznie gruntów zabudowanych. Nie będzie możliwe wykupienie gruntu położonego w granicach portów i przystani morskich, a także rodzinnych ogrodów działkowych. Nie będzie też obejmowało nieruchomości Skarbu Państwa, w stosunku do których uprawnienia właścicielskie wykonują inne niż wskazane w ustawie o gospodarce nieruchomościami podmioty, np. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) czy Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Polskie.

Taki sposób sformułowania warunków klasyfikacji gruntów, których sprzedaży będzie można żądać na podstawie przepisów epizodycznych, powoduje, że w istocie będzie to tylko niewielka część nieruchomości, które aktualnie są oddane w użytkowanie wieczyste.

Nie bez znaczenia jest także kryterium czasowe. Z przepisów epizodycznych będzie można skorzystać tylko przez rok od momentu wejścia w życie nowelizacji. To również ograniczy liczbę użytkowników wieczystych, którzy zdecydują się ubiegać o wykupienie gruntu. Wielu przedsiębiorcom może być trudno w tak krótkim czasie zdobyć odpowiednią sumę – tym bardziej że cena sprzedaży użytkowania wieczystego nie zawsze będzie korzystna. Oczywiście, jeśli przedsiębiorca nie złoży wniosku o wykupienie gruntu przez rok od wejścia w życie ustawy, nadal będzie mógł się o nie ubiegać na podstawie standardowych przepisów, lecz będzie się musiał liczyć z odmową organu reprezentującego właściciela nieruchomości.

Cena

Nowelizacja wprowadza wytyczne co do ustalania cen sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych. Będą one różne w zależności od tego, czy sprzedaż ma nastąpić na podstawie przepisów zwykłych czy też epizodycznych.

Cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu będzie się ustalać na podstawie wskazanych przez ustawodawcę widełek. Dolną granicę wyznaczać będzie 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży (20 x opłata roczna). Górna granica to wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Jeżeli użytkownik będący przedsiębiorcą będzie chciał rozłożyć cenę na raty, to niespłacona część ceny podlegać będzie oprocentowaniu według stopy referencyjnej.

Co istotne, jeśli cena gruntu w ogóle będzie niższa niż rynkowa, to ewentualna różnica będzie stanowić pomoc publiczną.

Nieco inaczej została uregulowana kwestia ceny w przypadku sprzedaży na podstawie przepisów epizodycznych. Jeżeli sprzedaż dotyczy gruntu, którego właścicielem jest Skarb Państwa, cena będzie wynosiła 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży (20 x opłata roczna). Użytkownik wieczysty będzie mógł zapłacić cenę w ratach i wtedy cena wyniesie 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży (25 x opłata roczna). Jeżeli natomiast na podstawie przepisów epizodycznych sprzedawana będzie nieruchomość gruntowa należąca do jednostki samorządu terytorialnego, to zastosowanie będą miały widełki – cena będzie stanowiła kwotę od stawki odpowiadającej 20-krotności opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego do wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Ceny zakupu użytkowania wieczystego nie różnią się znacząco od cen zakupu prawa własności. Taki sposób uregulowania opłat za wykupienie gruntu na własność nie wydaje się więc zbyt korzystny – użytkownik nie może w żaden sposób odliczyć kwoty, którą już zapłacił za zakupienie użytkowania wieczystego gruntu, a maksymalna wysokość ceny za wykupienie prawa własności może być równa cenie rynkowej. Jedynie w przypadku zakupu gruntów, których właścicielem jest Skarb Państwa, na podstawie przepisów epizodycznych użytkownik może liczyć na bardziej preferencyjne warunki.

Możliwość ustalenia przez właściwe organy wysokich cen może okazać się kolejną przeszkodą, przez którą użytkownicy wieczyści będący przedsiębiorcami mogą się nie decydować na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

Brak automatyzmu

Postępowania w sprawie wykupu prawa własności przez użytkowników wieczystych będą wszczynane wyłącznie na wniosek zainteresowanego użytkownika wieczystego. Ustawodawca zrezygnował z przekształcania z mocy prawa, tak jak miało to miejsce w przypadku gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe w 2019 r. Na mocy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 904) 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego takich gruntów przekształciło się w prawo własności.

Brak automatyzmu ma oczywiście swoje zalety – pozostawia przedsiębiorcom możliwość zdecydowania, czy są zainteresowani przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntu, biorąc pod uwagę własne potrzeby i możliwości finansowe. Nie ulega jednak wątpliwości, że wyłącznie wprowadzenie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa – bez dodatkowych procedur – pozwoliłoby na pełną, skuteczną likwidację tego pierwszego.

Z uwagi na daleko idące ograniczenia, pozostawienie decyzji o sprzedaży w rękach organów, których dochodem są opłaty roczne za użytkowanie wieczyste, i rygorystyczne uregulowania w zakresie ceny przypuszczamy, że nowelizacja nie wyeliminuje instytucji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Może co najwyżej w jakimś stopniu ograniczyć ilość gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste. Czy jest to dobra wiadomość dla przedsiębiorców? Prawo własności daje większą pewność i stabilność, umożliwiając przedsiębiorcy swobodne korzystanie z nieruchomości. Likwidacja użytkowania wieczystego mogłaby ponadto zapewnić przedsiębiorcom większą pewność co do trwałości ich inwestycji i umożliwić dłuższy okres planowania rozwoju biznesu. W przypadku użytkowania wieczystego przedsiębiorcy ograniczeni są czasowym charakterem umowy, która ma określoną datę wygaśnięcia. Co więcej, dzięki przekształceniu w prawo własności odpada ryzyko drastycznego podniesienia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Nie tylko przedsiębiorcy mogą skorzystać na likwidacji użytkowania wieczystego. Beneficjentem może być również gospodarka państwowa. Likwidacja użytkowania wieczystego może przyczynić się do poprawy klimatu inwestycyjnego i budowania zaufania inwestorów. Przejrzystość i jednoznaczność prawna dotycząca własności nieruchomości sprzyja decyzjom inwestycyjnym i może przyciągnąć uwagę zagranicznych inwestorów, co bez wątpienia przyczyni się do długoterminowego rozwoju i wzmocnienia gospodarki państwa. ©℗