Na co zwracać uwagę, badając księgi wieczyste, w jakich sytuacjach wierzyciel pauliański ma pierwszeństwo przed hipotecznym i jakie skutki przynosi zajęcie nieruchomości – takie wątpliwości dręczą komorników.
Egzekucja z nieruchomości, na których ustanowiono zabezpieczenia hipoteczne, nie jest zadaniem prostym. Zwłaszcza w sytuacji krzyżujących się interesów dłużnika i jego różnych wierzycieli. Rozwiązywaniu problemów praktycznych nie sprzyjają częste zmiany prawne, swoje trzy grosze potrafi dołożyć też orzecznictwo.
Jak można było się przekonać podczas konferencji naukowej pt. „Egzekucyjne zaspokojenie wierzyciela hipotecznego”, ciągle żywe zainteresowanie praktyków rodzą skutki uchwały Sądu Najwyższego z 2 lutego 2022 r. (sygn. akt III CZP 32/22). Dotyczy ona kolizji interesów wierzyciela pauliańskiego (który doprowadził do uznania, że przeniesienie własności było bezskuteczne) z wierzycielem hipotecznym, który uzyskał zabezpieczenie w księdze wieczystej.
Problem pierwszeństwa
Normalnie wierzyciel pauliański, który dochodzi swoich wierzytelności z wyprowadzonego bezprawnie majątku dłużnika, ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi wierzycielami osoby trzeciej, która weszła w posiadanie majątku. To oznacza, że po sprzedaży takiej nieruchomości czy też przekazaniu jej w formie darowizny, która następnie jest przedmiotem egzekucji, to roszczenia wierzyciela pauliańskiego są zaspakajane w drugiej kolejności, zaraz po kosztach komorniczych.
Sytuacja się komplikuje, gdy na wyprowadzonej nieruchomości ustanowiono hipotekę jako zabezpieczenie dla innych wierzytelności. Powstaje pytanie, który wierzyciel będzie miał pierwszeństwo. SN w ubiegłorocznej uchwale uznał, że w takim wypadku decydują przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dające pierwszeństwo wierzycielowi hipotecznemu, chyba że wierzyciel pauliański skutecznie zakwestionował ustanowienie hipoteki. Żeby jeszcze bardziej skomplikować sprawę, SN uznał, że o pierwszeństwie powinno decydować to, kiedy doszło do ustanowienia hipoteki, a także, czy wierzyciel hipoteczny miał szanse dowiedzieć się o roszczeniu wierzyciela pauliańskiego, choćby nie było ujawnione w księdze wieczystej.
Przy czym, jak zastrzegał prof. Jerzy Pisuliński, dziekan wydziału prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim, uchwała ma zastosowanie do postępowań wszczętych przed 1 czerwca 2017 r. Od tej daty obowiązuje bowiem regulacja art. 7564 kodeksu postępowania cywilnego, który mówi o skutkach zakazu rozporządzania przedmiotem na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu.
- W nowym stanie prawnym, jeśli doszło do ustanowienia zabezpieczenia na skutek skargi pauliańskiej poprzez zakaz rozporządzania nieruchomością, to ustanowienie hipoteki będzie nieważne. A skoro tak, to do żadnej kolizji nie dojdzie - tłumaczył prof. Pisuliśki podczas konferencji, zaznaczając jednak, że ustanowienie hipoteki w drodze czynności prawnej nie jest jedyną formą, bo przecież jest też hipoteka przymusowa.
- A z przepisów nie wynika, że ustanowienie takiej hipoteki jest niemożliwe, więc w tym przypadku do kolizji będzie mogło dochodzić - zwracał uwagę prof. Jerzy Pisuliński.
Zajęcie obejmuje też pożytki
Z kolei prof. Tadeusz Zembrzuski z Uniwersytetu Warszawskiego zwracał uwagę na implikacje dokonania zajęcia nieruchomości, z których często dłużnicy nie zdają sobie sprawy.
- Skutki zajęcia mogą wykraczać poza samą nieruchomość gruntową i umiejscowione na niej budynki. Zajęcie obejmuje nieruchomość i wszystkie inne składniki majątku dłużnika, które wchodzą w jej skład - zaznacza prof. Zembrzuski.
Z uwagi na to, że co do zasady zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, może się okazać, że ten niektóre przedmioty „upłynni”, nawet nie zdając sobie sprawy z tego, że one również podlegają zajęciu. Dochodzi do sytuacji, w których komornik zajmuje nieruchomość gruntową, z której po zajęciu sukcesywnie znikają np. wycinane drzewa.
Zajęciu wraz z nieruchomością podlegają części składowe i przynależności, których zdefiniowanie czasem sprawia dłużnikom trudności. Zdarzały się więc np. sytuacje, gdzie nabywca zlicytowanego domu odkrywa, że wymontowano piec oraz grzejniki, bo dłużnikowi się wydawało, że skoro są to rzeczy, które łatwo zdemontować, to nie wchodzą w skład nieruchomości. Tymczasem są to części składowe. Problem stanowi czasem zakwalifikowanie czegoś jako przynależności, czyli ruchomości potrzebnych do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostającej z nią w faktycznym związku. Często dłużnicy podczas oszacowania pytają, czy np. wiata lub garaż nietrwale związany z gruntem też podlega zajęciu, czy nie. Czasem takie rzeczy są zbywane przed dokonaniem oszacowania, a już po dokonaniu zajęcia.
Co więcej, na skutek dokonania zajęcia nieruchomości zajęciu podlegają również przychody z jej najmu.
Warto uważnie badać księgi
Z kolei sędzia Mateusz Pietrzyk z Sądu Rejonowego w Chrzanowie uczulał komorników na pułapki, jakie mogą wynikać z treści art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
- Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21 września 2011 r. (sygn. akt I CSK 32/11) przypomniał, że moc wsteczna dotyczy również wpisu do hipotek. Oznacza to, że dla pierwszeństwa hipoteki decydującą nie jest data jej ujawnienia w księdze wieczystej, lecz data złożenia wniosku - przypomina sędzia Pietrzyk.
Co prawda sąd rozpatruje wnioski zgodnie z kolejnością, ale mogą być takie sytuacje, że wpływa kilka wniosków o wpis, z których np. pierwszy zostanie oddalony. W praktyce sądowej nie zawsze jest tak, że oczekuje się na prawomocność oddalenia wniosku o wpis hipoteki.
- Nie ma podstaw do nieujawniania w tym czasie kolejnych wpisów. Jednak jeśli sąd odwoławczy po jakimś czasie uzna, że decyzja o oddaleniu wniosku była błędna i nakaże dokonanie wpisu, to ta hipoteka nie trafi na pierwsze miejsce w treści księgi wieczystej, lecz na ostatnie. Więc komornicy, badając treść księgi, mogą błędnie przyjąć, że pierwszeństwo będzie miał pierwszy wpis ujawniony w treści księgi - zwraca uwagę sędzia Pietrzyk.
To tylko niektóre z problemów omawianych podczas ubiegłotygodniowej konferencji. Nic dziwnego, że organizowane w formule hybrydowej wydarzenie ściągnęło aż 1700 uczestników.
- Pewne zagadnienia zostały tylko zasygnalizowane, dlatego niebawem zostanie wydana monografia, która w bardziej obszerny sposób wyjaśni te trudne, a jednocześnie ważne aspekty egzekucji - mówi Henryka Bednorz-Godyń, przewodnicząca krakowskiej izby komorniczej, która wraz z Ośrodkiem Naukowo-Szkoleniowym przy Krajowej Radzie Komorniczej i Uniwersytetem Jagiellońskim była organizatorem konferencji.
