Skutecznie zawarta wiele lat temu z miastem umowa dzierżawy nie daje możliwości zasiedzenia wydzierżawionego gruntu, jeżeli posiadacz złożył wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego. Tak wynika z wyroku Sądu Najwyższego.
Stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie
Sprawa dotyczyła wniosku o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Złożył go Bogusław S., posiadacz działki na warszawskim Mokotowie, na której prowadził działalność gospodarczą. Nieruchomość tę otrzymał po swoim ojcu, który z kolei uzyskał ją w drodze dzierżawy w 1968 r. Jak twierdził przed sądem, działka ta miała być rekompensatą za znacjonalizowane po II wojnie światowej nieruchomości na podstawie dekretu Bieruta (miał to być budynek w rejonie górnego Mokotowa), ale własności rzekomo znacjonalizowanej działki w tym rejonie nie udało się mu udowodnić.
Wniosek o nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia był zaś pokłosiem wcześniejszej sprawy o zwrot działki, którą rozpoczęło miasto Warszawa prawie 15 lat temu. Domagało się wówczas zwrotu tej nieruchomości i zażądało zapłaty za bezumowne z niej korzystanie. Sprawa ta została jednak prawomocnie umorzona.
Umowa dzierżawy nie została prawidłowo zawarta?
Tym razem jednak posiadacz nie uzyskał korzystnego rozstrzygnięcia. Już w sądzie I instancji wniosek został oddalony. Złożono więc apelację, argumentując, że umowa dzierżawy nie została prawidłowo zawarta w 1968 r. (nie zachowano formy aktu notarialnego), poza tym przez cały ten okres posiadacze (ojciec wnioskodawcy i on sam) mieli zachowywać się jak właściciele – wykonywali na nieruchomości wszelkie prace porządkowe, doprowadzili media, zbudowali budynek, w którym prowadzono działalność gospodarczą itp. Ponadto wskazywano, że ojciec wnioskodawcy kilkadziesiąt lat temu użyczył mu tej nieruchomości w celu prowadzenia wspomnianego przedsiębiorstwa. Te argumenty nie przekonały jednak warszawskiego sądu okręgowego, który apelację oddalił. To samo spotkało ostatecznie skargę kasacyjną pełnomocników wnioskodawcy – została ona w całości oddalona przez Sąd Najwyższy.
– Ta sprawa zmierzała przede wszystkim do ustalenia, czy aktualny posiadacz nieruchomości jest posiadaczem samoistnym, gdyż od tego zależy możliwość zasiedzenia nieruchomości. Wszelkie ustalenia faktyczne prowadzą jednak do wniosku, iż sądy I i II instancji prawidłowo ustaliły, iż nie mamy tu do czynienia z posiadaniem samoistnym, ale zależnym – ocenił sędzia Marcin Krajewski.
Takiej umowy nie trzeba zawierać w formie aktu notarialnego
Dlaczego SN tak uznał? Przede wszystkim wskazał, że argument o nieprawidłowym zawarciu umowy dzierżawy nie ma podstaw w przepisach. Umowy tej nie trzeba zawierać w formie aktu notarialnego. Natomiast ustalono, że faktycznie została ona zawarta 54 lata temu. To przesądza o statusie posiadacza zależnego.
– Oczywiście może dojść do sytuacji, w której nastąpi zmiana charakteru posiadania z zależnego na samoistne. Polskie prawo ujmuje to inaczej niż klasyczne prawo cywilne, gdzie już w prawie rzymskim wykluczano taką możliwość. W naszym systemie posiadacz zależny może stać się samoistnym, ale musi to w sposób wyraźny i zauważalny dla całego otoczenia prawnego zamanifestować. Chodzi bowiem o zasadniczą ochronę właściciela, który widząc to, może podjąć kroki zmierzające do ochrony swoich praw. Nie istnieje bowiem coś takiego jak domniemanie posiadania samoistnego. Ale takiej manifestacji niestety nie było – stwierdził sędzia Krajewski.
Z akt sprawy wynikało bowiem, że ojciec wnioskodawcy składał wcześniej wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego na jego rzecz. To wyraźnie – zdaniem SN – wskazuje na świadomość statusu posiadacza zależnego i zamanifestowanie swojego statusu, ale w sposób całkowicie przeciwny do statusu posiadacza samoistnego. Fakt oddania nieruchomości do korzystania nieodpłatnego także nie oznacza manifestacji praw właścicielskich – dzierżawca może oddać nieruchomość w poddzierżawę lub przekazać do korzystania, nawet jeżeli umowa tego zabrania (tak było i w tym przypadku, ale tylko w odniesieniu do poddzierżawiania działki, które było zakazane umową). – Zdarza się przecież, że strony postępują niezgodnie z umową – wskazał sędzia Krajewski.
Ponadto samo opłacanie podatków czy innych należności publicznoprawnych także nie świadczy o posiadaniu samoistnym. Dzierżawca może bowiem być zobowiązany także do ponoszenia takich ciężarów w ramach umowy. Tym samym – jak stwierdził SN – nie można uznać wnioskodawcy ani jego poprzednika prawnego za posiadaczy samoistnych. To zaś oznacza brak możliwości zasiedzenia spornego gruntu. ©℗
orzecznictwo
Wyrok Sądu Najwyższego z 24 listopada 2022 r., sygn. akt II CSKP 766/22 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
